Tersud : un immeuble de bureaux transformé en 232 logements à Montaudran
Vinci Immobilier a communiqué le 10 mars 2026 sur le programme Tersud, dont les travaux ont débuté en janvier 2026 au 5 avenue Marcel Dassault à Montaudran. Le projet transforme un immeuble de bureaux vacant depuis 2018 en 232 logements. Un cas d'école dans un pays qui compte 6,2 millions de m² de bureaux vides rien qu'en Île-de-France.
Le programme Tersud reconvertit un immeuble de bureaux de 13 000 m² en 232 logements à Montaudran, portés par In'li Sud-Ouest et Promologis. L'opération s'inscrit dans un mouvement national de transformation de bureaux vacants en logements, encouragé par la loi Daubié du 16 juin 2025.
Tersud : la mue d'un « squelette » de Montaudran
Les automobilistes qui empruntent la rocade sud-est de Toulouse le connaissent bien. Depuis 2018, l'immeuble de bureaux du 5 avenue Marcel Dassault affiche ses façades aveugles en entrée de ville, au point d'avoir hérité du surnom de « squelette » dans la presse locale. Le 10 mars 2026, Vinci Immobilier a officialisé le lancement des travaux qui doivent transformer cette friche tertiaire en un ensemble résidentiel mixte de 232 logements, répartis sur six niveaux et environ 13 000 m² habitables.
Le bâtiment, conçu par Taillandier Architectes Associés, conserve l'enveloppe existante tout en l'élargissant de 15 % pour améliorer les surfaces, la performance thermique et le confort des futurs occupants. L'opération respectera la RE2020 seuil 2025, avec des panneaux photovoltaïques en toiture destinés à l'autoconsommation.
Une programmation pensée pour la mixité
Les 232 logements se répartissent entre deux bailleurs. In'li Sud-Ouest, filiale d'Action Logement, gérera 127 logements destinés aux jeunes actifs et salariés en mobilité : principalement des studios et T2 meublés, articulés autour d'un patio central, ainsi qu'une dizaine de T3. Promologis prendra en charge les 105 logements restants, répartis entre logements locatifs sociaux, logements intermédiaires et accession sociale à la propriété. Du studio au cinq pièces, chaque appartement disposera d'un espace extérieur privatif, les terrasses totalisent environ 1 250 m².
Le programme intègre également 700 m² de bureaux conservés, 900 m² d'espaces partagés et 278 places de stationnement. Côté environnement, une micro-forêt urbaine et la désimperméabilisation de 75 m² de parcelle viennent compléter la requalification paysagère du site.
| Composante | Détail |
|---|---|
| Logements In'li | 127 (jeunes actifs, mobilité) - studios, T2, T3 |
| Logements Promologis | 105 (sociaux, intermédiaires, accession sociale) |
| Surface habitable | ~13 000 m² sur 6 niveaux |
| Bureaux conservés | 700 m² |
| Stationnement | 278 places |
| Architecte | Taillandier Architectes Associés |
| Norme | RE2020 seuil 2025 |
| Livraison | 2028 |
Le projet a nécessité 18 mois de concertation pour modifier le PLU. La mairie de Toulouse a validé la démarche, considérant l'enjeu d'image que représente la réhabilitation d'un bâtiment aussi visible depuis la rocade. Pour le quartier de Montaudran, déjà engagé dans une transformation urbaine de grande envergure autour du pôle Toulouse Aerospace, Tersud constitue une pièce supplémentaire dans la mosaïque résidentielle du secteur.
6,2 millions de m² de bureaux vides : un réservoir national de logements
Tersud n'est pas un cas isolé. Le télétravail et la réorganisation des espaces professionnels post-Covid ont creusé la vacance tertiaire dans tout le pays. Fin 2025, l'Île-de-France comptait à elle seule 6,2 millions de m² de bureaux vides, en hausse de 11 % sur un an, selon les données Immostat publiées en janvier 2026.
Pourtant, la reconversion en logements reste marginale au regard du stock disponible. Entre 2013 et 2020, les transformations de bureaux en logements ont représenté environ 5 300 logements autorisés par an en France, selon les données du ministère chargé du Logement, soit à peine 1 % du total des logements produits. Le gouvernement a affiché l'ambition de multiplier ce chiffre par quatre dans les dix ans à venir.
Des projets nommément identifiés
Quelques opérations emblématiques montrent néanmoins que le mouvement s'accélère. À Charenton-le-Pont (Val-de-Marne), le fonds Hines transforme depuis janvier 2025 un immeuble de bureaux des années 1990 de 26 500 m² en un ensemble mixte comprenant 660 lits étudiants sous la marque aparto et 77 appartements en location longue durée, avec livraison prévue fin 2026. Le chantier est conduit par Spie Batignolles, et le bâtiment vise les certifications BREEAM Excellent et WELL.
À Rueil-Malmaison (Hauts-de-Seine), Covivio transforme cinq bâtiments de bureaux auparavant occupés par Suez en 149 logements, dont 33 logements sociaux, un auditorium de 179 places et une cellule commerciale. La livraison est attendue en 2027.
Toulouse : un déficit de logements multifactoriel.
Toulouse Métropole comptait 473 980 logements en 2022 selon l'INSEE, dont 7,1 % de logements vacants, des biens en attente de transaction ou de rénovation qui peinent à rejoindre le marché locatif. À cela s'ajoute le développement des meublés touristiques : on dénombrait environ 4 500 annonces Airbnb actives sur la métropole en 2024, autant de logements retirés du parc résidentiel long terme.
