Comment investir en SCI 2025 ?
Vous envisagez d’investir dans l’immobilier à plusieurs ? Que vous choisissiez d’investir dans un bien immobilier neuf à Toulouse ou dans un bien ancien, la SCI vous permet de trouver une solution adaptée pour vous constituer et gérer votre patrimoine.
La SCI est une société civile immobilière permettant de bénéficier d’une fiscalité avantageuse tout en offrant une gestion flexible. Mais comment constituer une SCI ? Quelles sont les règles à respecter et quels sont ses avantages ? Découvrez tout ce que vous devez savoir pour investir en SCI en 2025.
Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?
Une SCI (société civile immobilière constituée) est une structure juridique à minima de deux personnes, dont chacune a le statut d’associé, afin de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI détient le patrimoine immobilier, et chaque associé possède des parts sociales en fonction de son apport.
Les statuts de la société, qui définissent son fonctionnement, précisent les règles de prise de décision (à l’unanimité ou à la majorité, par exemple). Les associés désignent également un gérant chargé de la gestion quotidienne des biens, sans devoir consulter systématiquement les autres associés.
Qui compose la SCI ?
La SCI est administrée par un ou plusieurs gérants et d’un ou plusieurs associés.
- Gérants : la SCI peut être dirigée par un ou plusieurs gérants, qu'il s'agisse de personnes physiques ou d'entités juridiques. Le gérant est désigné soit dans les statuts soit dans un procès-verbal de nomination de gérance. L’étendue de ses pouvoirs sera définie par les statuts. Le gérant s'occupe des tâches quotidiennes, comme la collecte des loyers, le règlement des charges ou encore la gestion des déclarations fiscales.
- Associés : les associés d’une SCI participent aux assemblées générales et reçoivent des parts sociales correspondant à leurs apports, qu’ils soient financiers ou matériels. Ils peuvent nommer et révoquer le gérant. Lorsque la société réalise des bénéfices, ils perçoivent des dividendes proportionnels à leurs parts. Cependant, en cas de dettes, chaque associé est responsable à hauteur de sa participation dans la SCI et peut être amené à couvrir les dettes avec ses propres fonds, si nécessaire.
Quelles sont les démarches à faire pour créer une SCI ?
Voici les démarches à engager pour créer une SCI :
- Rédiger les statuts en indiquant le gérant de la société et le siège social (domicile du gérant par exemple).
- Constituer et déposer le capital auprès d’une banque.
- Publier un avis de création de votre société dans un journal d’annonce légales.
- Procéder à l’immatriculation de la société en ligne sur le site du fichet des formalités en entreprise.
Le code civil n’interdit pas à une personne mineure non émancipée de devenir l’un des associés de la SCI. Il peut détenir plus ou moins de la moitié des parts sociales et peut même être majoritaire au sein de la société. Il ne pourra par contre, pas exercer de fonction de direction. Ses représentants légaux défendront ses intérêts.
Quels avantages à investir en SCI ?
Une société civile immobilière (SCI) permet d’acheter un bien immobilier au nom de la société elle-même. Les associés possèdent des parts sociales proportionnelles à leur apport initial, formant ainsi le capital social. Cette solution présente plusieurs avantages et s’avère pertinente dans diverses situations :
- Flexibilité dans la gestion immobilière : la SCI permet de gérer plus facilement un ou plusieurs biens immobiliers. Les décisions liées à la gestion (location, rénovation, vente) sont centralisées au sein de la société et peuvent être prises collectivement ou par le gérant désigné.
- Optimisation de la transmission patrimoniale : grâce à la SCI, il est possible de transmettre progressivement un patrimoine immobilier en offrant des parts sociales aux héritiers tout en gardant le contrôle de la gestion. Ce mécanisme permet de réduire les droits de succession tout en favorisant une transmission anticipée.
- Protection du patrimoine personnel : en cas de dettes ou d’engagements financiers de la SCI, seuls les biens détenus par la société sont concernés. Le patrimoine personnel des associés est donc protégé, sauf en cas de faute grave.
- Gestion simplifiée entre plusieurs propriétaires : dans le cadre d’un investissement collectif, la SCI simplifie la répartition des droits et des responsabilités. Chacun détient des parts sociales proportionnelles à son apport, ce qui évite les litiges liés à l’indivision.
- Flexibilité dans la prise de décision : les statuts de la SCI définissent les règles de fonctionnement, comme les modalités de prise de décision (à l’unanimité ou à la majorité). Cela offre une grande souplesse pour adapter la gestion de la société aux besoins des associés.
