Réforme du statut LMNP : Comment le PLF 2025 impacte la plus-value à la revente
Le projet de loi de finances pour 2025 (PLF 2025) perturbe le secteur de l’immobilier locatif avec cette annonce anxiogène pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP).
Le changement majeur concerne une potentielle réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value à la vente d’un bien LMNP.
Cette mesure, présentée comme corrective d’un avantage fiscal de la location meublée, doit impacter la fiscalité des investisseurs en location courte durée de tourisme (AirBnb) mais également les loueurs longue durée. Focus...
LMNP 2025 : Changement probable dans le calcul de la plus-value
Le PLF 2025 introduit une évolution majeure pour les loueurs en meublé non professionnels. La mesure viserait ainsi à rapprocher le traitement fiscal des LMNP de celui des autres types d’investissements immobiliers.
Si le texte est voté, à partir de 2025, le montant total des amortissements déduits grâce au régime réel d’imposition serait réintégré dans le calcul de la plus-value lors de la vente d’un bien LMNP.
Selon le Gouvernement, la mesure cherche à "corriger une spécificité du régime de la location meublée non professionnelle qui contribue aux tensions du marché locatif". Sont clairement ciblés, les loueurs de logements AirBnb, un sujet de débat polémique et récurrent. Pour rappel, les avantages fiscaux de ces derniers avaient déjà été rabotés en 2024. Le PLF 2025, encore en cours de discussions, pourrait imposer une évolution supplémentaire.
Les changements de plafonds de revenus et abattements en mai 2024
Les modifications des plafonds de revenus et des abattements en mai 2024 ont particulièrement affecté les loueurs de meublés touristiques non classés en zone tendue.
Période Type de Location Zone Seuil de Revenus Taux d'Abattement Micro-BIC Avant réforme Meublé de tourisme non classé Toutes 77 700 € 50% Meublé de tourisme classé Zone tendue 188 700 € 71% Meublé de tourisme classé Zone non tendue 188 700 € 71% Après réforme Meublé de tourisme non classé Toutes 15 000 € 30% Meublé de tourisme classé Zone tendue 15 000 € 30% Meublé de tourisme classé Zone non tendue 15 000 € 51% Meublé classé Zone très peu dense ou stations de sport d’hiver 50 000 € 71%
Les conséquences sur le calcul de la plus-value pour les LMNP
Exemple chiffré 2024 vs 2025 : Revente d'un Logement LMNP
Prenons l'exemple de Pascal, un investisseur toulousain ayant acheté un logement meublé non professionnel (LMNP) en 2015 pour un montant de 200 000 €. Pascal a amorti son bien à hauteur de 100 000 € pendant la période de détention. En 2025, il décide de vendre le bien pour 300 000 €.
Tableau : Impact Avant et Après la Loi de Finances 2024
| Détails | Avant la Loi de Finances 2024 | Après la Loi de Finances 2024 |
|---|---|---|
| Prix d'achat | 200 000 € | 200 000 € |
| Amortissements déduits | Non pris en compte | 100 000 € |
| Prix de vente | 300 000 € | 300 000 € |
| Plus-value imposable | 300 000 € - 200 000 € = 100 000 € | 300 000 € - (200 000 € - 100 000 €) = 200 000 € |
| Impôt sur la plus-value (19%) | 19 000 € | 38 000 € |
| Prélèvements sociaux (17,2%) | 17 200 € | 34 400 € |
| Total impôts | 36 200 € | 72 400 € |
Dans le cas de Pascal, la réintégration des amortissements augmente considérablement l'assiette imposable, ce qui double presque le montant des impôts dus.
Un impact très relatif pour les investisseurs longue durée
Bien que le projet de loi prévoie cette réforme, l'impact pourrait être limité pour de nombreux investisseurs. En effet, le régime actuel prévoit des abattements progressifs sur la plus-value, définis par l'article 150 VC du Code général des impôts. Ces abattements augmentent au fil des années de détention, aboutissant à une exonération complète après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Ainsi, comme le souligne Baptiste Bochart, juriste chez Jedéclaremonmeublé.com : “Pour les investisseurs qui détiennent leur bien depuis de nombreuses années, l’impact de cette nouvelle règle serait minime, voire inexistant.”
De plus, en pratique, un grand nombre de biens LMNP ne sont pas revendus, mais finissent par revenir au patrimoine privé de leur propriétaire après plusieurs années.
Les cas de donation et succession
Les plus-values ne s’appliquent pas en cas de donation ou de succession, ce qui est fréquent dans le cadre de l’investissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Dans ces cas, le bien est transmis au patrimoine privé sans déclencher d’imposition immédiate.
En cas de donation, le bien peut être transmis à un proche, souvent un enfant, sans que cela entraîne la taxation des plus-values immobilières, contrairement à une vente classique.
Les droits de succession s’appliquent cependant, calculés selon la valeur du bien, avec des abattements en fonction du lien de parenté. Les héritiers peuvent également décider de reprendre l’activité de location meublée pour maintenir les revenus locatifs.
Ces dispositifs permettent de conserver le bien dans le patrimoine familial, que ce soit pour une transmission aux héritiers ou pour en faire une résidence principale à la retraite, tout en bénéficiant d’une optimisation fiscale.
LMNP 2025 : Incertitudes sur l’interdiction à la location des mauvais DPE
Dans son discours de politique générale du 1er octobre, Michel Barnier a évoqué la possibilité de modifier l’interdiction de mise en location des logements qualifiés de "Passoires thermiques". Malgré cette éventualité, le calendrier d’application reste inchangé pour le moment.
À ce jour, la seule certitude concerne la mise en œuvre des mesures issues de la loi climat et résilience d’août 2021, précisées par un décret du 18 août 2023 pour les locations meublées. Depuis deux ans, les loyers des logements classés « F » ou « G », considérés comme des passoires thermiques, sont gelés. À partir du 1er janvier 2025, les logements classés « G » ne pourront plus être mis en location, sauf s'ils sont rénovés pour améliorer leur performance énergétique. Les logements classés « F » et « E » suivront, avec des interdictions respectives en 2028 et 2034.
En février 2024, une simplification du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a été actée, permettant à environ 140 000 logements de ne plus être considérés comme des passoires thermiques, rendant ainsi leur mise en location possible. Michel Barnier a évoqué un potentiel ajustement du calendrier pour ces interdictions, mais aucun délai précis n’a encore été fixé. Ces annonces offrent aux propriétaires un certain répit dans le contexte actuel du marché immobilier, qui reste tendu.