Logement neuf : Le bilan de la FPI pour le 2e trimestre 2025

Le marché du logement neuf plonge à nouveau au deuxième trimestre 2025. Selon les derniers chiffres de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) publiés ce 4 septembre 2025, les ventes totales reculent de 16,6% sur un an. L'investissement locatif particulier, privé du dispositif Pinel supprimé fin 2024, s'effondre littéralement avec une chute de 85% par rapport aux volumes habituels.

Chute généralisée des réservations

• Les ventes totales de logements neufs du T2 2025 s'établissent à 21 917 unités, soit une baisse de 16,6% par rapport au T2 2024
• Les ventes au détail de logements ordinaires reculent de 16,9% à 12 590 unités
• Les ventes en bloc chutent de 18,1% , principalement touchées par la baisse des achats par les bailleurs sociaux

Sur le semestre, la tendance s'aggrave avec un repli de 10,3% des ventes totales par rapport au S1 2024.

Contexte : un marché pris dans l'étau de l'incertitude

L'environnement économique reste fragile malgré quelques signaux positifs. Le PIB français progresse modestement de 0,3% au T2 2025, soutenu par une légère amélioration de la consommation des ménages et de la production de services. L'inflation se stabilise à 1% en juillet 2025 sur un an, après avoir atteint un pic à 6,3% en février 2023.

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers poursuivent leur lente décrue, s'établissant à 3,06% dans le neuf au T2 2025 contre 3,14% au trimestre précédent. La production mensuelle de crédits à l'habitat atteint 12,9 milliards d'euros en juin 2025, encore loin des 22,2 milliards d'euros du pic de mai 2022.

Toutefois, le climat international anxiogène et l'instabilité politique nationale pénalisent le rétablissement du marché immobilier. La confiance des ménages reste fragile malgré ces évolutions favorables.

Disparition quasi-totale des investisseurs particuliers

La suppression du dispositif Pinel fin 2024 a provoqué une véritable déflagration. Les ventes aux investisseurs particuliers s'effondrent de 52,2% au T2 2025, ne représentant plus que 20% du marché au détail contre un tiers un an plus tôt.

Plus dramatique encore : les investisseurs particuliers n'atteignent même pas 2 500 logements contre 15 000 en rythme de croisière, soit une chute de l'ordre de 85%. Pour retrouver les niveaux habituels, il faudrait vendre 6,34 fois plus à des investisseurs particuliers.

Inversement, les ventes aux propriétaires occupants progressent légèrement de 2,1%, soutenues par la baisse des taux et l'élargissement du PTZ depuis avril 2025.

Timide reprise des mises en vente

Seul point positif : les mises en vente de logements neufs stoppent leur chute avec une hausse de 4,3% par rapport au T2 2024, atteignant 17 390 logements. Ce volume reste néanmoins particulièrement faible, bien en-dessous de la moyenne observée entre 2019 et 2025 (26 241 mises en vente par trimestre).

Les retraits d'opérations immobilières reculent également, passant de 22% au T1 2025 à 16% au T2 2025, mais demeurent à un niveau très élevé.

Impact sur l'offre et la construction

Autorisations en hausse mais volumes insuffisants

Les autorisations de logements collectifs bondissent de 31,1% au T2 2025 avec 53 300 logements autorisés. Toutefois, ce rebond trimestriel reste clairement insuffisant. Pour mémoire, entre 2015 et 2018, le volume trimestriel moyen totalisait 59 600 logements collectifs autorisés.

La moyenne mensuelle des autorisations depuis les dernières élections municipales (16 484) demeure nettement inférieure à celle de la mandature précédente (19 335). La campagne des élections municipales de mars 2026, qui débute, ne permettra pas d'amélioration significative.

Mises en chantier en recul

Paradoxalement, les mises en chantier de logements collectifs chutent de 10,9% au T2 2025 avec 31 000 logements commencés. Cette divergence entre autorisations et mises en chantier suggère que l'offre de logements neufs reste contrainte à court terme.

Prix : stabilisation au-dessus de 5 000 €/m²

Les prix des logements collectifs neufs se stabilisent au-dessus de 5 000 €/m² en moyenne nationale. Au T2 2025, ils progressent de 5,6% en Île-de-France à 5 774 €/m² et de 4,1% en régions à 4 886 €/m².

Cette résistance des prix s'explique par des facteurs techniques inchangés : réglementation, fiscalité, difficultés d'obtention des autorisations. Comme l'explique la FPI, "en cas de crise, les prix étant techniques, la correction se fait sur les volumes, et non pas par les prix".

"Sans investisseurs, il n'y aura plus de logements"

Pascal Boulanger, président de la FPI, tire la sonnette d'alarme sur la situation : "La disparition du Pinel a asséché l'investissement locatif : c'est une réalité, pas une théorie. Il est urgent que le Parlement sauve le statut du bailleur privé, car sans investisseurs, il n'y aura plus de logements, et aucune relance de l'économie française ne sera possible".

Dans son communiqué de presse la FPI dénonce également la position de hauts fonctionnaires des finances : "Contrairement à ce qu’ont toujours affirmé de nombreux hauts fonctionnaires — et notamment ceux de l’Inspection générale des finances —, sans aide aux investisseurs locatifs, il n’y a pas de production de logements locatifs. Et sans production de logements locatifs, c’est tous les segments de marché qui sont pénalisés : logements locatifs sociaux, logements en accession.".

Chronologie de la crise

• T1 2022 : Début de remontée des taux d'intérêt immobiliers
• 2023 : Pic d'inflation à 6,3% en février, aggravation de la crise
• T4 2024 : Fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024
• Avril 2025 : Extension du PTZ sur tout le territoire
• T2 2025 : Effondrement de l'investissement locatif (-85% vs volumes habituels)

Perspectives : le statut du bailleur privé en ligne de mire

Face à l'effondrement de l'investissement locatif, le statut du bailleur privé constitue aujourd'hui la seule réponse structurante et immédiatement activable. Grâce au travail mené ces derniers mois, des arbitrages favorables ont été rendus et le statut est désormais prêt à être intégré dans la prochaine loi de finances initiale.

Cependant, ce fragile consensus pourrait être balayé par l'instabilité politique. La FPI en appelle solennellement à la responsabilité collective des parlementaires : le statut du bailleur privé doit être sauvé et inscrit sans délai dans la loi de finances.

T2 2025 : Les chiffres

Sources

FPI France, Note économique - Conférence de presse

Les chiffres de la promotion privée - 2e trimestre 2025 - Slides de présentation", 4 septembre 2025

Les chiffres du logement neuf - 2e trimestre 2025", dossier de presse, 4 septembre 2025

Le statut du bailleur privé, une réponse immédiate d'intérêt général", communiqué de presse, 4 septembre 2025