Zonage ABC 2025 : 29 communes de Haute-Garonne reclassées
L'arrêté du 5 septembre 2025 reclasse 29 communes de Haute-Garonne dans le zonage ABC, avec 27 communes qui passent en zone B1 et 2 en zone B2. Cette révision modifie l'accès au PTZ, aux dispositifs Denormandie et Loc'Avantages, ainsi que les plafonds de loyers pour plusieurs dispositifs d'aide au logement.
Le contexte : adapter les aides aux réalités territoriales
Le zonage ABC, défini à l'article D304-1 du code de la construction et de l'habitation, classe les communes françaises selon le niveau de tension de leur marché immobilier en cinq catégories (A bis, A, B1, B2 et C). Cette classification détermine l'éligibilité à de nombreux dispositifs d'aide au logement et module leurs paramètres financiers.
L'objectif vise à adapter les aides publiques aux évolutions démographiques et économiques locales. Les zones A bis, A et B1, qualifiées de "tendues", correspondent aux territoires où la demande de logements dépasse significativement l'offre disponible.
Les communes concernées
L'arrêté reclasse 468 communes au niveau national, dont 29 en Haute-Garonne selon le texte officiel publié sur legifrance.gouv.fr
27 communes passent en zone B1 : Auterive, Bazus, Bouloc, Carbonne, Castelnau-d'Estrétefonds, Clermont-le-Fort, Corronsac, Donneville, Drémil-Lafage, Flourens, Fourquevaux, Fronton, Garidech, Gauré, Goyrans, Grenade, Gémil, Merville, Mondouzil, Mons, Montgiscard, Montlaur, Rebigue, Sainte-Foy-d'Aigrefeuille et Villemur-sur-Tarn.
2 communes passent en zone B2 : Aigrefeuille et Saint-Lys.
Ces 29 communes totalisent environ 70 000 à 90 000 habitants (données INSEE 2022) et illustrent la dynamique de périurbanisation autour de Toulouse.
Date d'application : Les dispositions s'appliquent aux offres de prêts émises à compter du 30 septembre 2025.
Impact par dispositif
Prêt à taux zéro (PTZ) : des conditions d'accès modifiées
Le PTZ reste le dispositif phare de l'accession à la propriété, mais ses conditions évoluent avec le nouveau zonage.
Pour le logement neuf : Depuis le 1er avril 2025, le PTZ est accessible partout en France pour l'acquisition de logements neufs. Cependant, les plafonds de ressources et les plafonds de coût de l'opération restent plus avantageux dans les zones tendues. Pour une famille de trois personnes (couple + 1 enfant) en 2025, les plafonds de ressources officiels sont :
- Zone B1 : 62 100 €
- Zone B2 : 56 700 €
- Zone C : 51 300 €
Cette différence peut représenter plusieurs milliers d'euros d'éligibilité supplémentaire pour les ménages des communes reclassées.
Pour l'ancien avec travaux : Le PTZ dans l'ancien reste strictement conditionné au zonage. Il ne s'applique que pour des biens situés en zones B2 ou C, sous réserve que les travaux représentent au moins 25% du coût total et améliorent la performance énergétique.
Les 27 communes haut-garonnaises passées en zone B1 perdent donc l'éligibilité au PTZ dans l'ancien, tandis que les 2 communes reclassées en zone B2 (Aigrefeuille et Saint-Lys) la conservent.
Logement locatif intermédiaire (LLI) : un nouveau marché s'ouvre
Le LLI devient accessible uniquement dans les 27 communes reclassées en zone B1. Ce dispositif, réservé aux zones tendues (A bis, A et B1), représente une opportunité majeure pour développer une offre de logement destinée aux classes moyennes.
Dispositif Denormandie : des loyers revalorisés
Le dispositif Denormandie, destiné à la rénovation de logements anciens en cœur de ville, voit ses plafonds de loyers relevés pour les communes passées en zone B1.
- Zone B1 : 11,68 € par mètre carré (2025)
- Zone B2 : 10,15 € par mètre carré (2025)
Pour les 27 communes passées en zone B1, cela représente une augmentation du plafond de loyer de 15,1%. Pour un appartement de 70 m², le loyer maximal progresse d'environ 711 € à 818 € par mois, soit un gain potentiel de 107 € mensuels pour les investisseurs.
Dispositif Pinel, loyers et plafonds de ressources locataires relevés
Bien que le dispositif Pinel soit fermé aux nouveaux investissements depuis janvier 2025, les propriétaires ayant investi antérieurement conservent leurs avantages fiscaux et peuvent désormais appliquer ces nouveaux plafonds plus élevés.
Cette révision est possible uniquement dans le cas de la signature d'un nouveau bail.
Dispositif Loc'Avantages : un système indépendant
Loc'Avantages est une réduction d'impôt pour les propriétaires qui conventionnent leur logement avec l'ANAH (Agence nationale de l'habitat).
Les plafonds de ressources des locataires varient selon la zone géographique. Le passage en zone B1 permet donc d'accueillir des locataires aux revenus légèrement plus élevés.
Bail réel solidaire (BRS)
Le nouveau zonage étend les conditions d'accès au bail réel solidaire dans les zones B1 nouvellement créées. Ce mécanisme permet aux ménages modestes d'accéder à la propriété en dissociant le foncier du bâti, réduisant ainsi nettement le coût d'acquisition.
Prêt social location-accession (PSLA)
Le Prêt Social Location-Accession (PSLA) permet aux ménages modestes d'accéder progressivement à la propriété en commençant par être locataires avec option d'achat. Après une période locative, ils peuvent acquérir le logement à un prix préférentiel.
Les barèmes du PSLA sont recalibrés en fonction du nouveau découpage territorial. En zone B1, les conditions d'éligibilité sont assouplies avec des plafonds de ressources et des prix de vente ajustés à la réalité du marché local.