- Avantages fiscaux : les associés peuvent choisir entre plusieurs régimes d’imposition :
- L’impôt sur le revenu (IR) : les bénéfices de la SCI sont imposés directement sur les revenus des associés, proportionnellement à leurs parts sociales.
- L’impôt sur les sociétés (IS) : la SCI peut déduire des charges, comme les intérêts d’emprunt ou les travaux, ce qui peut être avantageux pour optimiser la fiscalité à long terme.
- Planification de la succession : la SCI permet de conserver un bien immobilier au sein d’une structure familiale ou entre les associés, tout en assurant une répartition équitable des parts sociales et une continuité de gestion.
- Flexibilité en cas de vente ou de sortie d’un associé : contrairement à l’indivision, où la vente d’un bien peut être complexe, la sortie d’un associé dans une SCI se fait simplement par la cession de ses parts sociales. Cela facilite les changements dans la composition des associés.
Que type de SCI choisir en 2025 ?
Il existe plusieurs types de SCI, dont chacune a ses propres spécificités. Quel que soit le type de SCI choisi, il existe deux types principaux de SCI selon la gestion de son capital :
- La SCI à capital fixe : le montant du capital est défini dès la création et ne peut être modifié que sous certaines conditions.
- La SCI à capital variable : une clause de « variabilité » est incluse dans les statuts, ce qui permet de modifier le capital librement entre un minimum et un maximum prévu.
La SCI de gestion ou de location
Ce type de SCI correspond à une SCI « classique » et est la forme la plus répandue. Elle permet de gérer ou louer plusieurs types de biens :
- local à usage professionnel ou à usage d’habitation
- location permanente ou saisonnière
- logement loué nu ou aménagé
Les SCI de gestion ou de location permettent de faire fructifier un ou plusieurs biens immobiliers et ainsi d’obtenir des revenus réguliers en percevant des loyers. Les loyers sont ensuite répartis entre les associés en fonction du nombre de parts.
Si les biens de la SCI sont loués meublés et représentent plus de 10 % du chiffres d’affaires de la société, les associés devront opter pour l’impôt sur les sociétés, la location meublée non professionnelle (LMNP) étant considérée comme une activité commerciale.
La SCI familiale
La SCI familiale permet, comme son nom l’indique, permet de gérer un ou plusieurs biens, en famille. Les associés de la SCI sont nécessairement de la même famille (jusqu’au 4ème degré). Elle permet de constituer un patrimoine immobilier au sein d’une famille et ainsi d’en faciliter la succession, sans règles d’indivision.
Lorsqu’un parent décède, les parts sociales de la SCI familiale sont partagées de façon équitable entre les enfants des associés. Ce type de société présente aussi des avantages fiscaux : il permet dans certains cas de réduire ou d’éviter les droits de succession. De plus, sur le plan fiscal, il est souvent plus intéressant de transmettre des parts sociales en SCI plutôt qu’un bien immobilier directement.
Toute personne qui contribue au capital d’une SCI familiale devient automatiquement associée. En échange de sa contribution, elle reçoit des parts sociales en fonction de la valeur de son apport. Cet apport peut être fait en argent ou sous forme de biens.
La SCI construction-vente
La SCI construction-vente ou SCCV est à la seule à permettre l’achat et la revente de biens immobiliers. Si en principe, une SCI ne peut pas se consacrer à la vente, la SCI construction-vente fait exception à la règle. Ce type de SCI a pour unique objectif d’acheter un terrain, de construire un bâtiment dessus, puis de le revendre immédiatement. Une fois cette accomplie, la SCI est dissoute.
Même si cette SCI détient une activité commerciale, elle relève de l’impôt sur le revenu, si elle remplit les conditions. La taxation des bénéfices se fait alors directement au niveau de chaque associé.
La SCI d’attribution
Encore assez méconnue, la SCI d’attribution a pour objectif principal de construire et d’acheter des biens immobiliers à plusieurs. La propriété du ou des biens immobiliers est partagée selon l’apport du capital de chaque associé.
La SCI d’attribution s’adapte surtout aux grands projets tels que la construction d’un immeuble par exemple. Dès que les lots sont répartis entre les associés, la société est immédiatement dissoute.
La SCI de jouissance à temps partagé
La SCI de jouissance à temps partagé est une forme de société civile immobilière assez rare. Contrairement à d'autres types de SCI, elle ne divise pas la propriété du bien immobilier entre les associés, mais en partage l'utilisation.
