Charges & travaux en copropriété : mode d’emploi pour les propriétaires bailleurs

Mettre un bien en location, c’est générer des revenus... mais aussi supporter un certain nombre de dépenses. Heureusement, la fiscalité immobilière permet d’en déduire une partie dans le cadre d’un investissement locatif. Frais de gestion locative, travaux sur l’immeuble, appels de fonds : les charges engagées dans une copropriété peuvent alléger l’imposition du bailleur.

Ces règles varient selon que le logement est loué vide ou meublé, et selon qu’il relève du régime des revenus fonciers ou des BIC. Le point sur les charges de copropriété déductibles en 2025 pour les propriétaires bailleurs.

Copropriété et régime fiscal : un rappel utile

Les charges de copropriété concernent tous les propriétaires d’un bien situé dans un immeuble collectif. Elles sont réparties selon les tantièmes et comprennent l’ensemble des dépenses communes engagées pour l’entretien, la gestion ou les travaux de l’immeuble.

Pour les propriétaires bailleurs, ces charges peuvent, dans certains cas, être déduites de leurs revenus fonciers. Mais cette possibilité est strictement encadrée par le fisc.

➡️ Conditions préalables à la déduction (location nue) :

• Le bailleur doit être imposé au régime réel (et non au micro-foncier).
• Le bien doit être mis en location nue, relevant de la catégorie des revenus fonciers.
• Les charges doivent être effectivement payées par le propriétaire.

Charges de copropriété : lesquelles sont déductibles ?

Toutes les charges de copropriété ne sont pas déductibles. L’administration fiscale distingue trois grandes catégories :

1. ✅ Les charges courantes déductibles

Ces dépenses de fonctionnement ou d’entretien sont généralement admises en déduction, si elles concernent les parties communes utilisées par les locataires :

• Frais de nettoyage des parties communes ;
• Électricité des espaces collectifs ;
• Entretien de l’ascenseur, du chauffage collectif, des espaces verts ;
• Honoraires du syndic ;
• Assurance de l’immeuble (hors assurance PNO individuelle).

? Ces charges doivent apparaître dans le compte de gestion annuel du syndic, généralement dans la colonne « charges non récupérables ». C’est cette colonne qui sert de référence pour le fisc.

2. ❌ Les charges récupérables non déductibles

Il s’agit des charges que le propriétaire peut refacturer au locataire (selon la liste définie par décret), comme :

• L’enlèvement des ordures ménagères ;
• L’entretien courant des ascenseurs ;
• L’eau froide ou chaude collective ;
• Certains contrats d’entretien.

? Ces charges sont exclues de la déduction car elles sont remboursées indirectement par le locataire. Les bailleurs doivent donc les isoler dans leur comptabilité.

3. ✅/❌ Les provisions pour travaux : attention au moment de la déduction

Les provisions versées au syndic au titre du fonds de travaux (obligatoire depuis la loi ALUR) ne sont pas déductibles l’année de leur paiement. En revanche, elles deviennent partiellement déductibles l’année de la réalisation effective des travaux, à condition que :

• Les travaux soient votés en assemblée générale ;
• Ils concernent des réparations, entretiens ou améliorations (pas de construction, ni d’agrandissement) ;
• Le propriétaire conserve les justificatifs transmis par le syndic.

? Exemple : si des travaux de ravalement de façade ont été payés par la copropriété en 2025 et que le bailleur reçoit en 2026 le relevé de régularisation, la déduction pourra s’effectuer en 2026.

Travaux de copropriété : quelles dépenses sont déductibles ?

La déductibilité des travaux repose avant tout sur leur finalité : seules les dépenses visant à maintenir ou à améliorer l'existant, sans modifier la structure du bâtiment ni en accroître la valeur patrimoniale, peuvent être imputées fiscalement sur les revenus fonciers.

