PLU-IH Toulouse : Où seront construits les nouveaux logements ?

Depuis le 2 janvier 2025, une enquête publique est ouverte dans l'agglomération toulousaine concernant le nouveau Plan Local d'Urbanisme Intercommunal tenant lieu de Programme Local de l'Habitat.

Pour rappel, ce document crucial définit les règles d’occupation et d’utilisation des sols dans les 37 communes de Toulouse Métropole pour la prochaine décennie. Instrument central de l'aménagement territorial, le PLUi-H établit les grandes orientations en matière d'urbanisme, d'habitat et de protection de l'environnement, tout en servant de référence pour l'instruction des permis de construire.

Focus sur la répartition des nouveaux programmes immobiliers et les contraintes imposées pour ce nouveau plan d'urbanisme 2025-2035...

Une annulation judiciaire qui bouleverse les plans

L'élaboration du nouveau PLUI-H toulousain fait suite à une première annulation judiciaire du PLUi-H adopté en 2019, une décision qui a bouleversé la stratégie d’urbanisme de la métropole.

Adopté en 2019 par les 37 communes de la métropole, le PLUi-H avait pour objectif de répondre aux besoins croissants de logement et d’équipement de l’agglomération. Cependant, il a fait l’objet de 41 recours, dont 11 ont été examinés en mars 2020 par le tribunal administratif de Toulouse. Le jugement rendu le 30 mars 2020 a annulé ce document pour non-respect des articles L.151-4 et L.151-5 du code de l’urbanisme.

Les juges ont reproché une justification insuffisante des objectifs du PADD en matière de consommation d’espaces naturels et agricoles, ainsi qu’un manque de précisions sur la modération de l’étalement urbain.

72% des nouveaux logements à Colomiers, Blagnac et intra-muros

Avec une croissance annuelle de 9 000 nouveaux habitants, Toulouse Métropole doit accueillir près de 100 000 habitants supplémentaires d’ici 2035. Un boom démographique continu qui nécessite la construction de 7 500 logements par an en moyenne.

Pour limiter l’impact environnemental, 90 % des nouveaux logements seront construits dans les espaces déjà urbanisés. La ligne C du métro , longue de 27 km, jouera un rôle crucial dans cette stratégie, avec 28 000 logements prévus autour des stations, favorisant un urbanisme orienté vers les transports en commun.

Les nouvelles constructions seront réparties sur la métropole de la manière suivante :

• 72 % des logements seront concentrés à Toulouse, Colomiers et Blagnac.
• 6 % dans les communes proches de Balma et Tournefeuille.
• 14 % des logements seront construits dans 13 communes relais : Cugnaux, Saint-Orens, L’Union, Saint-Jean, Aucamville, Pibrac, Cornebarrieu, Beauzelle, Saint-Jory, Quint-Fonsegrives, Fenouillet et Montrabé.
• 8 % des logements seront construits dans les 19 communes suivantes : Castelginest, Launaguet, Aussonne, Saint-Alban, Bruguières, Mondonville, Gratentour, Seilh, Gagnac-sur-Garonne, Fonbeauzard, Brax, Lespinasse, Drémil-Lafarge, Flourens, Mons, Beaupuy, Aigrefeuille, Pin-Balma et Mondouzil ».

Quelles contraintes pour les constructions toulousaines entre 2025 et 2035 ?

Les impératifs du ZAN (Zéro Artificialisation Nette)

La loi Climat et Résilience impose une réduction drastique de la consommation d'espaces naturels et agricoles. Entre 2013 et 2023, 963 hectares ont été urbanisés. Pour la décennie 2025-2035, la consommation maximale est fixée à 468 hectares, soit une réduction de 50 %.

Répondre à la crise du logement social

Alors que 30 communes sur 37 de l’agglomération ne respectent pas les quotas de logements sociaux imposés par la loi SRU, le nouveau PLUi-H vise à rectifier cette situation. Chaque commune de plus de 3 000 habitants devra garantir que 60 % des nouveaux logements soient abordables, avec un minimum de 35 % de logements sociaux dans tous les projets immobiliers de plus de 500 m².

Des projets comme ceux de Toulouse, Colomiers et Blagnac abaisseront le seuil à 1 000 m² pour une diversification accrue du parc immobilier.