En pratique, chaque associé dispose d'un droit d'occupation du bien pour une durée proportionnelle à son apport initial. Ce modèle est souvent utilisé pour une résidence secondaire, généralement destinée à être une maison de vacances. Cette SCI n'a pas pour but de produire des revenus, mais de permettre à ses membres de profiter du bien.
La SCI agricole
La SCI agricole ne se concentre pas uniquement sur un projet immobilier. Elle permet aux agriculteurs, membres de la société, de mutualiser leurs ressources pour surmonter des défis financiers ou développer leur exploitation. Ces ressources peuvent être :
- du matériel,
- des fonds financiers,
- de la main-d'œuvre.
De plus, la SCI agricole peut servir de solution pour transmettre un patrimoine, notamment lorsqu'il s'agit de passer l'exploitation aux héritiers de l'agriculteur.
Quels placements financiers pour la trésorerie d’une SCI en 2025 ?
©Monster Ztudio — Shutterstock Le compte à terme ou le compte courant rémunéré, pour utiliser son argent rapidement
Un compte à terme est un placement d’argent bloqué pour une durée indéterminée avec un taux d’intérêt fixé à l’avance. La durée peut aller de quelques mois à plusieurs années, selon les besoins de la SCI. Le taux d’intérêt étant fixé à l’avance, cela garantit un rendement connu et sans surprise pendant la durée du placement.
- Avantages : un compte à terme garantit un rendement fixe grâce à un taux d’intérêt défini à l’avance, offrant une sécurité et une prévisibilité pour les finances de la SCI. Ce produit à faible risque est idéal pour fructifier la trésorerie sans craindre de perte en capital. La planification financière est également simplifiée, car la durée et le rendement sont déterminés dès le départ. De plus, les intérêts générés peuvent bénéficier d’une fiscalité avantageuse selon le régime fiscal de la SCI.
- Inconvénients : le principal inconvénient est le manque de flexibilité : les fonds sont bloqués pour toute la durée du placement, ce qui peut limiter l’accès à la trésorerie en cas de besoin urgent. En cas de retrait anticipé, des pénalités peuvent s’appliquer, réduisant ainsi le rendement. Par ailleurs, si les taux d’intérêt augmentent, le rendement fixe peut devenir moins compétitif. Enfin, l’inflation peut réduire la valeur réelle des gains, surtout pour les placements à long terme.
Un compte courant rémunéré est un outil financier qui combine la simplicité d'un compte bancaire classique avec l'avantage de recevoir des intérêts sur les sommes déposées. Il est particulièrement adapté pour les SCI cherchant à valoriser leur trésorerie temporaire tout en conservant une grande flexibilité.
- Avantages : l'argent reste disponible à tout moment, ce qui est idéal pour gérer des dépenses imprévues ou saisir des opportunités d'investissement. Le capital et les intérêts sont généralement garantis, ce qui limite les risques financiers.
- Inconvénients : le rendement peut être limité, car les taux d’intérêt sont souvent bas, surtout si l’inflation est élevée. Il peut aussi y avoir des frais éventuels, comme des frais de gestion, pouvant diminuer les bénéfices obtenus.
Le contrat de capitalisation pour placer sa trésorerie sur le long terme
Contrairement à de nombreuses sociétés, une SCI peut souscrire à un contrat de capitalisation. Ce produit financier, similaire à l'assurance-vie, est proposé par un assureur et permet d'investir la trésorerie disponible de la société sur une période définie. Le capital est ensuite placé sur divers supports financiers pour générer des rendements à long terme :
- Les fonds en euros offrent un capital garanti et sécurisé, avec une rémunération stable généralement comprise entre 1 et 1,5 % par an en moyenne.
- Les unités de compte incluent en revanche des actifs financiers comme des actions ou des obligations, qui présentent un risque de perte plus élevé, mais offrent un potentiel de gains plus important.
Grâce au contrat de capitalisation, il est possible de choisir comment investir sa trésorerie, en répartissant les placements entre fonds en euros et unités de compte, selon vos objectifs financiers et votre tolérance au risque.
Investir en SCPI ou avec une SCI
Investir en parts de SCPI via une SCI présente plusieurs avantages. Ce montage permet une gestion patrimoniale optimisée, notamment en facilitant la transmission des biens aux héritiers et en offrant une flexibilité accrue dans la répartition des parts sociales.
De plus, il offre des opportunités fiscales intéressantes, telles que la possibilité d'opter pour l'impôt sur les sociétés (IS), ce qui peut permettre une imposition potentiellement plus favorable des revenus générés. Enfin, l'utilisation d'une SCI permet de mutualiser les ressources entre associés, rendant l'accès à l'investissement en SCPI plus accessible et diversifié.