Crise du logement à Toulouse : Les prévisions 2025 des professionnels de l'immo

En novembre 2024, l'Observatoire de l'immobilier de Toulouse lançait l’alerte sur une crise immobilière majeure, prédisant une « année noire » pour 2025. Entre autres causes, un effondrement de la production de logements neufs de 80 % au premier trimestre 2024 par rapport à la même période l’année précédente.

Face à une croissance démographique galopante et à l’évolution des modes de vie (séparations, décohabitations), le besoin en logements ne cesse de s'intensifier. Une situation qui accentue la pénurie, provoque une hausse des loyers et transforme la quête d'un logement en chemin de croix pour les toulousains. Analyse d’une crise qui s'éternise...

Une demande croissante face à une offre insuffisante

Chaque année, Toulouse séduit des milliers de nouveaux habitants attirés par une santé économique hors format et un cadre authentique qui lui a valu d'être qualifiée du titre enviable de "première ville à découvrir dans le monde en 2025" par le Lonely Planet.

Reste que cet afflux constant de nouveau résidents exerce une pression considérable sur le marché immobilier local, désormais saturé. En 2024, seulement 2 000 logements neufs ont été proposés à la vente dans l'aire urbaine toulousaine, soit une baisse de 25 % par rapport à 2023, et une chute de plus de 50 % comparée à 2022.

Ce chiffre est trois fois inférieur aux niveaux observés en 2016-2017, période pourtant bien plus favorable à la construction immobilière (La Gazette du Midi).

Entre 8 726 et 9 931 logements par an jusqu'en 2030

Face à cette offre limitée, les besoins en logements, eux, ne tarissent pas. Une étude récente menée par l'Union nationale des aménageurs (UNAM) en collaboration avec l'École supérieure des professions immobilières (ESPI) estime que Toulouse devrait produire entre 8 726 et 9 931 logements par an jusqu'en 2030 pour répondre à la demande croissante. Un chiffre qui représente une hausse de 11 % des besoins par rapport aux prévisions actuelles.

La Métropole de Toulouse a adopté un pacte pour l’habitat prévoyant la construction de 7 000 logements annuels, un objectif très en deçà des besoins estimés par l'UNAM. Ainsi, chaque année, il manquerait près de 3 000 logements à produire pour répondre à la demande croissante.

François Rieussec, président de l'UNAM et de la société Arp Foncier (Toulouse), spécialisée dans la vente de terrains à bâtir, rappelle, suite à cette étude, que la croissance démographique, qui représente à elle seule 58,1 % de la hausse, est le principal moteur de cette nécessité.

40% des besoins couverts par le foncier disponible selon l'UNAM

La croissance démographique de celle qui devrait devenir la première ville de France (devant Lyon) dans les 2 ans à venir selon Caroline Jamet, directrice de l'INSEE Occitanie, n’est cependant pas la seule responsable de cette explosion des besoins.

Le phénomène de "desserrement des ménages" (moins de personnes vivant ensemble, en raison de séparations ou du départ des enfants) représente une demande annuelle supplémentaire de 1 404 logements. À cela s’ajoutent les besoins en résidences secondaires (757 logements par an), le maintien d’un certain niveau de vacance immobilière pour assurer la fluidité du marché (445 logements par an), ainsi que le renouvellement du parc immobilier existant (365 logements supplémentaires annuels) (UNAM).

Pourtant, la construction neuve est freinée par les politiques publiques actuelles. L’objectif « Zéro artificialisation nette » (ZAN), imposant de réduire de 50 % l’artificialisation des sols d’ici 2031, limite fortement les possibilités de développement immobilier.

Cette mesure restrictive est vivement critiquée par François Rieussec, président toulousain de l’Union nationale des aménageurs (Unam), dans le journal La Dépêche : « On a mis en place un outil administratif, politique et économique extrêmement puissant par rapport à un objectif territorial extrêmement réduit et infime. » Pour illustrer cette critique, il rappelle que de 2009 à 2022, seulement 3,90 % du territoire de Toulouse Métropole a été artificialisé.

Selon l'UNAM, seulement 40 % des besoins en logements à Toulouse en 2030 pourront être couverts par le foncier actuellement disponible.

Des prix en légère baisse mais une chute des ventes

Selon Meilleurs Agents, plateforme spécialisée dans l'estimation immobilière, le prix moyen d’un appartement à Toulouse atteint aujourd'hui 3 462 €/m². Un chiffre jugé « excessivement fictif » par Hubert Létinier, président de la Chambre des notaires de la cour d’appel de Toulouse qui s'exprime dans le Journal 20 Minutes.

