Passoire thermique : la location en cours d'interdiction

Passoire thermique : la location interdite aux logements polluants

Toulouse - Environnement - Pierre Ferreiro le 16/02/2023

Depuis le 1er janvier 2023, la location d’une passoire thermique consommant plus de 450 kWh/m²/an est interdite. Cette mesure marque la première étape d’une démarche initiée par le gouvernement dans le cadre de la loi Climat et résilience. Il s’agit d’un élément clé pour la stratégie de transition énergétique de la France, et pour la réduction des émissions de gaz à effet de serre à l’échelle du pays.

Mais la plupart des propriétaires-bailleurs n’est pas convaincue par l’utilité de ces interdictions. Pour beaucoup, elles induisent de réaliser d’importants travaux afin de jouir de leurs compléments de revenus. Certains se résignent ainsi à vendre, d’autres à rénover leurs logements. En parallèle, l’offre de logements neufs à Toulouse et en France, plus économes, devient de plus en plus importante.

La passoire thermique en France : état des lieux

Les passoires thermiques sont extrêmement nombreuses en France, et jouent indéniablement un rôle vis-à-vis du réchauffement climatique. Mais qu’est-ce qu’une passoire thermique ? Combien y en a-t-il en France ? À Toulouse ? Réponses.

Un artisan remplace une fenêtre
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Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

La “Passoire thermique” est un terme rentré dans le vocabulaire courant pour désigner un logement très gourmand en énergie. Cette consommation énergétique excessive s’explique bien souvent par des déperditions de chaleur importantes, notamment en hiver, dues à une isolation défectueuse ou trop ancienne. Cela peut également être dû à un système de chauffage inadapté ou vétuste.

Le Diagnostic de Performance Énergétique, devenu obligatoire dans le cadre d’une vente ou d’une mise en location depuis 2006, est un des principaux outils permettant de les identifier. Actuellement, ce sont principalement les logements affichant une étiquette F (consommation comprise entre 331 et 420 kWh/m²/an) ou G (consommation supérieure à 420 kWh/m²/an) au DPE qui sont qualifiés de passoires thermiques.

Passoires thermiques : état des lieux en France

En France, selon le recensement de l'ONRE de 2022, ce sont 19% des logements proposés sur le parc immobilier Français qui peuvent être qualifiés de passoires thermiques (étiquette F ou G au DPE). Concrètement, cela représente 7,2 millions de logements, principalement des maisons individuelles. C’est 400 000 logements de plus par rapport au recensement effectué en 2018, notamment en raison de la réforme du DPE.

Le nouveau DPE prend notamment en compte l’énergie primaire utilisée pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre. Les passoires thermiques affichant les pires performances sont généralement des maisons individuelles en milieu rural, chauffées au fioul, très polluant. Il est aussi estimé que 27% des logements vacants et 32% des résidences secondaires sont des passoires thermiques.

Passoires thermiques : état des lieux à Toulouse

D’après le recensement de l’Ademe, environ 10% des logements présents en Occitanie sont des passoires thermiques, ce qui est bien mieux qu’à l’échelle nationale. Le baromètre de la FNAIM apporte plus de précisions sur la ville de Toulouse, qui fait encore mieux, avec environ 9,4% de passoires thermiques. La Ville rose est d’ailleurs dans le Top 10 des villes les moins impactées par le blocage des loyers des “passoires thermiques”.

Cela est dû, en partie, à un marché de l’immobilier neuf dynamique, avec de nombreuses constructions de logements neufs répondant aux derniers standards de performance énergétique. Cependant, tout n’est pas rose selon France 3. En effet, de nombreux propriétaires toulousains se sont décidés à revendre leurs biens pour échapper aux nouvelles législations et éviter d’effectuer des travaux de rénovation.

 

Passoires thermiques : les mesures prises par le gouvernement

Afin de limiter le nombre de passoires thermiques présentes sur le territoire, le gouvernement a pris un certain nombre de mesures, mises en place progressivement grâce à un calendrier. Celles-ci répondent directement aux enjeux de l’urgence climatique, mais rencontrent tout de même des détracteurs.

chronomètre devant des pots de jeunes plantes
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Le calendrier de l’interdiction de location des passoires thermiques

Le calendrier concernant l’interdiction de location des passoires thermiques a déjà débuté depuis l’été 2022. Les toutes dernières mesures devraient être appliquées en 2034. Voici les dates prévues par la loi Climat et résilience :

Des enjeux considérables

Les enjeux autour des restrictions imposées sur la location des biens les plus énergivores sont multiples. Ils répondent, d’une part, à des critères de confort pour les habitants. Ces logements mal isolés peuvent s’avérer trop chauds en été et trop froids en hiver, source d’inconfort, mais aussi trop humides, ce qui pose un problème de santé publique.

