Logement locatif intermédiaire : un remède à la crise du logement ?

Classe moyenne cherche logement désespérément. La France fait face à une crise de l’immobilier sans précédent, où même les ménages dits « intermédiaires » se retrouvent pris au piège.

Trop "riches" pour prétendre au logement social, mais pas assez pour faire face aux loyers stratosphériques du marché privé, ils naviguent dans un no man’s land locatif en zone tendue.

C’est là que le logement locatif intermédiaire (LLI) entre en scène. Créé en 2014, ce dispositif promet des loyers plafonnés, situés entre le logement social et les prix du marché. Actuellement réservé aux investisseurs institutionnels qui se montrent, pour l'heure, peu motivés par le produit, le LLI pourrait-il être ouvert aux particuliers au 2025 et venir prendre la suite d'un Pinel sur le départ ?

Quels avantages financiers pour les investisseurs ?

• Exonération de taxe foncière : Depuis 2023, les logements locatifs intermédiaires bénéficient d’un crédit d’impôt équivalent à une exonération de taxe foncière sur une durée pouvant atteindre 20 ans.
• TVA réduite à 10 % : Les opérations d’acquisition et de construction dans le cadre du LLI bénéficient d’un taux de TVA réduit à 10 % au lieu de 20 %.
• Amortissements spécifiques : Les investisseurs, comme les SCPI ou les foncières, peuvent bénéficier de régimes d’amortissement qui permettent de déduire une partie du coût d’acquisition des logements intermédiaires de leur assiette imposable.

Qu’est-ce qu’un logement locatif intermédiaire ?

Créé en 2014, le logement locatif intermédiaire (LLI) répond à un double constat : la flambée des loyers dans le parc privé et l’inaccessibilité du logement social pour une partie des ménages. Conçu pour les classes moyennes, ce dispositif s’adresse aux foyers dont les revenus excèdent les plafonds d’accès au logement social mais qui peinent à se loger à des prix décents dans les grandes agglomérations, où la pression locative est forte.

Le principe du LLI repose sur un plafonnement des loyers, fixés entre 15 et 20 % en dessous des prix du marché local. Ces logements, situés prioritairement dans les zones dites tendues (comme Toulouse, Rennes ou Bordeaux), offrent une solution pour les actifs qui souhaitent se rapprocher de leur lieu de travail ou trouver un logement 32878adapté à leur composition familiale.

Objectifs économiques et sociaux

Le logement locatif intermédiaire poursuit deux grandes missions. La première est sociale, en garantissant des loyers accessibles à des ménages souvent exclus des autres formes d’aide au logement. La seconde est économique, puisqu’il favorise la construction de nouveaux logements dans des zones où le foncier est rare et cher. En stimulant la production immobilière, le LLI contribue à dynamiser l’offre locative tout en générant de l’emploi dans le secteur de la construction.

L'investissement en LLI est pour l'heure exclusivement réservé aux investisseurs institutionnels les investisseurs institutionnels, tels que compagnies d'assurance, de fonds de pension et de sociétés de gestion d'actifs.

Les conditions d’accès au logement locatif intermédiaire

Le LLI est soumis à un cadre réglementaire précis, qui vise à garantir son accessibilité aux ménages ciblés. Ainsi, l’entrée dans un logement intermédiaire repose sur des critères stricts, notamment des plafonds de ressources.

Ceux-ci varient en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique. Par exemple, pour une personne seule, le plafond est fixé à 38 377 euros en zone A bis, qui comprend Paris et sa petite couronne.

Pour un couple avec deux enfants, ce seuil peut grimper à 83 589 euros, toujours dans cette même zone. Ces montants sont revus régulièrement pour tenir compte de l’évolution des revenus et des loyers dans chaque territoire.

Tableau des plafonds de revenus imposés pour louer un LLI

Outre les ressources des ménages, les loyers des logements intermédiaires sont également encadrés. Ils doivent être inférieurs de 15 à 20 % aux prix pratiqués sur le marché libre dans la même zone.

Plafonds de loyers LLI 2024/ 2025

• Zone A bis 18,89 €/m²
• Zone A 14,03 €/m²
• Zone B1 11,31 €/m²
• Zone B2 et C 9,83 €/m²

Casbarian et Béchu : 75 000 logements intermédiaires d’ici 2026

Pour renforcer l’offre de logements intermédiaires, le gouvernement a annoncé en 2023 un plan ambitieux, porté par Olivier Casbarian, alors ministre délégué chargé de la Ville et du Logement, et Christophe Béchu, ministre de la Transition écologique. L’objectif : financer la construction ou la réhabilitation de 75 000 logements intermédiaires d’ici trois ans.

