Investissement locatif à Toulouse : Conseils & programmes
Toulouse accueille 16 500 nouveaux habitants chaque année, motivés par la santé économique de la 1ère métropole française en matière de croissance économique (+2.9% an pour le PIB).
4ᵉ ville étudiante de France avec 113 200 inscrits en 2024 (+26,1 % en 10 ans), la Ville rose continue d’attirer les jeunes, dont 9,4 % d’internationaux. Chaque rentrée, la pénurie de logements étudiants, s'aggrave et fait la une de la presse locale.
Alors, en logement locatif intermédiaire (LLI) ou LMNP... Pourquoi, comment et où investir à Toulouse en 2025 ? IMMO9 vous donne toutes les clés pour réussir son investissement locatif au cœur de la Ville Rose et en périphérie.
Pourquoi investir ? 5 bonnes raisons de choisir Toulouse
Une métropole sous haute tension locative
«Nous avons 100 personnes pour un bien à louer ». A Toulouse et sa couronne, c’est une véritable course pour trouver un logement. Les agents immobiliers ont très peu de bien à louer et les potentiels locataires sont de plus en plus nombreux... Les biens se font rares. Les gens ne prennent plus le risque de quitter leur logement. J’avais une centaine de demandes en une matinée pour un T2. A gérer c’est un enfer pour nous ».
Lucas Marino, gestionnaire locatif à Colomiers/Journal 20 Minutes
Une économie au beau fixe
Au premier trimestre 2024, la Haute-Garonne a enregistré une dynamique économique notable. Selon l'Enquête Besoins en Main-d'Œuvre 2024 de France Travail, le département comptabilise 58 260 projets de recrutement, dont 52 900 pour le bassin d'emploi de Toulouse. En termes de taux de chômage, la Haute-Garonne affiche un taux de 7,4 % au deuxième trimestre 2024, inférieur à la moyenne régionale de l'Occitanie, qui est de 8,7 %. (Source: INSEE)
16 500 toulousains supplémentaires chaque année
L'un des principaux critères à considérer avant d'investir dans l'immobilier locatif est la croissance démographique de la ville ciblée. Selon les données de l'INSEE, entre 2014 et 2020, la population de Toulouse a augmenté de 1,2 % par an, soit l'une des croissances les plus rapides de France. De ce fait, sur le plan démographique, investir à Toulouse est une décision judicieuse. Avec 65.9% de locataire selon l’INSEE, investir en immobilier à Toulouse apparait clairement comme un placement judicieux.
+ 24.7% d’étudiants en 10 ans
“58 % des personnes recherchant un logement sur Toulouse sont des étudiants”
locservice
Investir dans un appartement étudiant à Toulouse présente un risque de vacance locative ultra réduit. L'académie toulousaine recommandée à 97.4% par ses étudiants a enregistré une croissance d’effectifs de 24,7 % en dix ans.
Avec sa population composée à 11.3% d’étudiants, la Cité des Violettes se distingue par ses tarifs d'accès aux transports publics, les plus bas de France, et par un pourcentage élevé d'étudiants internationaux (9,1%).
Sa spécialité ? Les prépas aux grandes écoles qui reçoivent une note de 10/10 de la part du classement annuel du magazine L’Étudiant, tout comme le dynamisme de l’emploi sur 10 ans. Bon nombre de jeunes diplômés restent à Toulouse après leur étude, notamment grâce au bassin d’emploi de l’aéronautique.
En 2024, l'académie toulousaine compte 110 établissements d'enseignement supérieur, offrant un total de 196 formations. Parmi ces établissements figurent des institutions prestigieuses telles que l'Institut Supérieur de l’Aéronautique et de l’Espace, l’École Nationale de l’Aviation Civile, l’École Nationale de la Météorologie, et l’Institut National des Sciences Appliquées.
