Passoires thermiques : louer reste possible, mais sous conditions

Le projet de loi « relance et décentralisation du logement », adopté par le Sénat le 8 juillet en première lecture, contient une mesure très attendue des propriétaires : les logements énergivores, en principe destinés à sortir du marché locatif, pourraient continuer d'être loués à condition que des travaux soient engagés.

Pour un bailleur détenant un bien classé E, F ou G, la question est concrète : pourra-t-on encore louer, jusqu'à quand, et à quelles conditions ? Voici ce qu'il faut savoir, en tenant compte du droit en vigueur comme des évolutions votées, mais pas encore définitives.

Le point de départ : un calendrier d'interdiction toujours en vigueur

Le principe selon lequel la performance énergétique conditionne la décence d'un logement remonte à la loi de transition énergétique de 2015. C'est ensuite la loi Climat et Résilience de 2021 qui a fixé le calendrier actuel, en s'appuyant sur les classes du DPE : en dessous d'un certain niveau, un bien est considéré comme non décent, et la loi interdit de louer un logement indécent. C'est de là que découle l'interdiction de location des passoires thermiques.

Le calendrier, que le vote du Sénat ne modifie pas, est le suivant : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034. À cela s'ajoute, depuis 2022, le gel des loyers des logements F et G : impossible de les augmenter, y compris au renouvellement du bail ou entre deux locataires, tant que l'étiquette n'a pas été améliorée.

Un point important pour les baux en cours : l'interdiction ne s'applique pas du jour au lendemain à un contrat signé. Elle joue au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail.

La nouveauté : des dérogations au critère de décence

C'est le cœur du vote du 8 juillet. Le texte prévoit qu'un logement énergivore pourrait rester considéré comme décent, donc louable, si le propriétaire s'engage dans une démarche de rénovation. Il s'agit de dérogations ciblées au critère de décence énergétique, et non d'une remise en location générale de tous les logements F et G.

Concrètement, il faudrait avoir signé, avant le 1er janvier 2030, un contrat de travaux permettant d'atteindre la classe exigée. Le chantier devrait ensuite être réalisé dans les trois ans pour une maison individuelle ou un logement en immeuble collectif, dans les cinq ans lorsque c'est le syndicat des copropriétaires qui porte les travaux.

Ces dérogations seraient elles-mêmes limitées dans le temps : la voie du contrat individuel prendrait fin début 2033, celle du contrat de copropriété début 2035.

Les cas où la rénovation est impossible

Le texte prévoit aussi des situations où le bailleur ne peut pas rénover. Le logement resterait alors louable, à condition d'avoir réalisé tout ce qui était possible, dans plusieurs cas : contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales (une façade classée, par exemple), coût des travaux manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien, ou autorisation administrative refusée.

Même logique en copropriété lorsque l'assemblée générale a rejeté les travaux depuis moins de dix-huit mois, alors que le bailleur avait fait les démarches pour les faire voter.

Autre garde-fou pour les propriétaires : si un locataire saisit le juge, la réduction ou la suspension de loyer prononcée devrait tenir compte des efforts du bailleur et ne pourrait pas dépasser le surcoût réellement supporté par le locataire du fait de la mauvaise performance du logement.

Pourquoi votre étiquette a pu changer sans travaux

Au-delà de la loi, deux réformes du mode de calcul du DPE ont fait évoluer le classement de nombreux logements, sans le moindre chantier. Un point utile à vérifier avant d'engager des dépenses.

Depuis le 1er juillet 2024, le calcul a été corrigé pour les surfaces de moins de 40 m², jusque-là pénalisées : environ 140 000 logements sont sortis des classes F ou G selon le gouvernement. Puis, au 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9. Selon l'estimation gouvernementale, environ 850 000 logements principalement chauffés à l'électricité pourraient sortir des classes F et G.

Conséquence pratique : un bien classé F il y a deux ans a pu passer en E, voire en D, sans travaux. Avant toute décision, il est utile de vérifier son étiquette actuelle. Si le DPE est encore valide, le propriétaire peut d'abord télécharger gratuitement une attestation actualisée sur le site de l'Ademe, sans nécessairement refaire réaliser un diagnostic. Ces reclassements sont toutefois critiqués par des associations, qui rappellent qu'une meilleure étiquette ne réduit pas la facture de chauffage du locataire.

Ce que cela impliquerait concrètement pour un bailleur

Trois situations se dégagent. Pour un logement déjà reclassé grâce aux nouvelles règles de calcul, l'urgence peut être moindre : reste à confirmer l'étiquette par un DPE ou une attestation à jour. Pour un bien encore classé F ou G que l'on souhaite conserver en location, le dispositif voté offrirait une voie de maintien, mais elle suppose un engagement de travaux réel et daté, pas une simple intention.

Pour un bien difficile ou coûteux à rénover, se posera l'arbitrage classique entre rénover, vendre ou changer d'usage, en pesant le coût des travaux, les aides mobilisables et la valeur du bien à terme.

Avant de trancher, il est utile de chiffrer les aides à la rénovation énergétique mobilisables (MaPrimeRénov', éco-PTZ, certificats d'économies d'énergie), qui peuvent réduire nettement le reste à charge d'un chantier de sortie de passoire.

Une mesure vivement contestée

Le dispositif est loin de faire consensus. Adopté à main levée par un Sénat dominé par la droite, il a suscité l'opposition des groupes de gauche et de plusieurs associations de défense des locataires, dans un contexte de vague de chaleur qui a rendu la question du confort thermique particulièrement sensible.

Les élus de gauche y voient un recul du calendrier national de rénovation énergétique. La sénatrice socialiste Viviane Artigalas a critiqué un texte qui « multiplie les dérogations permettant de conserver le caractère décent d'un logement », au détriment de locataires souvent exposés à la précarité énergétique. La Confédération nationale du logement (CNL) a dénoncé une décision favorable aux propriétaires, tandis que la plateforme Logement pour TouTEs a appelé à un rassemblement devant le Sénat pendant les débats.

Le gouvernement défend au contraire un compromis. Le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a parlé d'un « partenariat gagnant-gagnant », faisant valoir que les loyers perçus peuvent aider le bailleur à financer les travaux, et que le maintien de ces logements préserve l'offre locative dans un contexte de pénurie. Au fil des débats, la gauche a néanmoins obtenu que les contrats de travaux soient conclus avant 2030, afin d'inciter à des chantiers rapides.

Dans tous les cas, une réserve s'impose : le texte n'est adopté qu'en première lecture. Le gouvernement souhaite un examen à l'Assemblée nationale à la rentrée, et le dispositif peut encore être modifié. Les décisions engageantes gagnent à être prises au vu du droit réellement en vigueur, et non des seules mesures votées au Sénat.

Sources : Sénat, texte adopté n° 157 du 8 juillet 2026 ; loi n° 2015-992 du 17 août 2015 (transition énergétique) ; loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience) ; Service-Public.fr ; ministère de la Transition écologique et SDES ; Ademe ; economie.gouv.fr (arrêté du 13 août 2025) ; Franceinfo.