« Actuellement, les prix à Toulouse varient énormément, allant de 1 100 €/m² jusqu'à plus de 6 000 €/m² pour l’immobilier ancien », précise-t-il.

Selon les données fournies par Meilleurs Agents, ce prix moyen a légèrement baissé (-1,7 %) au cours des trois derniers mois, malgré une faible augmentation annuelle globale de +0,6 % pour 2024.

Au niveau national, une situation paradoxale s'est installée ces derniers mois. « La demande en logement est indéniable, pourtant, le marché enregistre une chute des ventes. « Cela peut sembler surprenant, mais s’explique par la forte augmentation des taux d’intérêt », explique le président. À l'échelle nationale, ces taux étaient de seulement 0,9 % il y a deux ans. Ils ont explosé à 4,5 % il y a six mois, avant de redescendre légèrement à 3,5 % aujourd’hui.

« Une famille qui avait fixé son budget immobilier il y a deux ans pourrait aujourd’hui acheter, dans le même quartier, un logement comportant une pièce de moins. La perte de pouvoir d'achat est gigantesque ! »

Selon Hubert Létinier, la chute du volume de transactions en chute de 50 à 80 % générerait des vagues de licenciements parmi les professionnels de l'immobilier mais aussi dans les secteurs liés tels que la construction, les études notariales et les promotions immobilières.

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, la fin du dispositif Pinel, permettant à un investisseur de bénéficier d'une réduction d’impôts de 15 % du prix d’achat en échange de loyers plafonnés, n'est plus en vigueur. Selon le notaire, cette loi était essentielle pour réduire les coûts d’acquisition immobilière pour les investisseurs locatifs.

« Aujourd’hui, sans loi de défiscalisation, nous sommes dans une grande incertitude précisant toutefois que la situation reste contenue. »

Normalement, une baisse des prix en période de crise contribue à relancer le marché immobilier. Or, selon le président des notaires, « actuellement, cette baisse est très contenue, avec seulement quelques petites vagues de reprise. Il faut rester très prudent, mais on peut espérer une reprise progressive en 2025. »

Une baisse des logements proposés à la location

Le marché locatif toulousain continue de subir les effets de la crise immobilière, avec une offre de logements en baisse et des loyers en hausse. En mars 2025, le loyer médian à Toulouse atteint 17 €/m², enregistrant une augmentation de 4 % sur un an et de 15 % sur cinq ans.

Cette tendance se reflète dans les différents types de logements. Les studios, par exemple, affichent un loyer moyen de 23 €/m², tandis que les appartements de deux pièces se louent autour de 17 €/m². Les logements plus grands, tels que les trois pièces, présentent des loyers moyens de 14 €/m². Les maisons de quatre pièces ou plus restent stables à environ 1 000 €, majoritairement situées en périphérie de Toulouse (AUAT).

Ces augmentations rendent l'accès au logement de plus en plus difficile pour les habitants de la métropole, en particulier pour les étudiants et les familles aux revenus modestes. La diminution de l'offre locative, combinée à une demande croissante, exacerbe la concurrence entre locataires et contribue à cette inflation des loyers.

Quelles perspectives face à cette crise ?

Pour sortir de cette impasse, Stéphane Aubay, vice-président des promoteurs d'Occitanie, appelle à une « mobilisation politique forte » pour accélérer la délivrance des permis de construire, indispensable à la résolution du déficit de logements d’ici quatre à cinq ans.

Jean-Christophe Etienne, directeur chez 3F Occitanie, préconise de son côté la création de logements intermédiaires, aux loyers inférieurs de 10 à 15 % aux prix du marché, afin de répondre efficacement aux besoins des classes moyennes.

Une stabilisation possible du marché en 2025 selon les Notaires

Dans ce contexte incertain, les notaires de la Haute-Garonne entrevoient néanmoins quelques raisons d'espérer. Selon Henri Chesnelong et Frédéric Giral, représentants de la Chambre départementale des notaires, la fin de l'année 2024 a marqué un tournant subtil vers une possible stabilisation du marché immobilier.

Malgré la prudence liée aux perspectives d'augmentation des frais d’acquisition, la hausse des avant-contrats signés début 2025 indique une reprise timide mais tangible. Toutefois, cette fragile dynamique pourrait être remise en question par la hausse imminente des droits de mutation décidée par le Département pour compenser la baisse des dotations de l’État.

L’impact réel de cette mesure reste à déterminer, mais elle pourrait freiner la capacité d’achat des ménages et ainsi ralentir cette reprise naissante. Les prochains mois seront décisifs pour savoir si ces premiers signes positifs se confirment ou s’il faudra encore patienter avant un véritable retour à l'équilibre du marché immobilier toulousain.