Site de l'Adoration à Rennes : 350 logements, une école et un îlot qui s'ouvre

Bouygues Immobilier a racheté à une congrégation religieuse l'ancien site scolaire de l'Adoration, entre la rue d'Antrain et les Prairies Saint-Martin. Environ 350 logements doivent y voir le jour à terme, autour d'une école conservée, d'un mail piéton et d'un cœur d'îlot replanté. Les deux premières résidences sont commercialisées depuis le 1er octobre 2026.

Rue d'Antrain, un enclos scolaire qui s'ouvre sur la ville

Bouygues Immobilier l'a annoncé dans un communiqué du 21 septembre 2026 : le promoteur a acquis l'ensemble de l'Adoration, à quelques minutes à pied du centre historique de Rennes.

L'îlot s'étire de la rue d'Antrain à la rue du Moulin Saint-Martin, à 4 minutes à pied des Prairies Saint-Martin selon le promoteur. Bouygues évoque un centre-ville où le foncier disponible se raréfie, un frein pour l'immobilier neuf à Rennes. L'ancien collège, déjà reconverti, abrite une résidence services seniors exploitée par Les Jardins d'Arcadie, au 63 rue d'Antrain.

Près de 200 logements pour lancer l'opération

La première tranche réunit trois bâtiments et 193 logements. Le promoteur mise sur le mélange des publics : 117 logements étudiants dans la résidence My Campus Rennes Centre, 39 appartements en accession libre aux Terrasses de l'Adoration et 37 logements en démembrement de propriété.

En démembrement, l'investisseur achète la nue-propriété avec une décote, tandis que l'usufruit revient pour une durée fixée à un bailleur qui loue le logement. Dans l'usufruit locatif social (code de la construction et de l'habitation, article L253-1), cet usufruitier est un bailleur social engagé pour au moins 15 ans. Le montage retenu pour ces lots n'est pas encore connu.

Pas de panique pour l'école maternelle et primaire, qui ne quitte pas le site : elle sera recréée au rez-de-chaussée des nouveaux bâtiments, un choix conçu en concertation avec l'établissement scolaire, précise le promoteur.

Un premier permis, délivré le 29 novembre 2023 pour 123 logements, une école et un commerce, a été partiellement annulé le 18 décembre 2025 par le tribunal administratif de Rennes. Des riverains et le syndicat de copropriété d'une résidence voisine l'avaient attaqué. Le juge relevait quatre irrégularités régularisables, parmi lesquelles la hauteur d'un bâtiment et les plantations imposées. Le projet remanié a obtenu un nouveau permis en 2026 qui couvre la première tranche.

Une résidence étudiante à dix minutes de la place Hoche

My Campus Rennes Centre s'adresse aux étudiants et aux jeunes actifs, du studio au deux-pièces. Les lots se vendent sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Bouygues Immobilier les présente comme ouvrant droit à la récupération de la TVA, sous conditions. La location meublée n'est assujettie à la TVA que si le logement s'accompagne d'au moins trois services sur quatre : petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison et réception (code général des impôts, article 261 D, 4°). Mieux vaut faire préciser l'organisation de ces services, car la fiche du programme décrit une résidence non gérée. La résidence profite du bus C3 au pied de l'immeuble et de la station de métro Jules-Ferry, à 7 minutes à pied.

Les résidences étudiantes font partie des bons plans investissement locatif à Rennes, puisque la métropole rennaise comptait plus de 78 000 étudiants en 2024, selon l'Audiar, l'agence d'urbanisme de l'agglomération rennaise. Elle est régulièrement dans le top 3 du classement des meilleures villes étudiantes de France, et pas tout le temps 3ème.

Les Terrasses de l'Adoration, des extérieurs XXL en plein centre

Les appartements vont du deux-pièces au cinq-pièces de 139 m² au plus. Chacun dispose d'un extérieur privatif : balcon, loggia ou terrasse pouvant grimper jusqu'à une surface exceptionnelle de 190 m². De quoi aménager un extérieur unique en son genre !

Le chauffage passe par le réseau de chaleur urbain, avec un système vecteur air à partir du trois-pièces. Bouygues Immobilier vise les certifications NF Habitat HQE et BiodiverCity, et annonce la RE2020 (réglementation environnementale 2020) au seuil 2025.

La résidence est présentée comme éligible au dispositif Jeanbrun, le statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026.

Ce régime permet d'amortir 80 % du prix d'un logement neuf en immeuble collectif, le terrain étant exclu. Le taux atteint 3,5 % par an pour un loyer intermédiaire, dans la limite de 8 000 € de déduction par an. En contrepartie, le bien doit être loué nu, en résidence principale, pendant au moins neuf ans, avec des plafonds de loyer et de ressources.

La livraison « à partir du 4e trimestre 2029 » concerne Les Terrasses de l'Adoration et My Campus Rennes Centre. Aucune date n'a été communiquée pour la seconde tranche de l'opération.

Une seconde tranche tournée vers le logement social

Dans le respect du SRU, la suite doit compléter l'opération avec des logements HLM. Côté rue du Moulin Saint-Martin, une consultation européenne de maîtrise d'œuvre a été lancée à l'été 2022 pour une trentaine de ces logements, et le marché a été attribué en mai 2023. PSS-archi recense aussi un permis délivré le 25 mars 2026 pour un immeuble de 34 logements, porté par le bailleur Archipel Habitat.

De la cour d'école à un cœur d'îlot planté

Entre la cour d'école et les parkings, le bitume domine aujourd'hui les sols du site de l'Adoration. Le projet en désimperméabilisera une partie et créera de nouveaux espaces paysagers, pour infiltrer les eaux de pluie et former des îlots de fraîcheur. Transformer ces espaces bétonnés pour les faire appartenir de nouveau à la nature est un des objectifs premiers du programme national ZAN, et plus largement de la transition écologique.

L'Espace boisé classé (EBC) sera conservé en totalité : cette protection du code de l'urbanisme (article L113-2) entraîne le rejet de plein droit de toute demande de défrichement. Les arbres remarquables, eux, resteront en place, et le promoteur promet une hausse du coefficient de biotope par surface. Cet indicateur mesure la part de surfaces éco-aménageables d'une parcelle (pleine terre, toitures ou murs végétalisés), pondérée selon leur intérêt écologique.

Un mail piéton traversera également l'îlot d'une rue à l'autre. Les parkings, en sous-sol, seront desservis par la rue d'Antrain pour la première phase, puis par la rue du Moulin Saint-Martin pour la seconde.

Moucharabieh, tilleuls et schiste : les traces conservées

Une partie du mur en moucharabieh de la rue d'Antrain restera debout, tout comme une partie des alignements de tilleuls. Le mur en schiste de la rue du Moulin Saint-Martin sera lui aussi préservé, et la chapelle sera réhabilitée par une association.

« L'Adoration illustre notre capacité à intervenir sur des fonciers rares, au cœur des territoires […] » déclarait Cécile Carlo, directrice de l'agence Bretagne Nord de Bouygues Immobilier, dans leur communiqué du 21 septembre dernier.

À ne pas confondre : au bord du canal Saint-Martin, le quartier Plaisance relève d'une autre opération. Cette ZAC publique, créée en 2006 et aménagée par la Ville de Rennes, compte 360 logements et a été inaugurée le 26 septembre 2026.