Un nouveau PLUI-H pour la période 2025-2035 à Toulouse
Le Plan Local d'Urbanisme intercommunal tenant lieu de Programme Local de l'Habitat (PLUI-H) est un outil essentiel pour la planification et le développement urbain de la métropole de Toulouse. Suite à l'annulation du précédent plan par le tribunal administratif en 2021, un nouveau PLUI-H est en cours d'élaboration pour couvrir la période 2025-2035.
Ce document stratégique doit répondre aux besoins croissants en logements et en infrastructures de la Ville rose tout en préservant les espaces naturels et en intégrant les exigences de la loi Climat et Résilience.
Avec l'arrivée prévue de 90 000 nouveaux habitants dans les dix prochaines années, le défi est de taille : il s'agit de concilier une croissance urbaine rapide avec des objectifs ambitieux de développement durable et de sobriété foncière. Découvrez l’impact du nouveau PLUI-H sur l’immobilier neuf à Toulouse et la qualité de vie des habitants.
Le PLUI-H de Toulouse : qu’est-ce que c’est ?
Le PLUI-H est un document de planification urbaine qui définit les grandes orientations en matière d'aménagement du territoire et de politique de l'habitat. Il établit les règles d'occupation et d'utilisation des sols pour les 37 communes de la Métropole de Toulouse, servant de référence pour l'instruction des autorisations d'urbanisme.
L’annulation du précédent PLUI-H
Le précédent PLUI-H, adopté en 2019, a été annulé par le tribunal administratif en 2021. Cette annulation a été motivée par une insuffisante protection des espaces naturels et une documentation jugée incohérente.
Depuis, la Métropole a dû réactiver les anciens plans locaux d'urbanisme (PLU) et plans d'occupation des sols (POS) en attendant l'élaboration d'un nouveau document intercommunal.
Un nouveau PLUI-H bientôt adopté
L'élaboration du nouveau PLUI-H a nécessité trois années de travail intensif, incluant une large concertation publique et une collaboration étroite entre les maires de 37 communes. Ce nouveau PLUI-H sera soumis à l'avis des services de l'État et à une enquête publique avant son adoption définitive.
Il vise à concilier les besoins en logement avec la préservation des espaces naturels, tout en intégrant les exigences de la loi Climat et Résilience.
Les grandes lignes du nouveau PLUI-H de Toulouse
Le nouveau PLUI-H de Toulouse Métropole, qui couvrira la période 2025-2035, se fixe des orientations ambitieuses pour répondre à la croissance démographique tout en respectant les impératifs environnementaux.
Accueil de nouveaux habitants et création de logements
La Métropole de Toulouse, qui a franchi le seuil des 500 000 habitants selon le dernier recensement de l’INSEE, anticipe l'arrivée de 90 000 nouveaux habitants d'ici 2035, soit une augmentation annuelle de 9 000 personnes. Pour faire face à cette croissance, le PLUI-H prévoit la construction de 7 400 logements par an.
Cet effort considérable vise à la fois à répondre aux besoins en nouveaux logements et à réduire les tensions sur le marché immobilier tout en assurant un accès équitable au logement pour tous les segments de la population.
Sobriété foncière et préservation des espaces naturels
Un des principaux objectifs du nouveau PLUI-H est de réduire de moitié la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers par rapport à la décennie précédente.
Cela se traduit par une limitation stricte de l'urbanisation à 468 nouveaux hectares urbanisés pour la période 2025-2035, contre 963 hectares entre 2013 et 2023. Ce changement est primordial pour préserver l'équilibre écologique de la Métropole et pour répondre aux impératifs de la loi Climat et Résilience.
La préservation des espaces naturels existants est une priorité : 95% d'entre eux seront protégés. Le plan met également l'accent sur le développement durable, en favorisant la densification urbaine plutôt que l'étalement, et en intégrant des infrastructures vertes pour améliorer la qualité de vie des habitants.
Ces mesures s’inscrivent dans la démarche du Zéro Artificialisation Nette, qui vise à ce qu’il n’y ait plus du tout d’étalement urbain en France à l’horizon 2050.
En savoir plus sur le Zéro Artificialisation Nette
Répartition des logements et zones d’implantation
Le nouveau PLUI-H de Toulouse Métropole prévoit une répartition stratégique des logements pour répondre à la croissance démographique tout en optimisant l'utilisation des infrastructures existantes.
Les grands pôles urbains de la Métropole
Les grands pôles urbains de Toulouse, Colomiers et Blagnac sont au cœur de la stratégie de développement. Environ 72% des nouveaux logements seront construits dans ces zones.
Toulouse, en tant que centre névralgique de la Métropole, accueillera donc une grande partie de ces constructions, bénéficiant de nombreux projets d'aménagement comme la ligne C du métro, qui facilitera l'accès aux nouvelles zones résidentielles comme Montaudran.
Colomiers et Blagnac, qui seront elles aussi connectées par la ligne C, bénéficieront également d’une augmentation substantielle de leur offre de logements. Cette concentration permet de maximiser l'efficacité des transports en commun et des services urbains existants.