Toulouse en zone A depuis octobre 2023
Il en est de même pour les investisseurs qui peuvent désormais bénéficier du dispositif LLI (logement locatif intermédiaire) et profiter surtout d’un loyer revalorisé en Zone A.
Le déficit de logement est criant notamment dans certains quartiers, et les politiques de la ville permettent de combler ce déficit grâce notamment à l’essor de plusieurs ZAC telles que La Cartoucherie, Malepère ou Saint-Martin-du-Touch.
Les rentabilités sont d’ailleurs similaires entre un T2 en centre-ville de Toulouse en zone A ou un T3 en périphérie de la ville en Zone B1 (pour un tarif d’acquisition sensiblement équivalent).
La baisse des taux d’intérêt observée depuis début 2024 et qui tournent autour de 3.40% sur 20 ans à Toulouse au 1er trimestre 2025, favorise également la faisabilité et l’obtention de son dossier de crédit, alliée aux offres promotionnelles de la plupart des promoteurs, ne serait-ce pas le bon moment d’acheter ?
Investissement locatif à Toulouse : Quel type de bien choisir en 2025 ?
À Toulouse, comme ailleurs, la stratégie d’investissement locatif dépend fortement de votre profil d'investisseur. Plusieurs options s’offrent à vous en fonction de votre budget et du secteur sélectionné.
Les studios et T1 sont particulièrement recommandées dans les quartiers étudiants, en raison de la forte demande générée par la population estudiantine. Les T3 et T4 trouvent preneurs dans les communes de la première couronne ou dans le périmètre des bassins d’emplois, où les familles recherchent des logements spacieux.
Un autre critère majeur à considérer quand on souhaite acheter pour louer, est la présence d’espaces extérieurs. Depuis les confinements successifs, les logements dotés d’un balcon, d’une terrasse ou d’un jardin sont encore plus recherchés qu’avant. Cette tendance se vérifie dans toutes les grandes métropoles françaises, Toulouse y compris.
Quel que soit le type de bien que vous choisirez, retenez qu’à Toulouse, la forte tension immobilière réduit considérablement le risque de vacance locative. À condition bien sûr que le loyer proposé soit en adéquation avec les prix du marché local.
Quelle demande pour quelle typologie ?
Toujours selon LocService, à Toulouse la demande de location de logements en 2023 se répartit comme suit :
- Studios/T1 (40 %)
- T2 (30 %)
- T3 (14 %)
Les prix du neuf par typologie en janvier 2025
| Nombre de pièces | Prix au m2 |
|---|---|
| Studios / 1 pièce | 6 185 €/m2 |
| 2 pièces | 5 062 €/m2 |
| 3 pièces | 4 237 €/m2 |
| 4 pièces | 3 920 €/m2 |
| 5 pièces | 4 014 €/m2 |
| 6 pièces | 3 708 €/m2 |
Calculateur de rentabilité brute
Vous souhaitez comparer vos différentes options d’investissement immobilier ? La rentabilité locative est un indicateur clé. Exprimée en pourcentage, elle représente le ratio entre le prix d'achat du bien et le revenu brut généré par la location.
Où investir à Toulouse ? 3 secteurs à cibler
Malepère
Emplacement stratégique avec un fort potentiel de développement et de valorisation, le quartier est implanté entre l’un des plus gros bassins d’emploi de la métropole (Labège Innopole) et le plus gros bassin étudiant (l’Université Paul Sabatier).
Il s’agit d’un écoquartier porté par la mairie et par Oppidéa (société d’aménagement du grand Toulouse), qui va accueillir le métro ligne C, et une vie de quartier sera constituée autour de la place centrale avec ces nombreux commerces de proximité et lieu de vie qui profiteront aux habitants. L’accent est également mis sur la végétalisation qui amènera une vraie source de fraicheur.
