Investissement immobilier 2025 : Plus de Pinel... quelles alternatives ?

Depuis 2014, le dispositif Pinel faisait les beaux jours des investisseurs particuliers en quête de réduction d'impôt sur le revenu. En 2025, clap de fin pour la loi de défisc' star des années 2010. Faut-il pour autant dire adieu à la défiscalisation immobilière ? Nenni.

De nouvelles opportunités émergent, et d’autres dispositifs méritent qu'on s'y attarde. Entre le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), la loi Denormandie pour la rénovation et le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), désormais ouvert aux particuliers, le marché offre encore de belles options pour optimiser son investissement. Tour d’horizon.

LLI (Logement Locatif Intermédiaire) : Un petit nouveau qui ne l'est pas tant

Grosse nouveauté en 2025 : le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), qui jusqu’ici était réservé aux promoteurs institutionnels, est désormais ouvert aux investisseurs particuliers. L’objectif ? Encourager la construction et la mise sur le marché de logements à loyer modéré, destinés aux classes moyennes, tout en offrant un coup de pouce fiscal aux bailleurs.

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) a été officiellement instauré en 2014 par l'ordonnance n°2014-159 du 20 février. Ce dispositif visait initialement à encourager les investisseurs institutionnels à développer une offre de logements à loyers modérés, destinés aux ménages aux revenus trop élevés pour accéder au logement social, mais insuffisants pour le marché locatif privé.

Pourquoi investir ?

• ? TVA réduite : Les acquisitions de logements neufs en LLI bénéficient d'une TVA à taux réduit de 10 %, contre 20 % pour les logements classiques. Par exemple, pour un appartement neuf évalué à 250 000 €, cette réduction représente une économie immédiate de 25 000 €.
• ? Exonération de taxe foncière : Dans certaines zones tendues, les investisseurs peuvent être exonérés de taxe foncière pendant une durée pouvant atteindre 20 ans, offrant ainsi une économie substantielle sur le long terme.
• ? Demande locative soutenue : Les grandes agglomérations françaises comme Toulouse connaissent une forte demande pour des logements à loyers modérés, assurant ainsi aux investisseurs une occupation régulière de leurs biens.

Les contraintes à prendre en compte

• Plafonnement des loyers : Les loyers des logements en LLI doivent être fixés entre 10 % et 15 % en dessous des prix du marché local, afin de garantir leur accessibilité aux ménages ciblés.
• Engagement locatif : Les investisseurs s'engagent à louer le bien pendant une durée minimale de 9 ans à des locataires respectant des plafonds de ressources définis.
• Flexibilité limitée : Durant la période d'engagement, le propriétaire ne peut ni revendre librement le bien ni l'occuper à titre personnel, sauf à remettre en cause les avantages fiscaux obtenus.

Exemple chiffré

Rodrigue acquiert en 2025 un appartement neuf pour 250 000 €. Grâce au LLI, il bénéficie d'une TVA réduite, économisant ainsi 25 000 €. De plus, il est exonéré de taxe foncière pendant 20 ans, ce qui représente une économie annuelle estimée à 1 500 €, soit 30 000 € sur deux décennies.

LMNP : le favori des débutants

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) reste un pilier incontournable de la défiscalisation immobilière en 2025. Particulièrement plébiscité par les néophytes de l'invest', il permet de louer un bien meublé et de bénéficier de réduire voire totalement éliminer son impôt sur les loyers. Explications...

Pourquoi le choisir ?

• ? Régime fiscal avantageux : Les revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), qui propose une fiscalité plus favorable que celle des revenus fonciers classiques.
• ? Amortissement du bien et du mobilier : Le LMNP permet d'amortir la valeur du bien immobilier sur une durée généralement comprise entre 25 et 40 ans, soit un amortissement annuel de 2,5 % à 4 % de la valeur du bien. Le mobilier, quant à lui, peut être amorti sur une période de 5 à 10 ans. Cet amortissement vient réduire le revenu imposable, voire l'annuler.
• ? Demande locative soutenue : Les grandes villes françaises connaissent une forte demande pour les logements meublés, notamment de la part des étudiants et des jeunes actifs.

