Guide d'achat 2025 d'une maison en VEFA

Selon une étude menée par la Fédération Française des Constructeurs de maisons individuelles (FFC) et l'Institut IFOP, 80 % des Français préfèrent vivre en maison individuelle plutôt qu'en appartement. Cette proportion 87 % parmi les foyers de trois personnes ou plus avec des enfants.

Avec le retour des maisons neuves éligibles au PTZ en 2025 ; avec un PTZ ouvert à l'ensemble du territoire national ; acheter une maison en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), retrouve son statut d'option avantageuse et accessible.

Frais de notaire réduits, performance énergétique optimisée, équipements modernes… autant d’arguments qui séduisent les acquéreurs. Quelles sont les étapes clés de l’achat en VEFA ? Comment sont répartis les appels de fonds ? Quels sont les avantages et les éventuelles contraintes d’un tel projet en 2025 ? Tour d’horizon.

L'achat d'une maison en VEFA, Step by step

L’achat d’une maison en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) suit un cadre juridique précis. Du contrat de réservation à la remise des clés, chaque étape est réglementée pour assurer le bon déroulement de la construction et la conformité du bien livré.

1. Signature du contrat de réservation

Première pierre du projet, le contrat de réservation engage le promoteur à vendre le bien à l’acheteur sous conditions. Ce document, signé avant l’acte authentique, détaille :

• ✔ la description du logement (surface, nombre de pièces, équipements, matériaux) ;
• ✔ le prix de vente prévisionnel et les éventuelles modalités de révision ;
• ✔ la date estimée de livraison ;
• ✔ les conditions de réalisation du projet et les garanties associées ;
• ✔ les modalités de financement, notamment l’éventuelle obtention d’un prêt immobilier.

2. Obtention du financement

Après la signature du contrat de réservation, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours pour changer d’avis sans pénalité. Une fois ce délai écoulé, il a généralement 45 à 60 jours pour finaliser son financement.

Les futurs propriétaires peuvent faire appel à plusieurs dispositifs d’aide, dont le Prêt à Taux Zéro (PTZ), qui reste accessible aux maisons neuves en 2025 pour les primo-accédants. En fonction de leur profil, ils peuvent également prétendre à des prêts complémentaires (Prêt Action Logement, prêt conventionné, etc.).

Si l’acheteur ne parvient pas à obtenir son prêt dans les délais prévus, la clause suspensive d’obtention de crédit lui permet d’annuler l’achat et de récupérer son dépôt de garantie sans pénalités.

3. Signature de l’acte de vente chez le notaire

Une fois le financement validé, vient l’étape clé de la signature de l’acte authentique devant notaire. C’est à ce moment-là que l’acheteur devient officiellement propriétaire du terrain et des constructions à venir.

Ce document comprend :

• ✔ la désignation complète du bien et des garanties du promoteur (garantie de parfait achèvement, décennale, etc.) ;
• ✔ l’échéancier des paiements selon l’avancement des travaux ;
• ✔ les conditions de livraison du bien.

À cette étape, les frais de notaire sont réduits, entre 2 et 3% du prix du bien contre environ 7 à 8% dans l’ancien.

4. Construction et appels de fonds

Une fois l’acte signé, la construction débute selon le calendrier défini. Le financement se fait progressivement via des appels de fonds réglementés par la loi :

• 35% à l’achèvement des fondations : stabilisation du terrain et début des premières structures.
• 70% à la mise hors d’eau : la maison est couverte, avec toiture et murs extérieurs posés.
• 95% à l’achèvement des travaux : la maison est finalisée, avec installations et finitions terminées.
• 5% lors de la remise des clés : sauf en cas de réserves lors de la visite de livraison.

5. La livraison de la maison : ? Remise des clés, mais pas sans vérification !

Avant la remise officielle des clés, le promoteur organise généralement une visite de pré-livraison, quelques semaines avant la date prévue de la livraison.

Cette étape permet à l’acheteur de découvrir son logement achevé pour la première fois, d’en vérifier la conformité avec les plans ainsi qu’avec les prestations prévues dans le contrat de réservation. Elle offre également l’opportunité d’identifier d’éventuelles anomalies ou défauts de finition avant la réception définitive du bien.

Le jour de la livraison, l’acheteur doit procéder à une inspection approfondie du logement afin de relever tout éventuel défaut. Plusieurs points doivent être scrupuleusement contrôlés :

Conformité générale du logement

• ✔ Respect des surfaces annoncées dans le contrat.
• ✔ Conformité des plans : agencement des pièces, hauteur sous plafond.
• ✔ Vérification des équipements commandés : revêtements, matériaux, cuisine et salle de bain.

Qualité des finitions

• ✔ État des revêtements de sol (carrelage, parquet) : pas de fissures ni d’irrégularités.
• ✔ Qualité des peintures et enduits : pas de traces, coulures ou imperfections.
• ✔ Fonctionnement des portes, fenêtres et volets : absence de défauts d’ouverture ou d’étanchéité.

Équipements et installations

• ✔ Test du système électrique : fonctionnement des prises, interrupteurs et luminaires.
• ✔ Vérification de la plomberie : débit d’eau, absence de fuites, bon état des sanitaires.
• ✔ Inspection du chauffage et de la ventilation : radiateurs, pompe à chaleur, VMC.
• ✔ Conformité des équipements domotiques (volets électriques, thermostat connecté, etc.).

Émission des réserves : un droit fondamental de l’acheteur

Si des défauts ou malfaçons sont constatés, l’acheteur peut émettre des réserves et les mentionner dans un procès-verbal de livraison. Ce document doit détailler les anomalies identifiées : malfaçons, défauts de finition, équipements absents ou non conformes... mais également l’engagement du promoteur à corriger ces éléments dans un délai raisonnable.