La Cartoucherie
Cet éco-quartier est le plus prisé des Toulousains notamment depuis l’ouverture des halles, lieu incontournable de la ville rose depuis plusieurs mois. Le quartier pendant de nombreuses années en total mutation est maintenant adopté et s’insère parfaitement dans son environ, en étant desservi par le Tram et la proximité du métro il permet une jonction aisée entre le bassin d’emploi airbusien de Colomiers/Saint-Martin/Blagnac et le centre-ville de Toulouse.
Les travaux de la 3ème et dernière phase de la Cartoucherie vont prochainement débuter pour des livraisons à horizon 2027. Il s’agira des derniers appartements neufs commercialisés dans un quartier toulousain ou la demande de logement est 2 fois plus importantes que l’offre. À 2 arrêtes de tram du CHU, le quartier ne cesse de se valoriser, il est un emplacement privilégié pour un bon investissement dans la ville rose.
Où investir à Toulouse intra-muros ?Fenouillet
Cette commune du Nord toulousain connaît un essor exceptionnel ces dernières années, portée par une politique de développement du grand Toulouse. L’emploi sur la commune à doublé en l’espace de quelques années avec notamment l’arrivée du centre commercial de Fenouillet et les nombreuses très grandes enseignes qui se sont implantées à proximité.
Le développement de la Linéo 10 (voie de bus express) permet de rallier le métro « La Vache » aisément pour se rendre en centre-ville de Toulouse.
Le cadre de vie champêtre plait énormément aux habitants Toulousain avec de nombreux espaces verts préservés dans la commune comme le Lac du Bocage ou les bords du Canal et de la Garonne, une multitude d’infrastructures sportives sont également présentes pour le bon vivre des habitants et de leurs enfants.
Le projet de développement de la ZAC Piquepeyre va permettre de répondre à la demande croissante de logement sur le secteur avec 700 logements prévus sur 30 hectares dans la zone du Bocage. Les futurs habitants pourront profiter de 6ha d’espaces verts et de la proximité de l’ensemble des commodités de la commune (écoles, commerces, halles des sports etc).
Où investir dans les communes de Toulouse Métropole ?Blagnac, Colomiers, Labège et L'Union sont passée en zone A. Conséquences ?
- Des recettes locatives potentiellement augmentées de 19.4% pour les investisseurs en logement locatif intermédiaire (LLI)
- Un plus grand choix de locataires potentiels avec l’augmentation des plafonds de revenus imposés.
Quel dispositif fiscal choisir pour investir à Toulouse ?
Logement locatif intermédiaire, loi Malraux, statut LMNP... La diversité des dispositifs fiscaux offre aux contribuables la possibilité de réduire leur imposition tout en générant des revenus supplémentaires en investissant dans l’immobilier locatif.
Parmi les options pour défiscaliser dans l’immobilier neuf, on trouve le LLI et le statut LMNP.
Le Logement locatif Intermédiaire (LLI)
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif qui s'est ouvert aux particuliers en 2025. L'achat d'un logement en LLI à Toulouse permet de bénéficier d'une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 % et d’une exonération de taxe foncière pouvant aller jusqu’à 20 ans. Il présente l'avantage notoire de cumuler défiscalisation et atouts du neuf (frais de notaires réduits, DPE conformes aux dernières normes... etc).
Le statut LMNP
Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif bien connu des investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité tout en générant des revenus locatifs sécurisés. Il permet d’amortir le bien et le mobilier, réduisant ou même annulant l'imposition sur les loyers perçus. Investir en LMNP offre également une flexibilité de gestion, avec la possibilité de déléguer l’exploitation à un gestionnaire en résidence de services.
Pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier ancien, la loi Cosse (devenue Louer Abordable), la loi Malraux et la loi Monuments Historiques permettent également de bénéficier d’avantages fiscaux par le biais de l’investissement locatif. En outre, le dispositif Pinel Ancien également appelé Denormandie est disponible pour les investisseurs prêts à une entreprise massive de rénovation ou passant par un promoteur qui pratique le Denormandie clé en main avec des appartements vendus, déjà refaits à neuf.