Les nouveautés du secteur de l’immobilier en 2023

Quelles sont les dernières nouveautés dans le secteur de l’immobilier en 2023 ?

Toulouse - Promotion immobilière - Pierre Ferreiro le 28/12/2022

L’année 2022 s’achève, et 2023 approche à grands pas. Comme à l’accoutumée, la fin d’année a été marquée par le vote de la loi de finances pour l’année à venir. Elle apporte avec elle un grand nombre de nouveautés pour un certain nombre de secteurs, dont celui de l’immobilier. Avec la crise de l’énergie et le réchauffement climatique, le mot d’ordre est celui de la performance énergétique et de la réduction des gaz à effet de serre.

De grands changements s’augurent ainsi dans la sphère de l’immobilier neuf à Toulouse et dans le reste de la France, notamment en termes d’avantages fiscaux. Des incitations sont notamment mises en place afin de pousser les investisseurs à acquérir des logements consommant moins d’énergie. De même, les propriétaires de logements anciens sont invités à rénover leurs logements. Présentation des nouveautés.

Immobilier 2023 – Des blocs de bois indiquant “2023”
©3rdtimeluckystudio — Shutterstock

La loi Pinel se transforme

C’est un des plus grands changements à venir pour la sphère de la défiscalisation et de l’immobilier neuf en 2023 : la transformation du dispositif Pinel. La loi Pinel “classique”, telle que nous la connaissons actuellement, verra ses avantages fiscaux diminuer. Ainsi, on passera d’une réduction d’impôt de :

En parallèle, une nouvelle mouture du dispositif, baptisée Pinel Plus, sera mise en place au 1er janvier 2023. Celle-ci permettra de bénéficier des mêmes réductions d’impôt que la loi Pinel classique jusqu’à présent. En revanche, les conditions d’éligibilité à remplir pour investir en Pinel+ seront plus strictes, et plus nombreuses.

Pour profiter du Pinel+, les investisseurs devront notamment investir dans des programmes à haute performance énergétique, labellisés RE2020. Les logements loués devront également répondre à différents critères de confort, et disposer obligatoirement d’espaces extérieurs privatifs, même pour les plus petites surfaces. Il est également possible de bénéficier du Pinel+ en investissant dans un appartement situé dans un quartier prioritaire.

Pour tout savoir sur la loi Pinel+

La fin de la taxe d’habitation

Pour la majorité des ménages français (80% d’entre eux), la taxe d’habitation est déjà de l’Histoire ancienne. Cependant, la suppression de cette taxe, entamée en 2020, devrait être complétée en début d’année 2023. Les 20% des ménages les plus riches, qui étaient encore soumis à cette taxe à un montant réduit grâce à un abattement de 65%, ne la paieront plus du tout à compter de l’an prochain.

Augmentation de la taxe foncière dans un contexte d’inflation

En parallèle, un impôt spécifique aux propriétaires devrait augmenter de manière exponentielle cette année : celui de la taxe foncière. Son calcul se base en partie sur l’inflation, qui fait actuellement rage dans tous les secteurs de l’économie française. Une augmentation de 7% de l’impôt foncier est ainsi attendue en 2023.

Immobilier 2023 – Vue de la plage de Biarritz
©Thomas Dutour — Shutterstock

Une imposition plus forte des résidences secondaires et des logements vacants en réponse à la pénurie de logements

Dans certaines régions touristiques où de nombreux français ont établi leurs résidences secondaires, les populations locales rencontrent des difficultés à se loger. Une pénurie de logement, couplée à une flambée des prix de l’immobilier, oblige les habitants à s’excentrer de plus en plus pour pouvoir se loger.

Ainsi, davantage de commune pourront jouer sur les leviers de la surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires et la taxe d’habitation sur les logements vacants. C’est le cas d’agglomérations très touristiques, situées notamment sur la Côte Basque. Jusqu’ici, seulement 28 communes pouvaient augmenter ces impôts. Ce nombre montera à 5000 au 1er janvier 2023.

En parallèle, à l’échelle nationale, le gouvernement continue sa lutte contre les logements vacants, avec une hausse d’un tiers de leur imposition. La taxe sur les logements vacants passera ainsi de 12,5% à 17% pour la première année de vacance, et passera à 34% pour les années suivantes.

 

Les pires “passoires thermiques” interdites à la location

C’est un des principaux leviers du gouvernement pour inciter les propriétaires-bailleurs à rénover leurs logements anciens dans un contexte de réchauffement climatique et de crise de l’énergie : l’interdiction de mise en location des “passoires thermiques”. Ce terme désigne les logements ayant les plus forts niveaux de déperdition de chaleur, qui sont par conséquents parmi les plus polluants.

Cette restriction devait débuter au 1er janvier 2022, mais sa mise en place ne débutera finalement qu’au 1er janvier 2023. Ainsi, à cette date, les propriétaires de logements consommant 450 kilowattheures par mètre carré par an ou plus ne pourront plus les mettre à la location. Cette interdiction à la location sera ensuite étendue aux logements ayant un DPE G à partir de 2025.

Les bailleurs souhaitant rénover leurs logements pourront doubler leur déficit foncier

C’est encore une mesure visant à inciter les investisseurs immobiliers à rénover leurs logements, mais celle-ci tient davantage de la carotte que du bâton. En effet, les bailleurs déduisant certaines charges de leurs revenus locatifs grâce au déficit foncier auront le plaisir de voir son plafond doubler. Il passe ainsi 10.700 euros à 21.400 euros.

Mais pour bénéficier de l’augmentation du plafond du déficit foncier, les propriétaires devront respecter une condition très importante : celle de s’engager à procéder à la rénovation énergétique de son logement. Ce doublement est donc réservé aux propriétaires de biens affichant un DPE E, F ou G s’engageant à des travaux de rénovation énergétique pour arriver à un DPE A, B, C ou D.

