Don familial pour un logement neuf : dernier délai au 31 décembre 2026
Le sursis voté par les députés le 16 octobre aura tenu moins de trois semaines : avec le rejet du projet de budget 2027 le 4 novembre 2026, l'Assemblée nationale a fait tomber la prolongation jusqu'en 2030 du don familial pour un logement neuf.
À moins d'un rétablissement au Sénat d'ici décembre, le dispositif s'arrête au 31 décembre 2026. Jusqu'à cette échéance, chaque donateur éligible peut encore transmettre 100 000 € sans impôt pour l'acquisition d'un logement neuf achevé ou sur plan, à condition que l'acte notarié suive dans les 6 mois.
- Budget 2027 : texte rejeté à l'Assemblée nationale le 4 novembre et inscrit à l'ordre du jour du Sénat dès le 20 novembre, sans prorogation du dispositif immobilier à ce stade.
- Plafonds actuels : 100 000 € par donateur pour un même bénéficiaire, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire, sans droits de mutation.
- Date limite : le virement doit être effectué au plus tard le 31 décembre 2026.
- Emploi des fonds : signature de l'acte authentique au plus tard le dernier jour du sixième mois qui suit le versement.
Budget 2027 : du rejet à l'Assemblée aux débats du Sénat
Pourquoi la prolongation jusqu'en 2030 est tombée le 4 novembre
Dans le projet de budget 2027 déposé le 1er octobre 2026 (texte n° 3210), le gouvernement ne reconduit pas l'exonération de 100 000 € dédiée au logement neuf (article 790 A bis du Code général des impôts), programmée pour s'arrêter le 31 décembre 2026.
Son article 4 réforme uniquement les dons d'argent sans condition d'achat immobilier. Le 16 octobre 2026, les députés avaient rétabli et prolongé le dispositif immobilier jusqu'au 31 décembre 2030 par 57 voix contre 32 (amendement n° I-2276 de François Jolivet, groupe Horizons et Indépendants), en plus de porter le plafond du don familial classique à 100 000 € pour toute l'année 2027.
Le rejet de la première partie du PLF (Plan de loi Finances) à l'Assemblée nationale le 4 novembre 2026 (458 voix contre, 0 pour et 2 abstentions, scrutin n° 9759) a effacé l'ensemble de ces votes. Le Sénat repart donc de la copie initiale du gouvernement.
Les premiers amendements déposés au Sénat le 12 novembre
En commission des finances du Sénat le 12 novembre 2026, la rapporteure générale du budget Christine Lavarde a soumis 3 amendements sur l'article 4. Ses textes proposent d'étendre les mesures sur les dons d'argent jusqu'au 31 décembre 2027, de plafonner l'avantage à 200 000 € par donataire et d'imposer un âge maximal de 80 ans au donateur pour le taux réduit, sans toucher à l'échéance du 31 décembre 2026 sur l'article 790 A bis dédié au logement neuf.
Les sénateurs ont jusqu'au jeudi 19 novembre à 11 heures pour déposer des amendements de séance sur la première partie. D'après le calendrier du Sénat, la discussion générale débute le 20 novembre, l'examen de la première partie court du 23 au 28 (ou 29) novembre et le vote sur l'ensemble est fixé au 9 décembre 2026.
| Dispositif fiscal | Jusqu'au 31 décembre 2026 (en vigueur) | Projet de budget 2027 initial (article 4, non voté) |
|---|---|---|
| Don pour un logement neuf (article 790 A bis) | 100 000 € par donateur, 300 000 € par bénéficiaire | Non reconduit dans le texte du gouvernement |
| Don familial de somme d'argent (article 790 G) | 31 865 € tous les 15 ans (donateur de moins de 80 ans) | Relèvement temporaire à 50 000 € du 1er janvier au 30 juin 2027 |
| Autres dons de sommes d'argent | Barème progressif des droits de donation | Taux forfaitaire de 6 % (ou 5 % avec don caritatif d'au moins 1,1 %) jusqu'à 100 000 €, bénéficiaire majeur de moins de 50 ans, au 1er semestre 2027 |
| Abattement parent-enfant (article 779) | 100 000 € tous les 15 ans | Inchangé |
Ce que permet encore le don de 100 000 € jusqu'au 31 décembre 2026
Rétabli par la loi de finances pour 2025 à l'article 790 A bis du CGI, ce régime temporaire supprime les droits de mutation à titre gratuit sur les sommes d'argent versées entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026 inclus pour financer un bien immobilier neuf (ou, second usage prévu par le texte, des travaux et dépenses éligibles de rénovation énergétique dans la résidence principale du donataire).
100 000 € par donateur pour un même bénéficiaire, 300 000 € au total par bénéficiaire.
Les fonds peuvent provenir d'un parent, d'un grand-parent ou d'un arrière-grand-parent ; une personne sans descendance peut gratifier ses neveux et nièces (enfants de ses frères et sœurs). Aucune limite d'âge ne s'applique, contrairement au don familial classique de 31 865 € (dit « don Sarkozy », article 790 G) réservé aux donateurs de moins de 80 ans et aux donataires majeurs ou émancipés. Ce mécanisme de donation exonérée pour un achat neuf se cumule avec les abattements renouvelables tous les quinze ans, sans les entamer.
