Toulouse Métropole : Une nouvelle convention des aides à la pierre pour soutenir le logement

Le 18 décembre 2025, le conseil métropolitain a validé la nouvelle convention de délégation des aides à la pierre, qui couvrira la période 2026-2031. À compter du 1er janvier prochain, la collectivité prend les rênes de l'instruction des subventions au logement public comme privé. Un virage stratégique, alors que la crise immobilière est bien installée et que près de 55 000 ménages patientent dans la file d'attente du logement social sur le territoire.

La métropole aux commandes de l'instruction des dossiers

Depuis 2006, Toulouse Métropole dispose d'une délégation de compétence en matière d'aides à la pierre, un dispositif issu de la loi du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales. Ce mécanisme permet à l'État de confier aux intercommunalités volontaires la gestion des subventions destinées à la construction, à la réhabilitation et à la rénovation des logements.

Jusqu'à présent, la métropole toulousaine fonctionnait en « type 2 » : elle définissait les orientations stratégiques et programmait les opérations, mais l'examen des dossiers restait entre les mains de la Direction départementale des territoires (DDT), bras armé de l'État en région. Avec le passage au « type 3 », ce verrou saute. Les services métropolitains traiteront désormais eux-mêmes l'intégralité des demandes, de la réception du dossier jusqu'à la décision d'attribution.

Concrètement, cette montée en puissance concerne trois grands volets. D'abord, le logement locatif social : les financements PLAI (Prêt Locatif Aidé d'Intégration) destinés aux ménages en grande précarité, les PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) pour les familles modestes, et les PLS (Prêt Locatif Social) pour les revenus intermédiaires. Ensuite, les aides à l'habitat privé gérées pour le compte de l'ANAH (Agence nationale de l'habitat) : rénovation énergétique, lutte contre l'habitat indigne, adaptation des logements au vieillissement ou au handicap. Enfin, les dispositifs de location-accession, qui permettent aux ménages modestes de devenir propriétaires par paliers.

La convention, d'une durée de six ans, sera ajustée chaque année par un avenant précisant les enveloppes budgétaires allouées par l'État et l'ANAH, ainsi que les crédits propres que la métropole consacre à ses objectifs.

Une demande de logement social qui galope plus vite que l'offre

Dans un rapport publié le 21 novembre 2025, la Chambre régionale des comptes (CRC) d'Occitanie dresse un état des lieux préoccupant de l'accès au logement social dans la grande agglomération toulousaine.

En 2024, 54 786 ménages étaient en attente d'un logement social sur le périmètre des cinq intercommunalités contrôlées (Toulouse Métropole, le Sicoval, le Muretain Agglo, le Grand Ouest toulousain et les Coteaux Bellevue). Une hausse de 31 % en 5 ans. Dans le même temps, le parc social a certes progressé pour atteindre 86 227 logements, soit une augmentation de 20 % entre 2019 et 2023, mais cette croissance de 2,4 % par an reste deux fois inférieure à celle de la demande, qui bondit de 4,6 % annuellement.

Résultat : les files d'attente s'allongent. Le délai moyen entre le dépôt d'une demande et l'entrée dans un logement atteignait 16 mois en 2024, contre 13 mois trois ans plus tôt. Les attributions, elles, stagnent autour de 9 300 par an, un plafond de verre que la production actuelle ne parvient pas à crever.

Le premier bailleur du territoire, Toulouse Métropole Habitat (TMH), n'échappe pas à la critique. Un second rapport de la CRC, rendu public le 18 décembre 2025, jour même du vote de la convention, pointe une production « insuffisante ». Sur la période 2021-2024, l'office public n'a livré que 1 547 logements sociaux, soit moins de la moitié des 3 212 unités inscrites dans son projet d'entreprise. La juridiction financière relève toutefois un point positif : TMH a respecté ses engagements sur les logements les plus sociaux (PLAI et PLUS) et amorcé un rééquilibrage territorial au profit des communes périphériques.

32 millions d'euros pour muscler la production

Face à cette équation difficile, Toulouse Métropole a dégainé un plan de soutien conséquent dès décembre 2023. Adopté lors du conseil métropolitain du 7 décembre 2023, ce dispositif mobilise 32 millions d'euros sur la période 2024-2026. Un effort budgétaire qui double les subventions accordées aux bailleurs sociaux par rapport au cycle précédent (2020-2023).