Immobilier 2023 – Un homme installant de l’isolant dans un mur
©Bilanol — Shutterstock

Renforcement des aides à la rénovation énergétique

C’est une autre incitation à la rénovation énergétique, cette fois davantage à l’attention des propriétaires de résidence principale. Le montant de l’aide à la rénovation la plus connue, MaPrimeRénov’, va ainsi voir son budget annuel augmenter de 100 millions d’euros en 2023. Il pourrait être augmenté encore davantage selon le succès du dispositif. Ses déclinaisons Sérénité et Copropriété pourraient également être renforcées.

Et pour rappel, l’éco-PTZ, Prêt à Taux Zéro ouvert aux propriétaires souhaitant faire des travaux de rénovation énergétique, a été renforcé en 2022. Son cumul avec MaPrimeRénov’ a en effet été simplifié : l’éligibilité à MaPrimeRénov’ est aujourd’hui suffisante pour demander un éco-PTZ.

De nouvelles obligations pour les travaux de rénovation

Toujours dans le cadre des travaux de rénovation, de nouvelles obligations vont être mises en place pour certains profils. C’est notamment le cas des ménages aux revenus modestes faisant l’usage du dispositif MaPrimeRénov’ Sérénité, qui devront obligatoirement faire appel à un accompagnateur professionnel désigné par France Rénov’. Ce dernier les aidera notamment à définir les travaux à réaliser, à choisir des entreprises et à effectuer un montage financier.

Une autre obligation va s’appliquer aux copropriétés de plus de 15 ans : celle de réaliser un plan pluriannuel de travaux d’entretien et d’amélioration de la performance énergétique. Ce plan devra être établi par un professionnel agréé avant d’être soumis au vote du syndicat de copropriété. Une fois voté, les copropriétaires devront cotiser tous les ans sur un fonds travaux, à hauteur de 2,5% du montant estimé des travaux au minimum, ou de 5% du budget annuel prévisionnel.

Cette obligation s’appliquera progressivement, d’abord avec les copropriétés de plus de 200 appartements à partir de 2023. Seront ensuite concernées celles de 51 à 200 appartements en 2024, puis celles de 50 appartements ou moins dès 2025.

Mise en place de l’audit énergétique obligatoire

Dernière mesure visant à réduire le nombre de “passoires thermiques” sur le marché immobilier français : la mise en place de l’audit énergétique obligatoire dans certaines situations. Les propriétaires voulant mettre en vente des appartements ou des maisons affichant un DPE F ou G devront obligatoirement fournir un audit énergétique au dossier de vente en supplément du DPE, dès avril 2023.

 

Le “bouclier de loyer” se maintient dans un contexte d’inflation

Face à l’importante inflation qui fait rage depuis 2022, le gouvernement a mis en place un “bouclier loyer” dans le cadre de sa loi de protection du pouvoir d’achat. Il a permis de limiter l’augmentation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) à 3,5% sur l'année. Voté en juillet en 2022, il sera naturellement maintenu jusqu’en juin 2023. De plus, en janvier, les aides au logement seront revalorisées en fonction des paramètres de ressources.

Immobilier 2023 – Une statue personnifiant la justice
©Audio und werbung — Shutterstock

Mise en place d’un constat de conformité locative

C’est au niveau légal que se situe cette nouveauté de l’année 2023, qui vise à faciliter la résolution de conflit entre bailleurs et locataires. Un constat de conformité locative devrait ainsi être mis en place dans le courant de l’année à venir. Ce document devrait avoir une valeur irréfutable devant un tribunal, et devrait permettre de régler une grande variété de litiges.

Ce constat pourra être réalisé par huissier de justice, sur demande du locataire ou du bailleur. Il devrait être attribué sur examen approfondi des normes sanitaires, du confort, de sécurité, de surface habitable et de consommation énergétique du logement. Il faut tout de même noter que les frais de réalisation du constat devraient être à la charge du mandataire, et s’avérer relativement élevés.

Le dispositif d’encadrement des loyers étendu à davantage de communes

Le dispositif d’encadrement des loyers est loin de faire l’unanimité chez les propriétaires-bailleurs, mais il est très apprécié par les municipalités où la tension locative est la plus forte. Ainsi, après Paris et plusieurs communes de sa périphérie, Bordeaux, Montpellier ou encore Lyon, Marseille va rejoindre le dispositif d’encadrement des loyers, après une candidature fructueuse.

D’autres agglomérations ont également candidaté au dispositif, et sont dans l’attente d’une réponse. C’est notamment le cas de plusieurs villes du Pays Basque, de Grenoble, d’Annemasse, de Cergy et de la communauté de communes du Grand-Orly Seine Bièvre. Certains de ces candidats pourraient ainsi potentiellement rejoindre le dispositif en 2023.

Vers de nouvelles discussions sur la loi anti-squat ?

La loi anti-squat a été adoptée en première lecture à l’Assemblée Nationale, certes, mais elle a aussi été fortement décriée, notamment par la gauche et par les associations luttant contre le mal-logement. Les opposants estiment notamment que le renforcement des pénalités contre les squatteurs n’est pas justifié, et qu’il serait plus pertinent de lutter contre les logements vacants.

Une autre partie de cette loi, qui vise à faciliter les expulsions en cas de loyers impayés, fait notamment craindre une explosion des expulsions. Cela pourrait, potentiellement, mener à une explosion du nombre de personnes sans domicile fixe. Reste donc à voir si le texte sera remanié ou voté en l’état, celui-ci devant prochainement être examiné au Sénat.

Lire "Quelles sont les dernières nouveautés dans le secteur de l’immobilier en 2023 ?" sur toulouseimmo9.com