Que prévoit le projet de loi finance 2025 pour le logement ?

• Aides à la rénovation énergétique : Le budget 2024 avait alloué 4 milliards d'euros aux aides à la rénovation énergétique des logements. Ces crédits seront réduits en 2025, avec une baisse d'un milliard d'euros pour le programme MaPrimeRénov.
• Prêt à taux zéro (PTZ) : Initialement recentré sur l'acquisition d'appartements pour limiter l’artificialisation des sols, le PTZ sera étendu à tout le territoire.
• Suppression de la niche fiscale sur les loueurs meublés : La « niche fiscale Airbnb », sera supprimée. Ce qui devrait permettre une économie de 200 millions d'euros.
• Hausse des crédits pour la lutte contre le sans-abrisme : Le budget alloué au plan « Logement d’abord » augmentera, avec une capacité d’accueil en hébergement d’urgence maintenue à 203 000 places en 2025, pour une dépense de 3 milliards d'euros.
• Crédits pour le logement social (HLM) : Les bailleurs sociaux n’ont pas obtenu d’annulation de la Réduction de Loyer de Solidarité (RLS), qui ponctionne leurs ressources d’environ 1,3 milliard d'euros par an, limitant la construction de logements sociaux.
• Budget global pour le logement et la cohésion des territoires : L'enveloppe allouée à la mission « Cohésion des territoires » augmente, passant de 23,5 milliards d'euros en 2024 à 23,7 milliards en 2025. 72 % de cette somme est dédiée à l'APL (Aide Personnalisée au Logement), qui atteindra un record de 17 milliards d’euros.

Le gouvernement présentera son projet de loi de finances pour 2025 le 10 octobre. En attendant, les acteurs du secteur sont dans l'expectative. Les contours de la politique du logement prévue par Michel Barnier et Valérie Létard, ministre du logement, se dessinent au fur et à mesure de leurs déclarations respectives et des informations off qui tombent au compte-goutte dans la presse nationale.

Droits de successions, réforme du PTZ, calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques... Focus sur le programme annoncé de la politique du logement en 2025.

Exonération des droits de succession pour les logements neufs ?

Selon BFM Business, un projet d'exonération des droits de succession pour les acheteurs de logements neufs serait actuellement en discussion.

Le gouvernement envisagerait de libérer les acquéreurs d'appartements neufs ou de maisons neuves de tout ou partie des droits de succession ou de donation sur des biens acquis dans les 18 mois à venir.

Cette idée, émise par la Fédération des promoteurs immobiliers il y a plus d'un an, propose une exonération pouvant atteindre 150.000 euros par donateur et donataire. Ce qui, pour un couple avec enfant, correspond à la somme de 600.000 euros.

L’objectif serait de cibler les propriétaires occupants ainsi que les investisseurs, à condition que ces derniers respectent des plafonds de loyers imposés pour leurs locataires.

Dans un contexte ou le budget du logement aura à subir les manquements de Bercy et un déficit public qui crève le plafond, cette mesure temporaire pourrait être profitable à court terme tout en décalant les pertes de recettes fiscales à plusieurs années.

Les conséquences financières pour l'État ne se feraient en effet sentir qu'au moment des successions ou donations.

Cette mesure pourrait également servir de solution intermédiaire, reliant la fin du dispositif Pinel, prévu pour la fin de l’année, à la création d’un véritable statut pour les bailleurs privés, une demande pressante du secteur immobilier.

Quid du Pinel ?

Le dispositif de défiscalisation lié à l’investissement locatif en immobilier neuf “loi Pinel” vit ses derniers mois et sera abrogé au 31 décembre 2024. Si l’ensemble des professionnels gravitant autour de l’immobilier neuf réclament sa prorogation la ministre ne soutient pas cette idée.

Au micro de RMC le 4 octobre, Valérie Létard déclare : C’est le Parlement qui décidera puisqu’il sera mis au vote. Je pense qu’il y aura des propositions d’amendement sur la loi Pinel mais je sais qu’elle fait beaucoup débat... je ne plaide pas pour qu’on le prolonge. Je pense qu’il faut réfléchir à des solutions alternatives. Je sais qu’au Parlement, il y a beaucoup d’idée sur le sujet. Sur d’autres initiatives qui pourraient être intéressantes pour le secteur de la promotion immobilière

Remise en cause du calendrier d’interdiction à la location des passoires thermique ?

Pour les investisseurs en immobilier ancien, l’horizon pourrait s’éclaircir un tantinet. Dans un premier temps Michel Barnier évoque lors de son discours de politique générale : “un assouplissement” du calendrier d’interdiction à la location des passoires thermiques. Lequel, pour rappel, doit pour l’heure se dérouler comme suit :

Au lendemain de cette déclaration, Valérie Létard temporise un peu les propos du chef du Gouvernement. Lors d’une visite au salon Batimat, la ministre a précisé qu'il n'était pas question de remettre en cause l'ensemble du calendrier ou du DPE.

Elle a en revanche insisté sur la nécessité de tenir compte des réalités du terrain, en particulier les difficultés rencontrées par les copropriétés où les propriétaires peuvent avoir du mal à financer des rénovations.