Article 790 A bis du CGI, rétabli par l'article 71 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025. Commentaires de l'administration fiscale : BOFiP, BOI-ENR-DMTG-20-20-20, paragraphes 730 à 1000, 4 septembre 2025.
Quatre conditions pour conserver l'avantage fiscal
- Un logement neuf achevé ou sur plan. L'argent finance un bien neuf jamais habité ou vendu en l'état futur d'achèvement (VEFA), appartement neuf comme maison individuelle. Acheter un terrain nu pour y faire construire est exclu.
- Cinq ans de résidence principale. Le bénéficiaire habite le logement, ou le loue à un occupant qui en fait sa résidence principale, pendant cinq ans à compter de l'acquisition (ou de l'achèvement s'il est postérieur). Aucun bail ne peut être signé avec un membre du foyer fiscal du donataire.
- Six mois maximum pour signer. La somme doit être employée au plus tard le dernier jour du sixième mois qui suit le virement, qui précède toujours l'achat.
- Un apport tracé chez le notaire. Seule la fraction consacrée au prix d'acquisition échappe à l'impôt : l'apport personnel inscrit dans l'acte authentique doit au moins égaler la somme exonérée.
Une revente du logement ou une interruption de son affectation en résidence principale avant le terme des cinq ans remet en cause l'exonération : les droits de donation redeviennent dus, majorés des intérêts de retard.
Logement livré ou VEFA : le calendrier à tenir d'ici le printemps 2027
Seule la date effective de versement des fonds compte pour l'échéance du 31 décembre 2026. Ni le passage chez le notaire ni la remise des clés n'ont à intervenir avant la fin de l'année.
Le compte à rebours légal de six mois démarre au jour du virement : un don crédité en décembre 2026 laisse jusqu'au 30 juin 2027 pour signer l'acte authentique d'achat. Sur un logement neuf déjà achevé (« prêt à habiter »), ce délai couvre largement le temps d'obtention du crédit bancaire entre le compromis et l'acte définitif. Sur un achat sur plan en VEFA, l'administration fiscale (BOFiP, § 850) retient également la date de l'acte authentique, et non celle du contrat de réservation ; une fois l'acte signé dans les six mois, l'échelonnement ultérieur des appels de fonds jusqu'à la livraison n'a plus d'incidence fiscale.
En VEFA, ce délai serré oblige toutefois à contrôler l'actabilité du programme immobilier. Sur un lancement commercial récent, le promoteur doit purger le permis de construire, acquérir le terrain et obtenir sa garantie financière d'achèvement (GFA) avant toute convocation chez le notaire. Mieux vaut donc privilégier une opération déjà actable (GFA acquise ou chantier démarré), dont le contrat de réservation prévoit une signature authentique avant le 30 juin 2027 pour un don versé en décembre.
Reste à caler la date du virement bancaire : un ordre émis dans les tout derniers jours de décembre risque d'être crédité début janvier 2027, hors délai ; à l'inverse, virer la somme dès le 20 novembre 2026 ramène la date butoir de l'acte notarié au 31 mai 2027.
Comment déclarer un don familial destiné à un logement neuf
La déclaration incombe au bénéficiaire du don. Même si la télédéclaration sur impots.gouv.fr est généralisée pour les dons d'argent depuis le 1er janvier 2026, le don familial pour un logement neuf fait exception : le service en ligne ne gère pas l'article 790 A bis.
- Télécharger le formulaire papier n° 2735. Le donataire remplit l'imprimé Cerfa « Déclaration de don manuel et de sommes d'argent » au titre de l'article 790 A bis du CGI.
- Déposer deux exemplaires à l'enregistrement. Le dossier est remis ou envoyé au service départemental de l'enregistrement (SDE) du domicile du bénéficiaire.
- Garder trois justificatifs en cas de contrôle : le relevé bancaire qui date le virement, la copie de l'acte authentique où figure l'apport personnel, et les preuves d'occupation ou de location pendant cinq ans.
Contrairement au don Sarkozy de 31 865 €, qui impose un dépôt dans le mois du versement, l'article 790 A bis suit le droit commun des dons manuels (article 635 A du CGI) : le délai d'un mois part de la révélation du don au fisc, matérialisée par l'envoi spontané du formulaire. Déposer le Cerfa plus d'un mois après le virement ne fait donc pas tomber l'exonération. Pour les dons de fin d'année, le BOFiP (§ 760 et 770) ajoute une souplesse : sans relevé bancaire probant, la date de versement inscrite sur le formulaire n° 2735 fait foi si celui-ci est déposé avant le 31 janvier 2027.
Simulation : l'impact d'un don de 100 000 € sur le crédit d'un T3 neuf
Un trois-pièces neuf de 65 m² ressort à environ 314 500 € hors stationnement sur la commune de Toulouse, d'après la moyenne du collectif libre (4 839 €/m²) établie au premier semestre 2026 par le bilan ObserveR du neuf toulousain. Les frais de notaire réduits du neuf (environ 2,5 %, soit près de 7 900 €) sont ici couverts par l'épargne personnelle des acheteurs.
