Nouveau zonage PTZ et Pinel 2024 : De nouvelles communes toulousaines en zone A.

Après un premier reclassement en octobre 2023 plaçant notamment Toulouse en zone A, le 5 juillet 2024 a vu la publication d’un nouveau décret redéfinissant les zones éligibles aux dispositifs Pinel et Prêt à Taux Zéro (PTZ). Au total, 865 communes sont reclassées en zones tendues A, A bis et B1. Cette révision intervient en réponse à la forte demande en logements intermédiaires et pour faciliter l'accession à la propriété, notamment pour les primo-accédants.

Les dispositifs Pinel et PTZ sont des outils essentiels pour le soutien au logement intermédiaire et l'accession à la propriété. L'un permettant aux investisseurs de bénéficier de réductions fiscales attractives en échange de la location de leurs biens à des loyers plafonnés, l'autre offrant aux primo-accédants la possibilité de financer une partie de leur achat immobilier sans payer d’intérêts.

La refonte du zonage est donc une opportunité pour de nombreux ménages français d'accéder plus facilement à un logement, tout en encourageant la construction de programmes neufs.

En Haute-Garonne, 4 communes rejoignent la Ville Rose en zone A et viennent redynamiser le marché de l’immobilier neuf à Toulouse. Nous verrons ici en détail les implications de ce nouveau zonage pour ces quatre communes et les avantages pour les investisseurs et les primo-accédants.

Les communes toulousaines concernées par le nouveau zonage PTZ et Pinel 2024

Blagnac

Blagnac est une commune dynamique située au nord-ouest de Toulouse, peuplée de plus de 26 000 habitants (INSEE 2021). Elle est reconnue pour être le cœur battant du secteur aéronautique, avec notamment le siège d’Airbus et de nombreuses entreprises du secteur. C’est d’ailleurs là que se situe l’aéroport international de Toulouse-Blagnac.

Les familles et les jeunes actifs, arrivants majoritaires à Blagnac, seront ravis d’apprendre la requalification de la commune en zone A qui va stimuler un marché du neuf déjà très dynamique. Le prix médian de l’immobilier neuf à Blagnac s’élève à 4047€/m² (chiffres INSEE juin 2024).

Il y a actuellement 3 programmes immobiliers neufs en cours de commercialisation à Blagnac, totalisant environ 200 logements disponibles à la vente. La particularité de ces programmes est qu’ils sont tous les 3 éligibles au dispositif Pinel Plus, une bonne nouvelle pour les investisseurs qui vont pouvoir bénéficier de taux de réduction d’impôts encore plus avantageux qu’avec le Pinel classique.

Colomiers

Colomiers, la deuxième plus grande ville de la métropole toulousaine, est un centre industriel et résidentiel en pleine expansion. Peuplée de plus de 40 000 habitants, Colomiers est souvent favorisée par les nouveaux résidents qui souhaitent s’installer à proximité du pôle aéronautique pour le travail.

En passant en zone A, Colomiers confirme son attractivité au sein de la métropole et la nécessité d’y construire plus de logements. Les prix de l’immobilier neuf dans la commune ont globalement augmenté de +20% en 5 ans, mais sont sur une tendance baissière de –2% cette dernière année avec la crise du logement. Le prix médian s’élève actuellement à 3636€/m².

Il y a actuellement 6 programmes immobiliers neufs à Colomiers en cours de commercialisation, soit plus de 250 logements en vente. Ces différents programmes proposent des logements neufs du T1 au T5, appartements ou maisons, répondant aux dernières normes d’isolation thermique et de performance énergétique.

Labège

Labège, située au sud-est de Toulouse, est un pôle technologique et commercial de premier plan, abritant de nombreuses entreprises et centres de recherche. Ville à taille humaine de 4200 habitants, Labège est un des plus gros bassins d’emplois de la métropole. De plus, l’arrivée de la ligne C du métro toulousain d’ici 2028 ne fait que renforcer l’attractivité de la commune.

