Toulouse : vers un urbanisme en hauteur avec 30 000 logements autour de la ligne C

À Toulouse, les chantiers urbains ne sont jamais en dormance et ce sont 30 000 nouveaux logements qui doivent sortir de terre le long de la ligne C du métro. Ce chantier colossal, qui reliera Colomiers à Labège sur 30 kilomètres, entend répondre aux besoins croissants en logements tout en améliorant la mobilité dans une métropole en pleine croissance démographique.

Sous l’impulsion de la loi Zéro Artificialisation Nette (ZAN), la Ville Rose mise sur des constructions en hauteur autour des stations clés et sur la reconversion de friches industrielles et commerciales. En définissant des zones prioritaires le long de la ligne C, la Métropole s’assure d’une planification cohérente pour équilibrer l’urbanisation et la préservation des espaces naturels. Focus...

Toulouse prend de la hauteur : La réponse à la Zéro Artificialisation Nette (ZAN)

Pour organiser cette transformation, Toulouse Métropole a défini six secteurs prioritaires le long de la ligne C. Autour de chaque groupe de deux à trois stations, des « plans guide » sont prévus. Ces outils d’urbanisme, intégrés dans le PLUi-H (Plan Local d’Urbanisme intercommunal-Habitat), ont pour vocation de structurer le développement immobilier en identifiant des zones spécifiques de densification et en définissant des axes de mobilité. Une démarche qui vise à assurer une cohérence urbaine en évitant des projets morcelés.

Les nouveaux immeubles devront être érigés sans étendre l’emprise au sol, en accord avec les exigences de la Zéro Artificialisation Nette (ZAN) imposée par la loi Climat et Résilience. Face à la limitation de l’étalement urbain, Toulouse choisit de densifier ses constructions, avec des immeubles de grande hauteur autour de stations clés.

Un impératif qui s'impose déjà sur les anciens terrains Peugeot et Citroën au nord de la ville ou des bâtiments de 50 mètres de haut vont remplacer les friches actuelles, permettant la construction de près de 840 logements sur une surface de 50 000 m². La densification en hauteur permet de préserver des espaces verts et de favoriser la circulation de l’air, participant ainsi à l’amélioration du cadre de vie urbain.

Accompagner les promoteurs dans les nouvelles orientations foncières

Afin de faciliter cette mutation urbaine, des directives foncières renforcées seront mises en place. Toulouse Métropole prévoit, sur des terrains stratégiques, des préemptions publiques pour orienter les projets en partenariat avec les promoteurs immobiliers. Cette politique foncière vise à garantir une qualité de vie élevée en veillant à une planification réfléchie et à une approche de « ville compacte » sans étouffer l’espace urbain. Des îlots de verdure, prévus dans les projets de densification, favoriseront un environnement plus agréable et une meilleure circulation de l’air.

La loi ZAN : une obligation de reconstruire Toulouse sur elle-même

La loi Zéro Artificialisation Nette (ZAN), entrée en vigueur pour freiner la bétonnisation des terres en France, impose aux collectivités de réduire de moitié l’artificialisation des sols d’ici 2030. Pour Toulouse Métropole, cette loi constitue un défi majeur, obligeant à revoir à la baisse les ambitions d’expansion de certains nouveaux quartiers et à privilégier une densification intérieure. En conséquence, la ville et ses environs doivent accélérer leur transformation pour répondre aux objectifs de préservation des espaces naturels tout en accueillant une population croissante.

Malgré les contraintes imposées, la municipalité s’engage dans la voie de la reconstruction urbaine en priorité sur des friches industrielles ou commerciales. Depuis plusieurs années, la ville mène des initiatives pour réduire l’imperméabilisation des sols et favoriser la végétalisation. Par exemple, les 4 000 logements de l’écoquartier de la Cartoucherie se sont développés sur une ancienne zone industrielle. De même, le futur quartier Brouardel/Sébastopol est prévu sur un ancien site gazier entre les boulevards et le canal du Midi. Ces projets permettent d’intégrer de nouveaux logements tout en limitant l’extension urbaine.

Plus de 500 000 habitants en 2024 = manque de foncier en perspective

Le dernier baromètre du cabinet immobilier Arthur Loyd estime qu’il manquerait environ 3 155 hectares pour permettre à Toulouse de suivre le rythme de sa croissance démographique. Cette situation pourrait placer la Ville Rose parmi les villes françaises les plus impactées par le manque de foncier d’ici 2030, devant Bordeaux, Nantes, Rennes et Lyon. Jean-Luc Moudenc avait déjà exprimé ses préoccupations au gouvernement en juillet 2023, craignant que la loi ZAN n’entraîne une pénurie de logements et compromette le développement économique de l'agglomération toulousaine.

Avec plus de 500 000 habitants, Toulouse peine à répondre aux besoins en logements. Ce projet de densification urbaine et d’infrastructures de transport est un levier stratégique pour réduire la pression immobilière tout en améliorant la qualité de vie des résidents actuels et futurs. La ligne C permettra de connecter des pôles économiques majeurs (Airbus, Montaudran, Matabiau) et des espaces résidentiels, offrant une solution de mobilité adaptée à la densification urbaine et à la réduction des émissions carbone.

Exploration des zones commerciales

Face à la rareté des espaces disponibles, la municipalité étudie aussi la reconversion des parkings de grands centres commerciaux en zones constructibles. Le parking de Basso Cambo va ainsi laisser place à de nouveaux logements, et d’autres zones commerciales en périphérie, comme à Portet-sur-Garonne, sont également ciblées pour de potentielles transformations. Cette démarche, soutenue par l’État, vise à réduire l’impact visuel de la « France moche » tout en maximisant l’utilisation de fonciers déjà existants.

Densification le long de la troisième ligne de métro

Dans le contexte de la troisième ligne de métro, la densification prend tout son sens. La municipalité autorise la construction de bâtiments légèrement plus élevés dans les zones offrant des espaces dégagés, comme les grands boulevards ou les abords des cours d’eau.

Ce modèle de densification, déjà amorcé, pourrait être intensifié pour répondre aux besoins de logements tout en minimisant l’emprise au sol. La ville continuera donc à privilégier la construction en hauteur, notamment autour des futures stations de métro, pour soutenir sa croissance tout en respectant les impératifs environnementaux.