Fin du Pinel : Un probable sursis de quelques mois pour les investisseurs

Le dispositif fiscal destiné à encourager l'investissement locatif en immobilier neuf devait initialement prendre fin en décembre de cette année. Toutefois, le calendrier pourrait être ajusté afin d'accorder un délai supplémentaire aux futurs acheteurs pour finaliser leur acquisition, à condition d'avoir réservé un logement neuf en 2024. Focus...

Une prolongation sous conditions

Selon les informateurs des journalistes de BFM Business, le Pinel pourrait bénéficier d’un sursis. Le mécanisme d'incitation fiscale, visant à soutenir l'investissement dans l'immobilier neuf, doit disparaître d'ici la fin de l'année. Il semble cependant que le gouvernement envisage un étalement de la fin du dispositif, offrant aux acquéreurs de dernière minute la possibilité de boucler leur dossier.

Depuis 2014, le Pinel permet aux particuliers qui investissent dans des biens neufs destinés à la location de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pouvant atteindre 21% en Pinel plus et 14% en Pinel classique. Bien que son arrêt soit programmé pour le 31 décembre 2024, il pourrait être étendu sous condition.

Concrètement, les investisseurs devront avoir signé une réservation de logement neuf avant le 31 décembre 2024, mais disposeront d’un délai jusqu’au 31 mars 2025 pour officialiser l’achat devant notaire. Pour prévenir tout risque, les promoteurs immobiliers recommandent d’ailleurs, d’inclure une clause suspensive dans les contrats de vente, liée à l'obtention du dispositif Pinel.

Les professionnels de l’immobilier neuf ont à plusieurs reprises exprimé leurs inquiétudes quant à la suppression de cet avantage fiscal, redoutant des répercussions sévères sur un marché déjà fragilisé.

Les promoteurs réclament une prolongation du Pinel pour 2025

Les acteurs du secteur immobilier se félicitent de la nomination de Valérie Létard en tant que ministre du Logement avec un portefeuille renforcé. La ministre qui succède à Guillaume Kasbarian, prend la tête d’un ministère redevenu de plein exercice pour la première fois depuis 2017, soit depuis le début du premier mandat d’Emmanuel Macron… Ils attendent avec impatience les premières actions concrètes pour relancer la construction.

Pascal Boulanger, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), avait déjà exprimé cette attente lors de la publication des chiffres d’activité pour le second trimestre 2024 en déclarant : « Nous demandons une extension du dispositif Pinel ».

Le président de la FPI insiste sur le fait que ce n’est pas le moment d’abandonner le Pinel, rappelant que « 85 à 90 % des investissements locatifs des particuliers sont réalisés grâce à ce dispositif ». Il ajoute que les ventes d’investissements locatifs sont actuellement quatre fois inférieures à une année normale. « Si le Pinel s’arrête, je ne vois même pas comment notre métier de promoteur immobilier pourra survivre dans trois mois et demi ! » a-t-il confié au journal L'Opinion, tout en plaidant pour un retour aux conditions antérieures du dispositif, avec des taux de réduction d'impôt de 12 %, 18 % et 21 %.

Pinel : L’objectif offre de logements accessibles partiellement atteint

Dans le cadre du projet de loi de finances pour 2025, la FPI compte s’appuyer sur les conclusions du dernier rapport de la Cour des comptes pour demander au gouvernement de prolonger le Pinel au-delà du 31 décembre 2024. En effet, la Cour des comptes souligne que le dispositif a généré un impact notable en termes de volume pour les promoteurs.

Selon ce rapport, le Pinel a contribué au lancement de projets immobiliers, notamment en matière de requalification urbaine et de mixité d'habitat, qui auraient été difficiles à concrétiser sans l'orientation de l’épargne des particuliers. De plus, il a permis à des ménages aux revenus modestes d'accéder à des logements neufs, confortables et économes en énergie dans des zones à forte demande.

Toutefois, la Cour des comptes nuance en indiquant que le dispositif n’a pas pleinement atteint ses objectifs en matière de construction et de rénovation de logements dans les zones tendues. L'organisme de contrôle des finances publiques affirme que le Pinel « ne remplit qu’imparfaitement les objectifs de construction et de rénovation de logements dans les zones tendues ».

La Cour précise aussi que, sans connaître à l’avance la décision des investisseurs d’utiliser ou non les avantages du Pinel, il est difficile pour les collectivités d’anticiper si les logements correspondront aux besoins locaux en matière de logements intermédiaires.

Est-ce intéressant d’investir en Pinel avant la fin de l’année ?

L'intérêt d'investir en Pinel avant sa fin toute proche réside dans la possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôt de plusieurs milliers d’euros par an, et ce chaque année sur une période qui peut durer jusqu’à 12 ans.

La loi Pinel permet en effet aux investisseurs de profiter d'un avantage fiscal proportionnel au montant investi. Traduction : plus la période d’engagement est longue plus l’économie d’impôt est importante.

Voici un exemple chiffré avec le Pinel classique

• Prix du logement neuf : 250 000 €
• Engagement locatif : 6 ans
• Taux de réduction d'impôt en 2024 : 9 %

Dans ce cas, l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt équivalente à 9 % du prix du bien, soit : 250000×0,09=22500€

Cette réduction s'étalera sur 6 ans, ce qui représente une économie d’impôt annuelle de : 22500÷6 = 3750€ par an.

Exemple d'investissement avec le Pinel Plus

Pour un logement répondant à des critères énergétiques ou environnementaux plus stricts (Pinel Plus), les taux de réduction d'impôt sont plus élevés.

• Prix du logement neuf : 250 000 €
• Engagement locatif : 6 ans
• Taux de réduction d'impôt en 2024 (Pinel Plus) : 12 %

Dans ce cas, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de :

250000 × 0,12 = 30000€

Cette réduction s’étalera également sur 6 ans, ce qui revient à une économie d’impôt annuelle de : 30000 ÷ 6 = 5000€ par an.

Comparaison des engagements plus longs

En prolongeant l’engagement locatif à 9 ans avec le Pinel classique, le taux de réduction passe à 12 %. Le montant total de la réduction d’impôt devient alors : 250 000 × 0,12 = 30 000€

Pour un engagement de 12 ans, avec un taux de réduction de 14 %, la réduction totale atteindrait : 250 000 × 0,14 = 35 000€. Cette somme serait répartie sur 12 ans, offrant une économie annuelle de : 35000 ÷ 12 = 2916,67€

Avec le Pinel Plus, ces chiffres montent à 18 % et 21 % pour des engagements de 9 et 12 ans, avec des réductions d’impôt encore plus importantes :

• Pour 9 ans, réduction totale de : 250000 × 0,18 = 45000€, soit 5 000€ par an.
• Pour 12 ans, réduction totale de : 250000 × 0,21=52500€, soit 4375€ par an.

Investir en Pinel avant la fin 2024 permet de profiter des avantages fiscaux encore en vigueur. Plus la durée d'engagement est longue, plus la réduction d'impôt est élevée, et un bien éligible au Pinel Plus offre des conditions encore plus avantageuses.

Ces économies peuvent considérablement améliorer la rentabilité d'un investissement locatif tout en contribuant à la constitution d'un patrimoine immobilier qui présente de belles performances énergétique et attractif pour les locataires potentiels.