Les contraintes à prendre en compte

• Gestion active : La location meublée nécessite une gestion plus impliquée, incluant l'entretien régulier du mobilier, la gestion des entrées et sorties des locataires, et la possible vacance locative (pendant les vacances d'été pour les étudiants par exemple).
• Normes spécifiques : Le bien doit être équipé conformément aux critères définis par la loi pour être considéré comme meublé, ce qui implique un investissement initial dans le mobilier et les équipements nécessaires.

Exemple chiffré

Guirec achète un studio meublé à 180 000 €, financé par un emprunt. Il le loue 750 €/mois, soit 9 000 €/an. Grâce au statut LMNP, il applique l’amortissement du bien (6 000 €/an sur 30 ans) et du mobilier (1 000 €/an sur 10 ans), en plus de 2 000 € de charges déductibles (taxe foncière, entretien, assurance).

Son revenu imposable est calculé ainsi : 9 000 € (loyers) - 2 000 € (charges) - 7 000 € (amortissements) = 0 €

Dans cet exemple, Guirec ne paie pas d'impôt sur les revenus locatifs, grâce à l'effet combiné des charges et des amortissements.

La loi Denormandie ou le Pinel dans l'ancien

La loi Denormandie, prolongée jusqu'en 2027, vise à encourager la rénovation des logements anciens en offrant une réduction d'impôt plus qu'intéressante aux investisseurs. Ce dispositif également appelé Pinel ancien, permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du montant de l'investissement, selon que l'engagement locatif est de 6, 9 ou 12 ans.

Pourquoi la choisir ?

• ? Avantage fiscal attractif : La réduction d'impôt peut atteindre jusqu'à 21 % du coût total de l'investissement pour un engagement locatif de 12 ans.
• ? Valorisation du patrimoine : La rénovation de biens anciens offre un potentiel de valorisation intéressant. Les communes éligibles ont signé un plan de réaménagement de leur centre-ville.
• ? De plus en plus de promoteurs se lancent dans la rénovation à neufs dans les secteurs Denormandie et permettent donc aux investisseurs particuliers de bénéficier de la défiscalisation sur des logements déjà refait à neuf dans le cadre du dispositif.

Les contraintes à prendre en compte

• Part des travaux : Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (prix d'achat + travaux). Dans le cas d'une opération menée par un promoteur (comme c'est le cas des logements commercialisés sur notre site), les 25% sont inclus dans le prix d'achat.
• Zones éligibles : Le dispositif est limité aux communes ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT) ou faisant partie du plan Action Cœur de Ville, soit tout de même plus de 1 900 villes.
• Plafonds de loyers et de ressources : Les loyers et les ressources des locataires sont soumis à des plafonds (similaires aux plafonds Pinel), variant selon la zone géographique.

Exemple chiffré

Bénédicte acquiert un bien refait à neuf par un promoteur pour un coût total de 200 000 € (travaux compris donc). En s'engageant à louer le bien pendant 12 ans, elle bénéficie d'une réduction d'impôt de 21 % du montant investi, soit 42 000 € étalés sur la période, ou 3 500 € par an.

Quelle stratégie adopter en 2025 ?

Le LMNP est idéal pour un premier investissement dans la mesure ou le ticket d'entrée reste globalement le plus bas. La loi Denormandie permet d’allier rénovation et défiscalisation et propose une réduction d'impôt sur le revenu pouvant atteindre 63 000€. Enfin, le LLI se positionne comme un excellent choix pour les investisseurs voulant miser sur du neuf situé au cœur des grandes métropoles.

Chaque dispositif a ses avantages et ses limites. Le plus important ? Définir ses objectifs patrimoniaux, anticiper la rentabilité réelle de son investissement, et choisir la solution la plus adaptée à son profil.