Betmajou : Une nouvelle adresse chic au pied de la cathédrale Saint-Etienne

Dans le sillage du Cours du Dôme et du Quai Saint-Pierre, la capitale occitane confirme la trajectoire ascendante du luxe résidentiel avec Betmajou, nouvelle adresse de l'immobilier select.

Signé par le tandem BMB Architectes / W-Architectures, ce programme confidentiel de trente logements, niché au cœur du quartier Saint-Étienne, affiche des prix flirtant avec les 11 000 €/m². Au menu : écrin patrimonial, prestations high level et confort thermique... à deux pas de la cathédrale.

8 M d’euros, 3 mois de fouilles et un défi patrimonial

Adjugée le 29 novembre 2023 lors d’une vente aux enchères de France Domaine, la parcelle de 1 200 m² – ex-parking du rectorat, angle Sainte-Anne/Saint-Jacques – est tombée dans l’escarcelle de Saint-Agne Immobilier pour un peu plus de 8 M €, soit le foncier le plus cher jamais acquis intra-muros à Toulouse.

Avant de couler la moindre semelle, la Drac prescrit une fouille préventive de trois mois (24 juin – 20 septembre 2024) : caveaux du XVIIIᵉ, maçonneries médiévales et un tronçon du rempart gallo-romain y sont dégagés. Le rapport scientifique issu des fouilles archéologiques, nourrira la conception paysagère de la cour intérieure et a déjà orienté l’implantation des sous-sols.

Dès les premières esquisses, Henri Balducchi (BMB) et Raphaël Voinchet (W-Architectures) ont dû composer avec trois défis : préserver les vestiges gallo-romains contigus, respecter le futur Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur du Secteur Patrimonial Remarquable , et maintenir une hauteur maximale de trois étages pour dialoguer avec l’hôtel particulier voisin.

Le résultat ? Un immeuble en forme de “L”, habillé d’une brique pleine aux joints creux, clin d’œil à la tradition locale mais mise en œuvre dans une approche “monomatériau” contemporaine. Des claustras en terre cuite filtrent la vue côté rue, tandis que de larges baies vitrées rythment des façades où chaque appartement bénéficie d’une loggia (6 à 20 m²) plutôt que de terrasses, interdites en zone protégée.

Quartier Saint-Étienne : élégance historique & lifestyle 2.0

Longtemps fief de la haute bourgeoisie capitoline, Saint-Étienne concentre dans un périmètre de dix minutes à pied le fleuron de l’élégance toulousaine. La place éponyme et sa cathédrale gothique asymétrique, le Palais Niel (préfecture), les hôtels particuliers Ulmo ou Marcassus composent un décor d’opéra où les rues étroites se terminent parfois sur les vastes frondaisons du Jardin Royal ou du Grand Rond.

Dans ce secteur sauvegardé, les rez-de-chaussée alternent galeries d’art, antiquaires et boutiques couture de la rue Croix-Baragnon ; la restauration va de la cave à vin confidentielle à la table étoilée.

Un micro-quartier branché sur tout le réseau urbain

Si le luxe résidentiel séduit d’abord par l’adresse, il se transforme aujourd’hui en luxe d’usage : celui de pouvoir traverser la ville sans voiture. Autour de Betmajou, la desserte se lit comme un palimpseste de solutions complémentaires. À moins de cinq minutes à pied, la station François-Verdier met la ligne B du métro à portée de mocassins ; d’ici fin 2028, elle deviendra correspondance avec la future ligne C (Toulouse Aerospace Express).

En surface, les allées Forain-François-Verdier accueillent les bus Linéo L1, L8, L9 et la ligne 29, tandis que la navette centre-ville stoppe à Trois Banquets, à 250 m de la résidence. Le « dernier kilomètre » se joue sur deux roues avec la présence immédiate de trois stations VélôToulouse (Place Saint-Étienne, Saint-Jacques et Saint-Julien).

Ce maillage premium permet aux résidents de vivre sans voiture – même si Betmajou proposera, fait rarissime ici, 70 emplacements sur deux niveaux de sous-sol.

En matière de services, le quartier abrite écoles privées (collège Saint-Thomas d’Aquin, lycée Ozenne), marchés de proximité aux Carmes, et un dense réseau médical. Bref, toutes les fonctions urbaines qu’attend une clientèle qui souhaite passer “de la terrasse de sa loggia au comptoir du café” sans quitter un rayon de 500 m.

Un ticket d'entrée à 523 000€ pour la nouvelle pépite du cœur historique

Au-delà du geste architectural, Betmajou revendique un positionnement luxe sans ostentation.