La retenue de 5 %

L’acheteur a la possibilité de retenir jusqu’à 5 % du prix total du logement tant que les anomalies signalées ne sont pas corrigées. Cette somme est placée sur un compte séquestre et ne sera versée au promoteur qu’une fois les corrections effectuées.

Enfin, si des défauts apparaissent après la livraison, l’acheteur peut encore faire jouer la garantie de parfait achèvement, qui impose au constructeur d’intervenir pendant un an après la remise des clés pour corriger les éventuels désordres constatés.

Les maisons neuves à nouveau éligibles au PTZ en 2025

Excellente nouvelle pour les futurs propriétaires ! La loi de finances pour 2025 a réintroduit le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour l'achat ou la construction de maisons neuves individuelles, une possibilité qui avait été supprimée en avril 2024. Les primo-accédants pourront de nouveau utiliser ce dispositif avantageux pour financer l'achat ou la construction de leur maison neuve.

Un PTZ accessible à de nouveaux ménages en 2024

Afin de donner un coup de pouce aux classes moyennes malmenées par la hausse des taux d'intérêts, des prix de l'immobilier et des matériaux de construction, le gouvernement a élargi les conditions d’éligibilité du PTZ en 2024. Depuis avril 2024, une quatrième tranche de revenus a été créée, permettant aux ménages gagnant entre 37 000 et 49 000 euros par an, jusque-là exclus du dispositif, d’y prétendre.

Désormais, 29 millions de foyers fiscaux sont potentiellement éligibles au PTZ, contre 23 millions auparavant. Ces foyers peuvent bénéficier d’un PTZ couvrant jusqu’à 20% du prix du bien, soit une aide pouvant atteindre 5 000 euros en moyenne.

Autre avancée majeure : le montant du PTZ a été revu à la hausse pour les ménages aux revenus les plus modestes. En 2025, ils pourront financer jusqu’à 50% du prix d’achat de leur logement, contre 40% auparavant. Une aide précieuse pour alléger le coût du crédit immobilier et faciliter l’accès à la propriété.

Avantages & inconvénients de la VEFA

L’achat en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) présente de nombreux atouts pour les acquéreurs, mais comporte également certaines contraintes qu’il est important de bien comprendre avant de s’engager.

Les avantages de la VEFA

? Personnalisation du logement

L’un des grands atouts de la VEFA est la possibilité d’adapter le bien à ses goûts et besoins. Les acquéreurs peuvent souvent choisir les revêtements de sol, la couleur des peintures ou encore certains équipements comme les sanitaires et la cuisine. Certains promoteurs offrent également la possibilité de modifier la disposition des pièces en fonction des contraintes techniques.

? Respect des dernières normes

Les logements neufs en VEFA sont conformes aux réglementations en vigueur, notamment :

• La RE2020, garantissant une meilleure performance énergétique et un confort thermique optimal.
• Les normes PMR (Personnes à Mobilité Réduite), assurant une accessibilité renforcée.
• Une meilleure isolation phonique et thermique, réduisant les consommations d’énergie et les nuisances sonores.

? Les garanties de la VEFA et autres protections juridiques

Acheter en VEFA offre une grande sécurité juridique grâce à plusieurs garanties obligatoires :

• Garantie de parfait achèvement : couvre les éventuelles malfaçons constatées dans l’année suivant la réception.
• Garantie biennale : protège les équipements dissociables du bâti (chauffe-eau, volets roulants…) pendant deux ans.
• Garantie décennale : couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage pendant dix ans.
• Garantie financière d’achèvement (GFA) : assure que le programme ira à son terme, même en cas de défaillance du promoteur.

? Frais de notaire réduits

Les frais d’acquisition en VEFA sont de l’ordre de 2 à 3 % du prix du bien, contre 7 à 8 % dans l’ancien, ce qui représente une économie significative.

? Exonération temporaire de taxe foncière

Dans de nombreuses communes (c'est le cas dans toutes les villes de Toulouse Métropole), les logements neufs bénéficient d’une exonération partielle ou totale de taxe foncière pendant deux ans.

Les Travaux Modificatifs Acquéreur (TMA)

L’un des grands avantages de l’achat en VEFA est la possibilité de réaliser des Travaux Modificatifs Acquéreur (TMA). Ces modifications permettent à l’acheteur d’adapter sa maison à son image. Entre autres possibilités : déplacement de cloisons, ajout de prises électriques, choix des revêtements de sol et des équipements sanitaires.

Ces travaux doivent respecter certaines contraintes techniques et être validés par le promoteur, qui impose le respect d'un calendrier. De plus, les TMA entraînent souvent des coûts supplémentaires, qu’il est important d’anticiper dans son budget.

Les inconvénients de la VEFA

? Délai de livraison parfois long

L’achat en VEFA implique un délai de construction qui varie généralement entre 10 et 24 mois, voire plus en fonction de la taille du programme immobilier. Cette attente peut être un frein, notamment pour ceux qui ont besoin d’emménager rapidement.

? Risques de retard

Malgré les engagements du promoteur, divers aléas (conditions météorologiques, pénurie de matériaux, difficultés administratives…) peuvent entraîner des retards de livraison. Il est donc essentiel de prévoir des clauses dans le contrat pour se protéger et anticiper les conséquences d’un report.

? Visibilité limitée sur le bien fini

Acheter sur plan demande une capacité de projection importante. Les acquéreurs doivent se fier aux maquettes 3D, aux plans et aux visites de logements témoins, sans pouvoir voir leur bien achevé avant la remise des clés.

? Paiement échelonné avant de pouvoir habiter

L’achat en VEFA se fait en plusieurs étapes de paiement, selon l’avancement des travaux. Ce qui signifie que l’acquéreur commence à payer avant de pouvoir occuper son logement.