✅ Travaux déductibles : entretien, réparation et amélioration

Sont admis en déduction les travaux qui permettent de maintenir le bien en bon état, de réparer une défaillance ou d'améliorer les conditions de confort sans transformer la nature du logement. À ce titre, on peut notamment déduire :

• La réparation d'une toiture ou le remplacement de canalisations défectueuses ;
• Le remplacement d'une chaudière collective dans le cadre de l'entretien courant de l'installation ;
• Les travaux de mise aux normes, par exemple en matière d'électricité, de gaz ou de sécurité incendie, imposés par la réglementation ;
• Les améliorations énergétiques, comme la pose de double vitrage, l'isolation thermique de l'immeuble ou encore l'installation de dispositifs favorisant les économies d'énergie.

Ces travaux doivent être votés en assemblée générale de copropriété, exécutés dans l'intérêt collectif de l'immeuble, et les frais doivent être répartis et appelés auprès des copropriétaires avant d'être déduits.

❌ Travaux non déductibles : transformation ou valorisation patrimoniale

En revanche, certains travaux ne sont jamais déductibles, car ils sont considérés comme des dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement, et donc assimilés à un investissement patrimonial. Cela concerne :

• La création d’un ascenseur dans un immeuble qui n’en possédait pas jusqu’alors ;
• Le réhaussement ou l’agrandissement du bâtiment, modifiant son volume ou sa configuration ;
• La transformation d’un local commercial en logement, ou toute opération créant de nouveaux lots de copropriété.

Dans ces cas, les dépenses réalisées peuvent éventuellement être ajoutées au prix d’acquisition pour recalculer la plus-value lors de la revente, mais elles ne sont jamais déductibles des revenus locatifs.

?️ En résumé, le fisc refuse toute déduction liée à des travaux ayant pour effet d'augmenter la valeur du bien ou de modifier sa nature. Seules les interventions visant la conservation ou l'amélioration du confort sans transformation structurelle peuvent ouvrir droit à déduction.

Comment déclarer ces charges et travaux (location nue) ?

Les charges de copropriété et les dépenses votées par la copropriété doivent être déclarées dans le formulaire n°2044 (revenus fonciers). Deux lignes sont essentielles :

• Ligne 229 : « provisions pour charges », qui retrace les sommes versées au syndic ;
• Ligne 230 : « régularisation des charges », qui permet d’ajuster la déduction selon les dépenses réellement engagées et non récupérables.

Le fisc exige une comptabilité basée sur les appels de fonds et les relevés annuels fournis par le syndic. Il est recommandé de conserver tous les justificatifs pendant au moins 3 ans, voire plus en cas de report de déficit foncier.

Et en location meublée (LMNP ou LMP) ?

La déduction des charges de copropriété ne concerne pas uniquement les revenus fonciers. Lorsqu’un bien est loué meublé, le bailleur est imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), en tant que LMNP ou LMP.

Sous réserve d’opter pour le régime réel, le propriétaire peut déduire l’ensemble des charges d’exploitation liées au bien :

• Appels de charges non récupérables,
• Frais de syndic,
• Entretien ou travaux sur les parties communes,
• Assurances, intérêts d’emprunt, taxe foncière.

Contrairement au régime foncier, ces dépenses ne sont pas déclarées via le formulaire 2044 mais intégrées dans une comptabilité commerciale, conforme aux règles des BIC. Cette comptabilité permet en outre d’amortir le bien immobilier, le mobilier, et parfois une quote-part des parties communes.

Le régime BIC réel est potentiellement plus favorable fiscalement, mais nécessite une gestion comptable rigoureuse, généralement assurée par un expert-comptable.

Et pour la résidence principale ?

Lorsque le logement est occupé par son propriétaire à titre de résidence principale, aucune charge de copropriété n’est déductible. Ni les frais de syndic, ni les appels de fonds, ni les travaux ne peuvent être imputés sur le revenu imposable.

La raison est simple : il ne s’agit pas d’un bien locatif, mais d’un usage privatif sans production de revenus. Seuls certains travaux d’amélioration énergétique peuvent, sous conditions, ouvrir droit à des aides publiques (MaPrimeRénov’, TVA réduite), mais en dehors du cadre des déductions fiscales classiques.