Ce pacte, signé avec les principaux opérateurs du secteur, visait à doubler la production annuelle de LLI, actuellement d’environ 10 000 logements neufs par an. Pour y parvenir, l’État entendait entre autres, faciliter l’accès au foncier, en simplifiant les démarches administratives et en élargissant l’éligibilité du dispositif à de nouvelles communes.

L’ambition était également de diversifier l’offre en incluant des logements anciens réhabilités pour répondre aux critères du logement intermédiaire. Cette approche permettrait de revitaliser certains territoires tout en accélérant la mise à disposition de logements adaptés.

Si le plan semblait prometteur, sa mise en œuvre s'avère un rien plus laborieuse que prévu.

Le LLI et les investisseurs institutionnels : un bilan en demi-teinte

Depuis l'instauration du Logement Locatif Intermédiaire (LLI) en 2014, l'engagement des investisseurs institutionnels dans ce secteur demeure limité. Selon un rapport conjoint de l'Inspection Générale des Finances (IGF) et du Conseil Général de l'Environnement et du Développement Durable (CGEDD) publié en 2021, le parc résidentiel détenu par ces investisseurs représentait environ 22 milliards d'euros au 31 décembre 2019, soit à peine 1 % de leurs actifs totaux.

Un faible niveau d'investissement qui contraste avec les besoins identifiés. Le même rapport estime qu'il serait nécessaire de construire entre 180 000 et 420 000 logements intermédiaires supplémentaires sur une décennie, ce qui impliquerait un investissement en fonds propres de l'ordre de 20 à 45 milliards d'euros sur cette période.

Pour atteindre ces objectifs, une mobilisation accrue des investisseurs institutionnels est indispensable. Cependant, leur participation reste freinée par des contraintes réglementaires et des rendements jugés insuffisants par rapport à d'autres placements immobiliers. Des mesures incitatives et une simplification des procédures pourraient favoriser leur engagement dans le développement du LLI.

Pourquoi les institutionnels restent-ils frileux ? La réponse tient en partie à la rentabilité perçue comme insuffisante. Les loyers plafonnés, bien que nécessaires pour garantir l’accessibilité des logements, réduisent les marges des investisseurs. Par ailleurs, le logement social, avec des avantages fiscaux encore plus attractifs, reste souvent préféré au LLI par les grands acteurs du secteur.

Pour inverser cette tendance, certains plaident pour une harmonisation des dispositifs fiscaux entre logement social et intermédiaire, ou encore pour un assouplissement des conditions réglementaires. Toutefois, ces évolutions tardent à se concrétiser, laissant planer le doute sur la capacité du LLI à répondre seul aux besoins croissants des classes moyennes.

L'AFIL propose l'accès à l'investissement en LLI aux particuliers

En mars 2024, l'Association Française de l'Immobilier Locatif (AFIL) propose d'étendre le dispositif de Logement Locatif Intermédiaire (LLI) aux investisseurs particuliers, en réponse à la crise du logement et à la fin programmée du dispositif Pinel au 31 décembre 2024.

Une extension qui viserait à relancer la construction de logements neufs classés A, B ou C (selon le Diagnostic de Performance Énergétique) dans les zones tendues, sans nécessiter de subventions supplémentaires de l'État.

L'AFIL estime que cette mesure pourrait générer des recettes fiscales immédiates d'environ 25 000 € par logement construit, soit 2,5 milliards d'euros pour 100 000 logements, financés par l'épargne et la capacité d'endettement des ménages.

Les avantages attendus incluraient une sécurité juridique accrue pour les investisseurs, une meilleure cohésion sociale grâce à une mixité renforcée, la promotion d'un parc immobilier durable en dissuadant la transformation des biens en locations touristiques de courte durée, et une efficacité renforcée pour relancer rapidement l'offre de logements intermédiaires. L'AFIL suggère également la création d'un statut de conseiller en investissement immobilier locatif pour encadrer les pratiques professionnelles et sécuriser le marché.

Le logement locatif intermédiaire, avec ses loyers plafonnés et sa vocation sociale, constitue une réponse pertinente à la crise du logement pour les classes moyennes. Mais si le dispositif séduit sur le papier, sa mise en œuvre se heurte à des obstacles réels, qu’il s’agisse de l’engagement des investisseurs institutionnels ou de la disponibilité de foncier dans les zones tendues. Les initiatives récentes, comme le plan Casbarian-Béchu, témoignent d’une volonté politique forte, mais leur succès dépendra de leur capacité à lever ces freins.

Pour devenir un véritable remède à la crise du logement, le LLI devra s’intégrer dans une stratégie globale, incluant d’autres dispositifs complémentaires et un soutien accru aux acteurs du secteur. À défaut, il risque de n’être qu’une réponse partielle à une problématique complexe et multiforme.