Déployée sur trois niveaux seulement, la trame en « L » accueille 30 appartements — tous traversants ou à double orientation — dont la distribution intérieure repose sur des plateaux sans murs porteurs, faciles à recomposer. Chaque logement se prolonge d’une loggia ou d’une terrasse protégée, encadrée de claustras en terre cuite et servie par de larges baies vitrées qui inondent les pièces de lumière naturelle.

Le catalogue s’ouvre sur un T2 de 47,6 m² cédé 523 000 € et un T3 de 62,8 m² proposé 690 800 €, avant de culminer, via la fusion de lots, à près de 160 m² habitables (des prix qui positionnent Betmajou dans le sillage des références parisiennes ou lyonnaises) ; un pari que Saint-Agne estime gagnant au regard d’un carnet de réservations déjà bien entamé avant même la pose de la première pierre qui a eu lieu au second semestre 2024 pour une livraison attendue courant 2026.

Des prestations au pinacle du luxe résidentiel

Le promoteur livre une base haut de gamme — parquet massif en chevrons, châssis aluminium à rupture de pont thermique, robinetterie design — mais laisse à l’acquéreur le soin de personnaliser cloisons, cuisines et palettes chromatiques grâce à un pack « Prestige modulable » détaillé en showroom.

Enfin, un ascenseur dessert directement les paliers privatifs depuis les 70 emplacements de parking en sous-sol, rareté décisive à moins de 200 m de la cathédrale.

Côté performance énergétique, la résidence vise les derniers paliers de la RE 2020 (réglementation environnementale 2020) : isolation thermique par l’extérieur, menuiseries aluminium à rupture de pont thermique, pompe à chaleur collective... at last but not least, une clim réversible intégrée au bâtit (donc invisible), dans chaque appartement.

Le jardin d’inspiration méditerranéenne – oliviers, orangers, potager aromatique – fonctionne comme îlot de fraîcheur et prolongement paysager des loggias ; un éclairage scénographié souligne le rythme des claustras au crépuscule. Dans les parties communes, un hall d’entrée signé par une architecte d’intérieur toulousaine met en scène briques pleines, laiton brossé et tapisserie contemporaine ; deux ascenseurs panoramiques desservent les étages.

Le parti pris “couture urbaine” se lit enfin dans le traitement des rez-de-chaussée : 400 m² de bureaux et d’ateliers créatifs animeront le pied d’immeuble, prolongeant la mixité artisanale du quartier.

Une capitale occitane entre ADN historique et stratégie métropolitaine

Au-delà des clichés sur “la Ville rose”, Toulouse s’affirme depuis cinq ans comme l’un des nouveaux laboratoires français du logement très haut de gamme. La requalification de sites d’exception dans l'ultra-centre alimente un marché de niche où la rareté foncière fait office de moteur.

Des chantiers pilotes sur la Garonne

Sur la rive gauche de la Garonne, le projet “Cour du Dôme ” (ex-site hospitalier de La Grave) compte 226 logements mêlant lofts panoramiques et commerces de bouche : un investissement d’environ 100 M€ porté par Kaufman & Broad. À quelques centaines de mètres, la résidence services “ Nohée – Quai Saint-Pierre”, livrée en 2024 par Altarea-Cogedim, propose des vues directes sur le Dôme, un restaurant privé et des salons club réservés aux occupants seniors les plus exigeants.

Toulouse dans le club des 10 000 €/m²

Ces opérations emblématiques traduisent un positionnement stratégique : Toulouse vise désormais le même cercle des grandes métropoles attractives (Bordeaux, Lyon, Nantes) capables d’afficher des transactions supérieures à 10 000 €/m². Les paramètres macro-économiques – croissance démographique, leadership aéronautique, offre culturelle multiforme – créent un terreau favorable à l’émergence de programmes « boutique » jouant la carte d’un patrimoine réinterprété.

Dans cette constellation, Betmajou fait figure d’ultime pièce manquante : trente appartements seulement, posés à moins de 200 m de la cathédrale Saint-Étienne et annoncés, au lancement, à 11 000 €/m² minimum. Autrement dit, la barre symbolique du million d’euros pour un T4 modulable n’est plus un horizon mais un standard assumé par les acquéreurs – souvent chefs d’entreprise locaux ou cadres de retour d’expatriation, séduits par l’irréplicable centralité du foncier.

Signe supplémentaire de maturité : tous ces projets sollicitent des agences d’architecture reconnues pour leur capacité à dialoguer avec l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) et à insérer des volumes contemporains dans un tissu historique contraignant. Avec Betmajou, BMB Architectes et W-Architectures rejoignent ainsi l’avant-scène toulousaine, aux côtés des signatures déjà actives sur La Grave ou Quai Saint-Pierre.