Secteur en plein essor, Labège accueille chaque année de plus en plus d’habitants, et les prix de l’immobilier témoignent de son attrait grandissant : le prix médian du neuf a pris +19% en 5 ans malgré une baisse de 6% cette dernière année. Il s’élève aujourd’hui à 3393€/m², un prix plus bas que la plupart des communes environnantes de la métropole.

Il y a un programme neuf à Labège actuellement à la vente, avec 37 logements du T2 au T4, à partir de 219 000 €.

L'Union

L'Union, limitrophe de Toulouse par le nord-est, est une commune résidentielle en pleine croissance, reconnue notamment pour sa qualité de vie et ses espaces verts. Avec plus de 12 350 habitants, elle fait partie d’un secteur de la métropole qui gagne en popularité depuis quelques années. Écoles, commerces, équipements publics... la commune a tout pour plaire à différents profils de résidents.

Il n’est pas étonnant que L’Union fasse partie des quelques communes requalifiées en zone A étant donné le dynamisme de la ville. Les opportunités d’achat et d’investissement y sont nombreuses et les prix ont baissé de 15% sur la dernière année, ce qui peut signifier un bon moment pour acheter. Avec un prix médian de l'immobilier neuf à L’Union autour de 3346€/m², elle reste la commune la moins chère parmi les quelques localisations en vogue de cette zone comme Balma, Saint-Jean ou encore le quartier Croix-Daurade de Toulouse.

En termes d’offre, L’Union ne démérite pas avec pas moins de 8 programmes neufs et près de 340 logements disponibles à la vente. Les typologies vont du T2 au T5, à partir de 218 000 €.

Que signifie ce nouveau zonage 2024 pour les investisseurs et les primo-accédants ?

Avantages pour les investisseurs en loi Pinel

En passant de la zone B1 à la zone A, les communes de Blagnac, Colomiers, Labège et L'Union voient leurs plafonds de loyer Pinel augmenter, ce qui se traduit par des rendements locatifs plus élevés. En effet, le loyer maximum autorisé passe de   en zone B1 à   en zone A. Cela permet aux propriétaires d'augmenter leurs revenus locatifs de 19,4%, tout en bénéficiant de réductions fiscales substantielles (jusqu’à 42 000€ sur 12 ans).

À titre d’exemple, voici une simulation d’investissement locatif en loi Pinel à L’Union, dans la résidence l’Allée de Thiya :

 

En outre, le passage en zone A signifie également l’augmentation des plafonds de ressources Pinel pour les locataires, et donc l’ouverture du dispositif à un plus grand nombre de ménages. Voici la comparaison entre les plafonds de ressources des différentes zones Pinel :

Opportunités pour les primo-accédants avec le PTZ

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un levier essentiel pour faciliter l'accès à la propriété des primo-accédants. Avec l’élévation de Blagnac, Colomiers, Labège et L'Union en zone A, les plafonds de revenus pour l'éligibilité au PTZ augmentent, permettant à davantage de ménages d'en bénéficier.

Ce prêt sans intérêt peut couvrir une partie importante du coût d'acquisition d'un logement neuf (jusqu’à 50% selon la tranche de ressources, dans la limite du montant maximum d’achat pris en compte), rendant l'achat immobilier plus abordable.

Par ailleurs, le montant maximum du PTZ accordé dépend des plafonds d’achat en vigueur, qui en zone A vont de 150 000€ d’achat pour un foyer d’une personne à 360 000€ pour 5 personnes et plus dans le logement.

Exemple concret de financement avec le PTZ

Marine et Joseph, un couple avec deux enfants, envisagent d'acheter un appartement neuf de 80 m² à Labège. En zone A, ce couple peut bénéficier d'un PTZ couvrant jusqu'à 50% du coût total du bien, avec des plafonds de revenus plus élevés qu'en zone B1.

Si le prix d'achat de l'appartement est de 300 000 €, le PTZ pourrait financer jusqu'à 150 000 € si le couple se situe dans la 1ère tranche de revenus, rendant l'achat plus accessible avec beaucoup moins d’intérêts à rembourser.