Zora et Achille, primo-accédants, achètent cet appartement à deux. Les parents de Zora lui versent chacun 50 000 € avant le 31 décembre 2026, soit 100 000 € sans impôt via l'article 790 A bis. Leur abattement classique de 100 000 € par parent reste intact pour plus tard, et le notaire inscrit dans l'acte la quote-part d'acquisition de Zora et d'Achille au prorata du financement de chacun.
Sans don : 314 500 € empruntés sur 20 ans à 3,70 %, soit 1 856 € par mois hors assurance. Avec le don de 100 000 € : 214 500 € empruntés, soit 1 266 € par mois. L'apport abaisse la mensualité de 590 € et économise près de 41 700 € d'intérêts sur 20 ans.
Ce taux de 3,70 % reprend la moyenne après négociation relevée par Meilleurtaux sur 20 ans en novembre 2026, sur fond de hausse des taux de crédit immobilier. Avec une assurance emprunteur estimée à 0,30 % sur le capital emprunté, la règle des 35 % d'endettement du HCSF exige près de 5 530 € de revenus nets mensuels sans apport familial, contre 3 770 € avec le don reçu par Zora.
Ce capital donné constitue un apport personnel qui ne s'ajoute pas au revenu fiscal de référence contrôlé pour le prêt à taux zéro (article D. 31-10-3-2 du Code de la construction et de l'habitation). Zora et Achille peuvent donc le cumuler avec un PTZ sous conditions de ressources, dont les évolutions discutées figurent dans notre point sur le PTZ parentalité.
Don familial et logement neuf : questions fréquentes
Jusqu'à quelle date peut-on faire un don familial sans droits pour un logement neuf ?
Le versement des fonds doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2026. Le bénéficiaire a ensuite jusqu'au dernier jour du sixième mois qui suit ce virement pour signer l'acte authentique d'acquisition chez le notaire.
Peut-on cumuler le don de 100 000 € avec les autres abattements sur les donations ?
Oui (BOFiP, § 980). Un parent de moins de 80 ans peut transmettre à un enfant majeur jusqu'à 231 865 € sans droits : 100 000 € pour le logement neuf (article 790 A bis), 100 000 € d'abattement en ligne directe (article 779) et 31 865 € de don familial de somme d'argent (article 790 G). Entre un grand-parent de moins de 80 ans et un petit-enfant majeur, ce cumul sans impôt atteint 163 730 € (100 000 € + abattement personnel de 31 865 € de l'article 790 B + don familial de 31 865 €).
Les grands-parents de plus de 80 ans peuvent-ils donner à leurs petits-enfants ?
Oui. Contrairement au don familial classique de 31 865 €, le dispositif de 100 000 € pour l'achat d'un logement neuf ne fixe aucune limite d'âge au donateur ni au petit-enfant. Seul compte le plafond global de 300 000 € par bénéficiaire, tous donateurs confondus.
Le don de 100 000 € fonctionne-t-il pour un investissement locatif dans le neuf ?
Oui, si le bien neuf est loué nu ou meublé comme résidence principale du locataire pendant au moins cinq ans, sans plafond légal de loyer ni de ressources au titre de l'article 790 A bis. Le bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal du propriétaire, et les résidences gérées louées par bail commercial à un exploitant (résidence étudiante, Ehpad) sont exclues. Pour la fiscalité des loyers, consultez notre dossier sur le dispositif Jeanbrun.
Vaut-il mieux privilégier un don familial ou un prêt familial pour son apport ?
Le don gonfle l'apport personnel sans charge de remboursement, alors que la banque intègre les mensualités d'un prêt familial dans le plafond des 35 % d'endettement. Le don se déclare via le formulaire n° 2735 ; un prêt familial supérieur à 5 000 € sur l'année exige un écrit et une déclaration de contrat de prêt (formulaire n° 2062) jointe à la déclaration de revenus.
Que se passe-t-il si le logement neuf en VEFA est livré après 2026 ?
L'avantage fiscal reste acquis. Seuls comptent le versement des sommes jusqu'au 31 décembre 2026 et la signature de l'acte authentique de VEFA dans les six mois qui suivent. L'obligation d'occupation ou de location de cinq ans court à partir de l'achèvement des travaux.
Le don familial de 100 000 € sera-t-il prolongé en 2027 ?
Aucun texte adopté ne le garantit au 13 novembre 2026. L'amendement des députés qui reportait l'échéance à fin 2030 est tombé avec le rejet du budget le 4 novembre, et ni le projet gouvernemental ni les trois amendements déposés le 12 novembre au Sénat sur les dons d'argent ne reprennent cette prorogation.
Verser les fonds d'ici au 31 décembre 2026 reste donc la seule piste certaine pour mobiliser les 100 000 € sans droits de mutation. Avant d'émettre le virement, un point chez le notaire sécurise l'équilibre entre héritiers et les quotes-parts d'achat. Sur le terrain, mieux vaut cibler des programmes neufs à Toulouse déjà livrés ou dont l'acte authentique en VEFA est programmé avant la fin du premier semestre 2027.