La ventilation de cette enveloppe traduit les priorités de la collectivité. La part du lion (20 millions d'euros ) revient aux aides à la pierre proprement dites, c'est-à-dire aux subventions qui viennent compléter les prêts aidés pour boucler le financement des opérations. L'objectif : abaisser la charge financière des organismes HLM et rendre viables des projets que la conjoncture (hausse des coûts de construction, inflation des taux d'intérêt...) aurait autrement condamnés.

Pour les logements destinés aux publics les plus fragiles, l'aide peut grimper jusqu'à 25 000 € par unité. Côté foncier, le dispositif fixe une charge cible de 130 € HT par mètre carré de surface de plancher en construction neuve, et de 180 € pour les logements sociaux.

Cinq millions d'euros supplémentaires abondent le « Fonds de concours SRU », un levier destiné à faciliter l'acquisition de terrains par les bailleurs. Cette enveloppe, qui passe de 3 à 8 millions sur trois ans, cible en priorité les opérations de recyclage urbain : reconversion de friches, densification de parcelles déjà artificialisées, proximité des transports en commun. Enfin, 6,6 millions d'euros sont fléchés vers la réhabilitation énergétique du parc existant, soit un doublement du budget annuel consacré à ce poste.

L'ambition affichée : produire 2 450 logements sociaux par an, ce qui représente 35 % de l'objectif global de 7 000 logements neufs à Toulouse fixé par le Pacte métropolitain pour l'habitat adopté en 2021.

Un PLUi-H en renfort pour encadrer la production

Le même 18 décembre, le conseil métropolitain a également adopté le Plan local d'urbanisme intercommunal tenant lieu de Programme local de l'habitat (PLUi-H), document d'urbanisme qui fixe les règles de construction pour la décennie 2025-2035. Quatre ans après l'annulation du précédent texte par le tribunal administratif (jugé trop gourmand en espaces naturels), la métropole se dote enfin d'une feuille de route unifiée.

Là où la convention organise le financement des opérations, le PLUi-H définit où et comment construire. Au programme : 74 000 logements en dix ans pour absorber l'arrivée de quelque 9 000 nouveaux habitants chaque année.

Sur le volet social, le document stipule que 60 % des logements produits devront afficher des prix encadrés. Parmi eux, plus d'un tiers relèvera du parc locatif social, une proportion qui pourra grimper à 40 % dans les quartiers résidentiels aisés, ou descendre à 25 % dans les secteurs déjà bien dotés. Pour donner du mordant à ces obligations, les seuils déclencheurs ont été abaissés : toute opération de plus de 1 000 m² de surface de plancher (contre 2 000 m² auparavant) devra intégrer une part sociale.

Le PLUi-H s'inscrit également dans le cadre de la loi Climat et Résilience d'août 2021, qui impose aux collectivités de diviser par deux leur consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers d'ici 2031, avant d'atteindre le « zéro artificialisation nette » en 2050. Sur ce terrain, Toulouse Métropole affiche une posture volontariste avec 95 % des espaces naturels du territoire, soit 18 800 hectares, représentant 41 % de la superficie métropolitaine, qui seront sanctuarisés.

Le document entrera en application fin janvier 2026, après son versement dans le Géoportail national de l'urbanisme et le contrôle de légalité préfectoral. Il servira alors de référence pour l'instruction de tous les permis de construire et déclarations préalables sur les 37 communes du territoire.

Ce qui change pour les demandeurs et les propriétaires

Concrètement, qu'est-ce qui change pour les habitants ? Pour les dizaines de milliers de ménages en quête d'un logement social, ce transfert de compétences laisse espérer des circuits de décision raccourcis. Fini le ping-pong entre services métropolitains et administration d'État : un interlocuteur unique pilotera désormais l'ensemble de la chaîne, de la programmation des opérations jusqu'à l'attribution des subventions aux bailleurs.

Cette proximité devrait également favoriser une meilleure adéquation entre les financements accordés et les réalités du terrain : forte demande sur les petites typologies, pénurie dans certaines communes périphériques. Les bailleurs sociaux, de leur côté, n'auront plus qu'une porte à pousser pour monter leurs dossiers.

Pour les propriétaires privés, le changement se traduira par un guichet métropolitain unifié sur les aides à la rénovation. Qu'il s'agisse de travaux d'isolation, de remplacement d'une chaudière vétuste ou d'adaptation d'un logement au vieillissement, les demandes relevant de l'ANAH seront instruites localement. Un gain de lisibilité appréciable dans un maquis d'aides où cohabitent MaPrimeRénov', éco-prêt à taux zéro, certificats d'économies d'énergie et subventions des collectivités.

Reste à savoir si les services métropolitains disposeront des moyens humains pour absorber ce surcroît de dossiers sans allonger les délais.