Le LLI, c'est quoi en 2025 ?

Qu’est-ce que le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?

Le Logement Locatif Intermédiaire, ou LLI, est un dispositif mis en place par l’État pour faciliter l’accès au logement des classes moyennes. Il vise les ménages aux revenus trop élevés pour le logement social, mais insuffisants pour se loger facilement sur le marché privé.

Ce type de logement propose des loyers plafonnés, généralement 10 à 15 % en dessous du marché, dans les zones tendues où la demande est forte et l’offre limitée.

Introduit par la loi de Finances 2014 (article 73), renforcé en 2021 et ouvert aux particuliers en 2025, le LLI était avant cette année, aussi connu sous le nom de « Pinel institutionnel » lorsqu’il concernait les investisseurs.

Pourquoi le LLI est-il incontournable en 2025 ?

La France connaît une pénurie de logements abordables, en particulier dans les métropoles comme Toulouse, Lyon, Paris, Nantes ou Bordeaux. Le gouvernement a donc décidé d’accélérer la production de logements intermédiaires, avec un objectif de 30 000 unités par an d’ici 2026. Outre ce premier coup d'accélérateur, le LLI en 2025 s'ouvre également aux investisseurs particuliers.

Le LLI permet :

• de désengorger le marché locatif privé,
• de soutenir les actifs modestes,
• de renforcer la mixité sociale dans les quartiers urbains.

Qui peut bénéficier d’un logement intermédiaire ?

Les logements LLI sont soumis à des conditions de ressources similaires au dispositif Pinel.

? Conditions pour être éligible

• Louer le logement en résidence principale ;
• Ne pas dépasser les plafonds de revenus fixés chaque année, selon la zone géographique et la composition du foyer ;
• Certains bailleurs, comme les filiales d'Action Logement, peuvent donner la priorité aux salariés du secteur privé, mais ce n’est pas une condition légale obligatoire.

? Plafonds de ressources en 2025

Quels sont les loyers en LLI ?

Les plafonds de loyer sont identiques à ceux du dispositif Pinel. Ils varient selon la zone géographique et la surface du logement :

Un coefficient multiplicateur est appliqué en fonction de la surface, permettant un calcul précis du loyer maximal autorisé.

Où se trouvent les logements LLI ?

Les logements locatifs intermédiaires sont exclusivement situés dans des zones à forte tension locative, principalement :

• Zone A bis : Paris, Hauts-de-Seine, etc.
• Zone A : Lyon, Marseille, Lille, Montpellier…
• Zone B1 : Toulouse, Bordeaux, Nantes, Rennes…

Ils sont en général proches des bassins d’emploi, transports en commun et services publics, ce qui les rend particulièrement attractifs pour les jeunes actifs, les familles ou les personnes en reconversion professionnelle.

Quels sont les acteurs du LLI en France ?

Le développement du Logement Locatif Intermédiaire (LLI) en France a longtemps reposé sur des opérateurs institutionnels tels que In’li (filiale d’Action Logement), CDC Habitat, Action Logement, Adoma, les Entreprises Sociales pour l'Habitat (ESH), Procivis, Coop’HLM, et France Assureurs. Ces structures ont joué un rôle clé dans la construction, la gestion et la mise en location de logements intermédiaires, en veillant à offrir des habitations de qualité avec des loyers modérés.

Depuis 2025, une évolution notable s'est produite avec l'implication croissante des promoteurs privés dans le secteur du LLI. Parmi ces nouveaux acteurs, on peut citer :

• Green City Immobilier : Ce promoteur s'est distingué en annonçant la commercialisation de 2 500 logements intermédiaires en 2025, incluant plusieurs projets écologiques reconnus pour leur excellence environnementale.
• Spirit Immobilier : Filiale du groupe Spirit, cette entreprise intervient sur l'ensemble des métiers de la promotion résidentielle, y compris la réalisation de logements intermédiaires. Elle est présente dans plusieurs grandes métropoles françaises telles que Paris, Marseille, Lyon, Nice et Strasbourg.
• Vinci Immobilier : Filiale du groupe Vinci, elle est l'un des principaux acteurs de la promotion immobilière en France, développant des projets résidentiels qui incluent des logements intermédiaires.
• Bouygues Immobilier : Société de promotion immobilière du groupe Bouygues, elle développe des projets de logements, y compris des logements intermédiaires, sur plus de 250 villes en France.
• Altarea : Deuxième promoteur de logements en France, Altarea, à travers ses différentes marques spécialisées comme Cogedim, participe également au développement de logements intermédiaires.

Peut-on investir en LLI en tant que particulier ?

Oui, depuis 2025, les particuliers peuvent investir dans le logement locatif intermédiaire, sous certaines conditions.

✅ Les avantages

• TVA réduite à 10 % sur l’achat neuf ;
• Crédit d’impôt équivalent à une exonération de taxe foncière pendant 15 à 20 ans ;
• Loyers revalorisés avec l’inflation ;
• Engagement de location de 15 à 20 ans, avec revente possible à partir de la 11e année.

⚠️ Les conditions

• Investir via une Société Civile Immobilière (SCI) ;
• Louer dans une commune ayant atteint 25 % de logements sociaux ;
• Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires.

? En résumé, le LLI devient une nouvelle option d’investissement sécurisé, dans un marché où la demande locative est forte et constante.

Quels avantages fiscaux pour le LLI ?

• TVA à taux réduit (10 %) sur l’achat du logement ;
• Crédit d’impôt sur les sociétés (ou exonération de TFPB pour les bailleurs non assujettis à l’IS) ;
• Pas de taxe foncière pendant jusqu’à 20 ans ;
• Prix d’acquisition souvent inférieur grâce à l’intervention d’acteurs publics ou para-publics.

Pourquoi le LLI est une réponse durable à la crise du logement

Le LLI coche toutes les cases pour devenir un levier majeur du logement en France :

• Il cible une population souvent oubliée des politiques de logement,
• Il favorise la mixité sociale dans les villes,
• Il garantit des loyers accessibles et des investissements pérennes.

Avec une politique volontariste de l’État et des avantages financiers solides, le LLI pourrait bien devenir l’un des piliers de l’immobilier neuf locatif dans les années à venir.

Conclusion : le LLI, une vraie solution pour se loger ou investir en 2025

Que vous soyez locataire en recherche de loyer abordable, ou investisseur en quête d’un placement responsable et rentable, le Logement Locatif Intermédiaire mérite toute votre attention.

En combinant encadrement des loyers, avantages fiscaux et ancrage territorial fort, il répond à des enjeux concrets : se loger dignement, là où c’est le plus difficile.

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