Les pôles urbains secondaires
Balma et Tournefeuille, classés comme pôles urbains secondaires, accueilleront environ 6% des nouveaux logements.
Ces communes bénéficient d'une bonne connexion avec Toulouse et offrent un cadre de vie attractif avec des infrastructures bien développées. L'objectif est de renforcer leur capacité d'accueil sans perturber l'équilibre existant, en développant des projets résidentiels adaptés aux besoins locaux et en préservant la qualité de vie des habitants.
Les communes relais
Les “communes relais” comme Cugnaux, Saint-Orens-de-Gameville, et L'Union, joueront un rôle important dans le nouveau PLUI-H. Elles accueilleront en effet 14% des nouvelles constructions.
Situées à proximité des grands pôles urbains, les communes-relais offriront des alternatives résidentielles à ceux qui souhaitent s’éloigner de la grande ville tout en restant connectés aux centres urbains par des infrastructures de transport efficaces.
Les communes relais de proximité :
- Aucamville
- Beauzelle
- Cornebarrieu
- Cugnaux
- Fenouillet
- L’Union
- Montrabé
- Pibrac
- Quint-Fonsegrives
- Saint-Jean
- Saint-Jory
- Saint-Orens
Les communes périphériques de Toulouse
Certaines communes périphériques telles que Castelginest, Launaguet, et Aussonne, accueilleront 8% des nouvelles constructions. Moins densément peuplées, ces communes bénéficieront d'un développement résidentiel modéré pour éviter un étalement urbain excessif tout en répondant à la demande croissante en logements.
Les communes périphériques concernées :
- Aigrefeuille
- Aussonne
- Beaupuy
- Brax
- Bruguières
- Castelginest
- Drémil-Lafarge
- Flourens
- Fonbeauzard
- Gagnac-sur-Garonne
- Gratentour
- Launaguet
- Lespinasse
- Mondouzil
- Mondonville
- Mons
- Pin-Balma
- Saint-Alban
- Seilh
Quelles mesures pour protéger les espaces naturels et agricoles ?
Le classement en zones naturelles
Le nouveau PLUI-H prévoit la classification de près de 9 500 hectares en zones naturelles, où toute construction sera strictement interdite. Cette mesure vise à préserver les masses arborées et les espaces verts qui jouent un rôle crucial dans la biodiversité et la lutte contre les îlots de chaleur urbains.
En outre, environ 4 200 hectares seront classés comme espaces boisés, offrant une protection renforcée contre l'urbanisation. C’est notamment le cas de certaines parties de l’île du Ramier. Ces zones contribueront à maintenir l'équilibre écologique de la Métropole et à offrir aux habitants des espaces de détente et de loisirs en pleine nature.
Une consommation réduite et responsable des espaces naturels
L’utilisation des 468 hectares voués à être urbanisés sur la période 2025-2035 a été mûrement réfléchie. La Métropole pense ainsi utiliser :
- 171 hectares pour la construction de logements;
- 85 hectares pour le développement économique;
- 59 hectares pour les équipements;
- 68 hectares pour les infrastructures de transport.
Des initiatives pour la préservation agricole
La Métropole de Toulouse met également un accent particulier sur la préservation des terres agricoles. Près de 11 900 hectares seront sanctuarisés pour l'agriculture, garantissant ainsi la durabilité des activités agricoles locales.
Cette protection est essentielle pour maintenir un lien fort entre les habitants et leur alimentation, promouvoir les circuits courts et soutenir l'économie locale.
Les défis du nouveau PLUI-H
Le nouveau PLUI-H de Toulouse Métropole, bien que salué pour ses objectifs ambitieux, n'est pas sans susciter des débats et des controverses parmi les acteurs locaux. Plusieurs défis émergent, liés notamment à la densification urbaine, à la mixité sociale et à l'acceptation des nouvelles orientations par les habitants.
Réserves de certains acteurs locaux
Des élus et des associations ont exprimé des réserves sur certaines orientations du nouveau PLUI-H. Par exemple, le groupe des élus écologistes a critiqué le plan pour son "manque d'ambition" en matière de renaturation urbaine et de sobriété énergétique.
De plus, certains élus ont souligné l'insuffisance des espaces de pleine terre, de balcons et de terrasses dans les nouveaux logements collectifs, ce qui pourrait affecter la qualité de vie des futurs résidents.
Problématiques liées à la densification urbaine
La densification urbaine, bien qu'essentielle pour limiter l'étalement et préserver les espaces naturels, soulève des inquiétudes. Certains habitants craignent que l'augmentation de la hauteur des bâtiments n'entraîne une perte de confort et d'intimité.
Questions de mixité sociale
Le PLUI-H renforce la mixité sociale en incluant des logements abordables et sociaux dans les nouvelles constructions. Cependant, la réalisation de cet objectif pose des défis. Certaines communes doivent notamment rattraper leur retard en matière de logements sociaux pour atteindre les quotas légaux.