Une crise sans précédent

Le logement social en Occitanie est soumis à une pression historique. Selon HSO, la demande de logements sociaux a augmenté de plus de 50 % depuis 2017, atteignant un niveau inédit. Cette progression, qui était de 5 % en moyenne par an dans les années 2010, s’accélère aujourd’hui à 10 %. « La crise que traverse le logement social ne fait qu’empirer, menaçant la cohésion sociale et économique de nos territoires », alerte Jean-Michel Fabre, président de HSO.

Cette tension se reflète dans le faible nombre d’attributions. En 2024, seuls 28 000 ménages auront accès à un logement social, contre 35 000 au cours de la période 2016-2018. Ainsi, l’indice de pression régional atteint 7,5, ce qui signifie que moins d’un ménage sur sept voit sa demande satisfaite dans l’année.

Protéger les terres agricoles et naturelles

Près de 11 900 hectares sont sanctuarisés pour l’activité agricole, représentant un quart de la surface métropolitaine. Cela inclut :

• 4 200 hectares classés comme espaces boisés, offrant une protection contre les îlots de chaleur urbains.
• 800 hectares dédiés à la biodiversité et aux espaces verts.

Des projets comme celui de Malepère, initialement prévu pour consommer 60 hectares, ont été réduits à 35 hectares, avec une densification verticale accrue.

Lutter contre l’étalement urbain

Entre 2011 et 2021, l’aire métropolitaine a consommé 19 635 hectares d’espaces naturels et agricoles, soit deux fois la surface de Castres. Le nouveau PLUi-H vise à freiner cette tendance.

La densification des zones existantes est privilégiée. Des espaces commerciaux vieillissants, comme Basso-Cambo et Portet-sur-Garonne, feront l’objet de requalifications pour accueillir des logements et activités nouvelles.

Un traitement particulier pour le centre historique

Pour 256 hectares du cœur de ville, le PSMV se substituera au Plan Local d’Urbanisme intercommunal de l’Habitat (PLUiH).

En 2025, Toulouse dispose désormais d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) qui s’applique sur un périmètre de 256 hectares, couvrant l’intérieur des anciens remparts de la ville et le faubourg de Saint-Cyprien.

Ce plan concerne 12 700 immeubles, dont deux sites inscrits au patrimoine mondial de l’Unesco : la basilique Saint-Sernin et l’Hôtel-Dieu. Il inclut également 155 monuments historiques, majoritairement détenus par des propriétaires privés, ainsi que 16 sites classés tels que la Garonne, les canaux et leurs abords.

Un diagnostic approfondi du bâti

Pas moins de 6 542 visites ont été effectuées par la direction du Patrimoine de Toulouse Métropole, permettant une connaissance détaillée des immeubles, incluant leurs parties extérieures et intérieures. Ces études ont permis de recenser des bâtiments remarquables, souvent méconnus, et d’établir une classification en fonction de leur état et de leur valeur patrimoniale.

Trois niveaux de protection des immeubles

Désormais, 28,9 % des immeubles du périmètre bénéficieront d’une protection intégrale, intérieur et extérieur compris, interdisant toute modification de l’existant. Par ailleurs, 27,7 % seront protégés uniquement pour leurs extérieurs, avec des ajustements autorisés à l’intérieur. Enfin, 41 % des immeubles pourront évoluer plus librement, avec des possibilités d’extension ou de rehaussement.

Des obligations et des avantages pour les habitants

L’application du PSMV entraînera des changements pour les résidents et propriétaires. Toute intervention, y compris des travaux mineurs, nécessitera une déclaration préalable ou un permis de construire, même pour des parties privatives. En contrepartie, les immeubles du périmètre deviendront éligibles à des dispositifs comme la loi Malraux, permettant des déductions fiscales sur les travaux de restauration.

Un plan pour anticiper les fragilités

Ce vaste projet vise également à anticiper les fragilités du bâti, à l’instar de celles ayant conduit à des effondrements dans des secteurs comme la rue Saint-Rome. En parallèle, le PSMV intégrera des mesures pour protéger les 1 500 arbres et 15 hectares d’espaces verts situés dans le périmètre.