Du côté de la production neuve, la crise est sévère : les mises en vente ont chuté à 2 173 logements sur l'aire urbaine en 2025, soit -24 % par rapport à 2024 et un plus bas depuis 25 ans selon la FPI Occitanie. La ville accueille environ 6 000 nouveaux habitants par an et estime son besoin à 10 000 logements produits annuellement pour équilibrer l'offre et la demande. Tersud, avec ses 232 logements, est une réponse utile à cette équation, mais elle illustre aussi à quel point la reconversion de l'existant ne peut, à elle seule, combler l'écart.
La loi Daubié : un cadre pour accélérer les reconversions
La transformation de bureaux en logements se heurtait jusqu'à récemment à un parcours réglementaire complexe : modification du PLU, obtention de permis de construire dérogatoire, vote en assemblée de copropriété... La loi n° 2025-541 du 16 juin 2025, dite « loi Daubié » du nom du député Romain Daubié (MoDem) qui l'a portée, vise à lever ces obstacles.
Le texte introduit plusieurs mécanismes concrets. D'abord, la loi instaure un permis de construire dit « réversible » ou « multi-destinations », qui autorise les maires ou présidents d'intercommunalité à déroger, au cas par cas, aux règles de destination prévues par le PLU pour créer du logement. La loi prévoit également l'assouplissement des règles de vote en assemblée de copropriété : le changement de destination d'un lot de bureaux en logement relève désormais de la majorité simple de l'article 24, contre l'unanimité auparavant.
En parallèle, la ministre du Logement Valérie Létard avait annoncé le 27 mars 2025 un plan ministériel de soutien aux transformations, incluant des groupes de travail et un appel à manifestation d'intérêt ciblant notamment les Hauts-de-Seine et la Seine-Saint-Denis. L'objectif affiché : faire de la reconversion de bureaux un levier structurel de production de logements, et non plus une solution de niche.
Pour Tersud, le cadre juridique préexistait à la loi Daubié puisque la concertation avait démarré bien avant son adoption. Mais les futures opérations de ce type, à Toulouse comme ailleurs, pourront s'appuyer sur un environnement réglementaire sensiblement allégé.
Ce que Tersud dit du marché toulousain
Le programme Tersud ne résoudra pas à lui seul la tension sur le marché du logement neuf à Toulouse. La métropole, qui accueille environ 6 000 nouveaux habitants par an, fait face à un défi de production de logements, un rythme que la crise de la construction neuve rend difficile à tenir depuis 2022. La réhabilitation d'un immeuble existant présente un double avantage : elle produit des logements sans artificialiser de nouveaux sols, et elle valorise un bâtiment qui pesait sur l'image du quartier depuis près d'une décennie.
Le choix de vendre en bloc à deux bailleurs sociaux et intermédiaires plutôt qu'en accession libre reflète une réalité du marché : les opérateurs institutionnels, adossés à Action Logement ou aux organismes HLM, disposent aujourd'hui d'une capacité d'achat que les acquéreurs particuliers, freinés par les taux d'intérêt et les conditions d'emprunt, ne peuvent pas toujours mobiliser. Pour l'investisseur ou le primo-accédant qui s'intéresse au secteur de Montaudran, l'information à retenir est que Tersud viendra densifier l'offre locative du quartier dès 2028, un facteur qui devrait contribuer à maintenir l'attractivité résidentielle de ce secteur en pleine mutation, proche du pôle Toulouse Aerospace et bientôt desservi par la Ligne C du métro.
Pour ceux qui envisagent un achat en VEFA à Toulouse, le programme Tersud n'est pas accessible en vente individuelle. Mais il illustre une tendance de fond : la reconversion de l'existant comme alternative à la construction neuve sur foncier vierge, un modèle que la réglementation encourage désormais et que le marché pourrait multiplier dans les années qui viennent.
Questions fréquentes sur le programme Tersud
Peut-on acheter un logement dans le programme Tersud ?
Non. Les 232 logements de Tersud sont vendus en bloc à deux bailleurs : In'li Sud-Ouest (127 logements en location intermédiaire) et Promologis (105 logements répartis entre locatif social, intermédiaire et accession sociale). Il n'y a pas de commercialisation individuelle en accession libre.
Quand le programme Tersud sera-t-il livré ?
La livraison est prévue en 2028. Les travaux ont débuté en janvier 2026 au 5 avenue Marcel Dassault, dans le quartier Montaudran à Toulouse.
Qu'est-ce que la loi Daubié sur la transformation de bureaux en logements ?
La loi n° 2025-541 du 16 juin 2025, dite loi Daubié, facilite la reconversion de bureaux vacants en logements. Elle autorise les maires et présidents d'intercommunalité à déroger au cas par cas aux règles de destination du PLU pour créer du logement, et abaisse le seuil de vote en copropriété à la majorité simple pour ce type d'opérations.
Combien de mètres carrés de bureaux sont vacants en France ?
Fin 2025, l'Île-de-France comptait à elle seule 6,2 millions de m² de bureaux vides selon les données Immostat, en hausse de 11 % sur un an.
À retenir : Tersud transformera un immeuble de bureaux vacant depuis 2018 en 232 logements à Montaudran, avec livraison en 2028. L'opération, portée par Vinci Immobilier au profit d'In'li et Promologis, s'inscrit dans un mouvement national de reconversion que la loi Daubié de juin 2025 vise à accélérer. À Toulouse, elle répond à un besoin local de logements dans un quartier en plein développement.