De même, ils sont synonymes de grosses factures d’électricité étant donné qu’il faut souvent pousser le chauffage afin de compenser les déperditions de chaleur. Bien souvent, ce sont les ménages les plus modestes qui habitent dans des habitations mal isolées et qui doivent consommer davantage d’électricité, ce qui réduit considérablement leur pouvoir d’achat.

De manière plus globale, ces restrictions répondent également à l’urgence climatique, étant donné qu’une consommation d’électricité importante induit davantage d’émissions polluantes. Elles s’insèrent ainsi dans une démarche globale de transition énergétique à travers la réduction des émissions de gaz à effet de serre dans le secteur du logement privé.

Des mesures polémiques

Si l’intérêt de ces mesures ne fait pas de doute, celles-ci ne font pas l’unanimité, notamment chez les propriétaires-bailleurs. En effet, suite à l’annonce des restrictions et à la réforme du DPE, les mises en vente de logements classés G ont explosé, et augmenté de 21% entre 2021 et 2022. Cela est généralement dû au fait que les travaux de rénovation énergétique à réaliser ont un coût trop important.

Des désaccords se sont également fait entendre dans la classe politique. Edouard Philippe s’est exprimé à ce propos au mois de janvier 2023, en déclarant que les interdictions de location étaient “une folie”. Selon lui, cette mesure pourrait assécher le marché de la location à un moment où la tension locative est extrêmement forte, ce qui pourrait notamment porter préjudice aux ménages les plus fragiles.

 

Passoires thermiques : quelles solutions ?

Face aux restrictions imposées, deux solutions existent pour les propriétaires de logements anciens : vendre, ou rénover. La situation s’avère en effet plus favorable à un investissement locatif dans l’immobilier neuf.

Des plantes grimpantes sur la façade d’un logement neuf
© korkeng - Shutterstock

La rénovation énergétique

La rénovation énergétique est la solution à privilégier pour les propriétaires d’un logement énergivore. La récente mise en place d’un Carnet d’Information du Logement incite d’ailleurs à créer un véritable suivi de tous les travaux de rénovation menés sur un logement, transmis d’un propriétaire au suivant. Si ces travaux peuvent s’avérer relativement onéreux, plusieurs aides existent afin d’aider les particuliers.

La plus connue d’entre elles est sans aucun doute MaPrimeRénov’, un dispositif étendu à l’échelle du territoire national. Le montant de cette aide varie selon plusieurs facteurs, dont les revenus du ménage, la localisation de l’habitation et l’économie d’énergie permise par les travaux. Les particuliers qui y prétendent ont droit à un réel accompagnement avec les guichets France Rénov’. En parallèle, de nombreuses autres aides existent, au niveau local et national.

Les différentes aides à la rénovation énergétique disponibles à Toulouse Métropole

La revente

La revente a séduit de plus en plus de propriétaires, mais ce n’est pas forcément la solution la plus judicieuse à l’heure actuelle. Avec les restrictions à venir, les acquéreurs se montrent frileux à l’idée d’acheter un logement énergivore, ce qui pousse souvent les personnes souhaitant s’en débarrasser à brader leurs prix de vente. Cet effet est accentué par l’inflation et la hausse des crédits immobiliers.

Investir dans l’immobilier neuf

Si vous souhaitez vous constituer une source complémentaire de revenus fiable et solide, réaliser un investissement locatif dans l’immobilier neuf s’avère particulièrement indiqué. En effet, les logements neufs sont bâtis dans le respect des dernières normes en matière de performance énergétique, et notamment de la RE2020. C’est la garantie de pouvoir louer son appartement sans restriction et d’assurer un confort optimal à son locataire.

De même, l’achat d’un appartement neuf peut vous permettre de faire des économies. En effet, grâce à des dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel et la loi Pinel Plus, vous pouvez bénéficier d’importantes réductions d’impôts. Celles-ci peuvent aller jusqu’à 52 500€ en Pinel, et 63 000€ en Pinel Plus. Il s’agit donc d’options à considérer sérieusement si vous souhaitez faire fructifier votre argent.

 
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