Frais de Notaire Toulouse : +0.5 points dans l'ancien depuis le 1er avril

Depuis le 1ᵉʳ avril 2025, acheter un bien immobilier ancien à Toulouse ou plus largement en Haute-Garonne coûte plus cher. En cause ? La loi de finances pour 2025 qui a autorisé les départements à relever temporairement le taux des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), qui passe ainsi de 4,5 % à 5 %.

Cette mesure, destinée à compenser la baisse des recettes fiscales départementales impacte directement les acheteurs en augmentant le coût total des transactions dans l'ancien.

Qu'est-ce que les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) ?

Les droits de mutation à titre onéreux sont des taxes perçues par les collectivités locales lors de chaque transfert de propriété immobilière. Ils sont généralement inclus dans ce que l'on appelle communément les "frais de notaire". Ces droits se composent principalement de deux éléments :

• La taxe départementale de publicité foncière (TPF) : perçue par le département.
• La taxe communale additionnelle : perçue par la commune où se situe le bien.

Les départements dépendent largement des DMTO pour financer leurs services publics. Plus couramment appelés « frais de notaire », ils représentent environ 15 % des recettes réelles de fonctionnement.

Les raisons de l'augmentation des DMTO en 2025

Face à la chute importante des transactions immobilières (en baisse de 36 % entre 2021 et 2024) et aux différentes réformes fiscales menées ces dernières années sous les gouvernements successifs d'Emmanuel Macron, les départements ont vu leurs ressources se réduire considérablement.

Pour compenser cette perte de recettes, la loi de finances pour 2025 leur permet désormais d'augmenter temporairement le taux départemental des DMTO, passant ainsi de 4,5 % à 5 %. Cette mesure exceptionnelle est entrée en vigueur le 1er avril 2025 et restera applicable jusqu'au 31 mars 2028.

Suppression de la taxe d'habitation et compensation par la TVA (2021-2023)

Entre 2021 et 2023, l'État a progressivement supprimé la taxe d’habitation pour tous les habitants sur leur résidence principale. Pour compenser cette perte financière importante pour les départements, le gouvernement a décidé de leur attribuer une part de la TVA nationale.

Cependant, contrairement à la taxe d’habitation, cette ressource ne peut pas être directement ajustée par les départements. En pratique, cela signifie que les départements n’ont plus la liberté d’augmenter ou de réduire leurs recettes fiscales selon leurs propres besoins.

Suppression de la CVAE (2018-2023)

Pendant cette même période, l’État a mené plusieurs réformes fiscales qui ont réduit davantage l’autonomie financière des départements. Notamment, la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), une taxe autrefois perçue directement par les départements auprès des entreprises locales, a été supprimée.

En échange, les départements ont reçu une nouvelle fraction de TVA décidée nationalement, ce qui limite fortement leur capacité à gérer librement leurs recettes selon les spécificités économiques de leur territoire.

Loi de finances pour 2025 : 2.2 milliards pour les finances publiques

Enfin, en 2025, l’État a demandé aux collectivités locales, dont les départements, de réaliser des économies pour contribuer au redressement des finances publiques. Initialement fixé à 5 milliards d’euros, cet objectif a finalement été ramené à environ 2,2 milliards d’euros après négociations parlementaires.

Toutefois, en raison d'autres ajustements et augmentations de charges décidés par l’État, l’effort total demandé pourrait atteindre 7,4 milliards d’euros en 2025. Cela signifie concrètement que les départements devront réduire certaines dépenses ou services publics pour répondre à cette exigence budgétaire.

Focus sur la Haute-Garonne

En Haute-Garonne, la situation financière s'est particulièrement dégradée en 2024. Avec une diminution de 28 % du volume des transactions immobilières en un an, le département figure parmi les dix ayant enregistré la plus forte baisse des recettes issues des DMTO.

Cette contraction du marché immobilier s'est traduite par une perte de recettes de DMTO estimée à 73 millions d'euros pour 2024, s'ajoutant à une diminution de 90 millions d'euros en 2023. Ainsi, en deux ans, la Haute-Garonne a subi une perte cumulée de 253 millions d'euros liée à la baisse des DMTO.

Cette diminution des recettes intervient alors que les dépenses sociales continuent d'augmenter, en raison de la croissance démographique du département, estimée à 17 000 habitants supplémentaires par an.

Budget prévisionnel 2025 : En Haute-Garonne, les dépenses sont estimées à 1 670 millions d'euros, tandis que les recettes de fonctionnement prévues s'élèvent à 1 618 millions d'euros, laissant un déficit de 52 millions d'euros.

Le département de la Haute-Garonne a donc choisi d'appliquer cette augmentation de 0,5 point des DMTO dès le 1ᵉʳ avril 2025.

Plus concrètement et à titre d'exemple : pour l'achat d'un bien immobilier évalué à 250 000 euros, les frais de notaire augmenteraient d'environ 1 250 euros.

Il est important de noter que cette hausse concerne uniquement les transactions dans l'ancien ; les achats de logements neufs ou en état futur d'achèvement (VEFA) ne sont pas affectés et conservent des frais de notaire réduits, généralement compris entre 2 et 3 % du prix de vente.

Les primo-accédants exonérés sous conditions

Il est important de souligner que les primo-accédants, c'est-à-dire les personnes achetant leur première résidence principale OU n'ayant pas été propriétaires de leur logement principal depuis au moins 2 ans, peuvent être exonérés de cette augmentation des DMTO sous certaines conditions :

• Statut de primo-accédant : L'acheteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'achat.
• Engagement de résidence : L'acquéreur doit s'engager à utiliser le bien comme résidence principale pendant une durée continue d'au moins cinq ans à compter de l'achat.

Procédure pour bénéficier de l'exonération

Pour bénéficier de cette exonération, l'acheteur devra fournir une déclaration sur l'honneur attestant qu'il remplit les conditions requises. Cette déclaration sera remise au notaire lors de la signature de l'acte authentique de vente.

Il est important de noter que cette exonération concerne uniquement la majoration des DMTO et non l'intégralité des frais de notaire. Les autres composantes des frais d'acquisition restent dues.

Les primo-accédants souhaitant bénéficier de cette exonération doivent se renseigner auprès de leur notaire ou des services fiscaux pour s'assurer de leur éligibilité et des démarches à suivre.