La ministre, affiliée à l'UDI, affirme que la position de Michel Barnier consiste à « faire preuve de pragmatisme ». La Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) a salué l'annonce d'une « adaptation nécessaire » du calendrier, tandis que Manuel Domergue, de la Fondation Abbé-Pierre de son côté, a critiqué le report des obligations de rénovation des passoires thermiques.

Une première modification est déjà entrée en vigueur le 1er juillet, visant à corriger un biais défavorable aux logements de moins de 40 mètres carrés.

Selon certains parlementaires, le calendrier actuel exclurait 18 % des logements locatifs du marché avertissant que l'application du calendrier pourrait aggraver la crise du logement.

Ma Prime ’Rénov : sous-utilisée selon Valérie Létard

Lors de cette visite, Valérie Létard a également abordé le dispositif Ma Prime Rénov', qui soutient la rénovation énergétique. Elle a souligné l'importance des petits travaux et la possibilité d'améliorer les financements, tout en souhaitant collaborer avec les collectivités engagées. La ministre déplore une sous-consommation importante des crédits alloués et prône une amélioration du dispositif.

Elle déclare sur ce sujet : « Les mono-gestes sont essentiels à la rénovation et il ne faut pas les opposer à la rénovation globale. C’est un parcours de rénovation ».

Remise en cause du “Zéro artificialisation nette”

Dans son discours devant l’assemblée, Michel Barnier a affirmé qu'il comptait simplifier les normes qui entravent la construction de nouveaux logements. Il a souligné l'importance d'avoir du foncier pour construire et a annoncé, sous les applaudissements d'une partie de l'Assemblée nationale, une volonté d'adapter de manière pragmatique et différenciée la réglementation sur le Zéro artificialisation nette pour répondre aux besoins de l'industrie et du logement.

Marine Tondelier, secrétaire nationale d'Europe Écologie Les Verts dénonce sur X (ex Twitter) un recul dramatique « Quand on sait que tous les 10 ans c’est l’équivalent d’un département qui disparaît sous le béton, c’est criminel. La biodiversité, à peine mentionnée en introduction, appréciera ».

Pour mémoire, cette réglementation, qui découle de la loi Climat et Résilience de 2021, a pour objectif de réduire de moitié la somme de terrains urbanisés d'ici 2031. À partir de 2050, elle prévoit également l'interdiction totale de toute nouvelle utilisation d'espaces agricoles ou naturels, sauf si celle-ci est compensée. Des exceptions pour l’implantation d’usines étaient déjà prévues.

Prêt à Taux Zéro : Extension à tout le territoire et retour des maisons

Parallèlement à ces premières pistes, des ajustements concernant le prêt à taux zéro seraient également à l'étude. Le premier Ministre Michel Barnier a d'ores et déjà annoncé qu’il envisageait d’étendre ce prêt à 0% d’intérêt, destiné à l'achat de logements neufs, à l’ensemble du territoire.

Selon BFM, le retour des maisons individuelles au sein du dispositif (exclues depuis janvier 2024) serait également sur la table. Seuls les projets de maisons individuelles groupées en lotissements, seraient réintégrés, représentant moins de 10% de la construction résidentielle.

Les (nombreuses) évolutions du Prêt à Taux Zéro en 2024

En 2024, le PTZ a subi d'importantes modifications. Prolongé jusqu'en 2027, le prêt sans intérêt des primo-accédants a vu ses critères d'éligibilité élargis, permettant à 6 millions de foyers supplémentaires d'en profiter.

Les plafonds de revenus imposés pour en bénéficier ont été rehaussés de 30%, rendant le PTZ accessible à des ménages bien plus aisés.

Le montant maximal pour les ménages les plus modestes a également été revu à la hausse, passant de 80 000 à 100 000 euros.

En contrepartie, la loi de finances pour 2024 a introduit un recentrage du PTZ qui exclut 93% des territoires selon la Fédération Française du Bâtiment.

• Dans les zones tendues (où la demande dépasse largement l'offre) : Le PTZ est uniquement accessible aux emprunteurs achetant un APPARTEMENT neuf. Les maisons individuelles sont exclues du dispositif.
• Dans les zones détendues, le PTZ s'applique uniquement à l'achat d'un logement ancien, à condition que l'acquéreur réalise des travaux énergétiques représentant au moins 25 % du prix d'achat.
• En juillet 2024, le zonage du PTZ a été élargi pour inclure 700 communes supplémentaires, notamment dans des zones périurbaines et rurales, afin de faciliter l'accès à la propriété pour les primo-accédants.

PTZ Universel ou Prêt à Taux Avantageux : Les attentes de la FFB

La Fédération Française du Bâtiment (FFB) milite pour un retour à un Prêt à Taux Zéro (PTZ) « accessible à tous et partout » dans le cadre du projet de loi de finances pour 2025.

Pour contrer d'éventuelles objections liées à la santé désastreuse des finances publiques, la FFB affirme que «Le PTZ assure des ressources budgétaires non négligeables puisque chaque logement neuf qu’il finance rapporte 25 000 euros net à l’Etat».

Si un retour à l'ancienne version du PTZ n'est pas envisageable, la FFB annonce qu’elle se satisferait de la création d’un prêt à taux préférentiel pour les primo-accédants.