Les nouveaux plafonds Pinel 2025 sont sortis

Alors que le dispositif Pinel s'est éteint le 31 décembre 2024, les plafonds quant eux évoluent chaque année pour les baux conclus avant 2025. Par ailleurs, ces plafonds concernent d'autres dispositifs d'investissement en immobilier neuf et ancien comme la loi Denormandie et le Logement Locatif Intermédiaire. Découvrez les nouveaux plafonds Pinel pour l'année 2025.

Les nouveaux plafonds de loyer Pinel pour l'année 2025

Les plafonds de loyer Pinel ont été revus à la hausse en 2025. Ces modifications s'adaptent à l'évolution du marché immobilier afin de préserver un juste équilibre entre l'attractivité pour les investisseurs et la capacité des locataires pour accéder à un logement.

Quel impact sur votre investissement ?

L'ajustement des plafonds de loyers pour 2025 offre aux investisseurs la possibilité d'augmenter les loyers dans les zones les plus tendues, ce qui peut potentiellement améliorer leurs rendements locatifs. Toutefois, cette opportunité doit être équilibrée avec la nécessite de maintenir l'attractivité des logements pour les locataires éligibles au dispositif.

Les investisseurs (hors dispositif Pinel) doivent également considérer les spécificités de chaque zone pour optimiser leur stratégie d'investissement. Par exemple, investir en zone A peut offrir des rendements plus élevés grâce à des loyers plus importants mais cela s'accompagne de coûts d'acquisition plus élevés et d'une concurrence accrue. La zone B1, avec des plafonds de loyers et des prix d'achat généralement plus bas, peuvent également présenter de bonnes opportunités pour les investisseurs.

Les nouveaux plafonds de ressources Pinel pour l'année 2025

En 2025, les plafonds de ressources Pinel ont eux aussi été revus à la hausse. À l'origine, un investissement sous a loi Pinel imposait des plafonds de ressources aux locataires afin de garantir l’objectif principal du dispositif : favoriser l’accès au logement pour les ménages aux revenus intermédiaires dans les zones tendues.

Le Pinel ciblait spécifiquement des zones où la demande locative est forte (zones A, A bis et B1). En limitant les ressources des locataires, l'objectif est de limiter la spéculation et de proposer des logements accessibles à un large public, tout en garantissant aux propriétaires une rentabilité attractive.

Ces plafonds évoluent donc également pour les autres dispositifs concernés par les plafonds Pinel, soit la loi Denormandie et le Logement Locatif Intermédiaire (LLI).

Les nouveaux plafonds Pinel pour l'outre-mer

Le Pinel a lui aussi tiré sa révérence au 31 décembre 2024 pour tous les territoires d'outre-mer. Pour les baux conclus avant 2025, les plafonds ont eux aussi évolué :

Les plafonds loyer Pinel outre-mer 2025

• Prix au mètre carré départements Outre-mer, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon : 11,65 €/m².
• Prix au mètre carré Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Wallis-et-Futuna : 14,18 €/m².

Les plafonds de ressources outre-mer 2025

Source : Bofip

Vers quel dispositif d'investissement locatif se tourner en 2025 ?

Avec la fin du Pinel, les investisseurs doivent désormais repenser leur stratégie en matière d'investissement locatif. En effet, l'arrêt du dispositif Pinel sonne la fin d'une ère où l'achat dans le neuf permettait de bénéficier d'une réduction d'impôt avantageuse en contrepartie d'un engagement locatif encadré. Toutefois, plusieurs alternatives existent pour continuer à investir tout en optimisant sa fiscalité et sa rentabilité.

Parmi les options à considérer en 2025, la loi Denormandie offre la possibilité d'investir dans l'ancien avec travaux tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt intéressante. De son côté, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) s'impose comme une alternative solide dans le neuf. Voici comment investir via ses dispositifs en 2025.

Jusqu'à 21 % de réduction d'impôt avec la loi Denormandie

Aussi appelée Pinel ancien, la loi Denormandie a été prolongée jusqu'au 31 décembre 2027. Le principal avantage de ce dispositif est de pouvoir bénéficier des mêmes réductions d'impôt que celles du Pinel en 2014 :

Comment investir en loi Denormandie en 2025 ?

• Acheter un logement ancien et y réaliser des travaux dont le montant représente au moins 25 % du coût total de l'opération (achat + travaux).
• Travaux éligibles : les rénovations doivent permettre une amélioration énergétique d'au moins 30 % ou concerner l'isolation, le chauffage, la modernisation du logement ou la réhabilitation d'un bien insalubre.
• Localisation : seuls les biens situés dans les villes du programme Action Coeur de Ville ou dans des communes engagées dans une ORT (Opération de Revitalisation du Territoire) sont éligibles.
• Mise en location : le logement doit être loué nu (non meublé) en tant que résidence principale du locataire.
• Plafonds de loyer et de ressources : les loyers et les revenus des locataires doivent respecter les plafonds Pinel fixés selon la zone géographique bien.
• Durée d'engagement locatif : l'investisseur doit louer le bien pour 6, 9 ou 12 ans.
• Plafonds d'investissement : la réduction d'impôt s'applique sur un investissement maximal de 300 000 € dans la limite de 5 500 €/m².

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Une TVA réduite à 10 % et une exonération de la taxe foncière jusqu'à 20 ans avec le LLI

Auparavant réservé aux institutionnels, le LLI est désormais accessible aux particuliers. Créé en 2014, il a pour but de favoriser l'accès au logement des ménages aux revenus intermédiaires, situés entre les critères du logement social et ceux du marché locatif privé.

Il permet aux investisseurs de profiter d'avantages financiers et fiscaux, tout en proposant des loyers plafonnés inférieurs à ceux du marché libre, pour ainsi répondre à la forte demande locative en zones tendues.

Quels sont les avantages du LLI ?

• TVA réduite à 10 % au lieu de 20 %
• Exonération de la taxe foncière pouvant aller jusqu'à 20 ans, selon les communes
• Frais de notaire réduits (2 à 3 % au lieu de 7 à 8 % dans l'ancien)
• Forte demande locative
• Souplesse pour l'investisseur : contrairement au dispositif Pinel, le LLI n'entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.

Comment investir en LLI en 2025 ?

• Investir en SCI : l'achat d'un bien en LLI doit être réalisé par une personne morale, sous la forme d'une Société Civile Immobilière (SCI).
• Investir dans un bien en zone tendue : le logement doit être situé dans une zone à forte demande locative, classée A, A bis ou B1. Ces secteurs correspondent aux grandes agglomérations et aux zones où l'offre de logements est insuffisante par rapport à la demande.
• Engagement de locatif de 15 ans minimum : Cet engagement peut être prolongé jusqu'à 20 ans, notamment pour conserver l'exonération de taxe foncière.
• Respecter les loyers plafonnés : les loyers doivent être fixés en dessous du prix du marché libre, selon les plafonds similaires au dispositif Pinel.
• Respecter les plafonds de ressources locataires : le bien doit être loué à des ménages qui rentrent dans les conditions de ressources Pinel.