5 impératifs à connaitre avant de revendre un appartement Pinel occupé

Vous envisagez de revendre votre appartement acquis sous le dispositif Pinel, mais un locataire occupe encore les lieux ? L’idée n’est pas fréquente, mais réalisable.

Découvrez les étapes clés et obligations légales pour réussir cette vente tout en respectant les conditions du dispositif Pinel. Suivez le guide pour naviguer sereinement à travers les aspects juridiques, fiscaux et pratiques de cette transaction immobilière.

1. Les Conséquences de la revente d’un bien Pinel avant la fin de l’engagement

L'un des avantages majeurs du dispositif Pinel est la réduction d'impôt offerte en échange d'un engagement de location sur une période de 6, 9 ou 12 ans. Si vous décidez de revendre votre bien avant la fin de cet engagement, voici ce qui se passe :

• Perte des Avantages Fiscaux : La revente avant la fin de la période d'engagement entraîne la perte de la réduction d'impôt obtenue. L'administration fiscale exige alors un "rappel fiscal", c'est-à-dire que vous devrez rembourser l'ensemble des réductions d'impôt perçues depuis le début de votre engagement.
• Montant à Rembourser : Le montant du rappel fiscal correspond à la totalité des réductions d'impôt que vous avez reçues, sans possibilité de prorata. Vous devrez donc rembourser la totalité des avantages fiscaux accumulés.

Les cas particuliers qui n’auront rien à rembourser

Il existe cependant certaines exceptions où la revente avant la fin de la période d'engagement ne déclenche pas le rappel des avantages fiscaux. Ces exceptions sont limitées et concernent des situations spécifiques.

• Décès : Si l’investisseur décède, ses héritiers ne sont pas tenus de maintenir l’engagement de location et ne subissent pas de rappel fiscal.
• Invalidité : En cas d'invalidité de 2e ou 3e catégorie de l’investisseur, la revente du bien avant la fin de la période d'engagement est possible sans rappel des avantages fiscaux.
• Licenciement : En cas de licenciement de l’investisseur, il est également possible de vendre le bien sans perdre les avantages fiscaux.

2. Les avantages fiscaux Pinel ne se transmettent pas

L’un des aspects clés du dispositif Pinel est que les avantages fiscaux sont strictement liés à l’investisseur initial qui s’engage à respecter les conditions du dispositif. Lorsque ce bien est revendu, l’acheteur ne peut pas bénéficier de la réduction d’impôt Pinel pour plusieurs raisons :

• Engagement personnel : La réduction d’impôt est accordée en contrepartie de l’engagement personnel de l’investisseur initial à respecter les conditions de location. Cet engagement ne peut pas être transféré à un nouvel acheteur.
• Non-cumul des avantages fiscaux : La loi fiscale française ne permet pas de cumuler les avantages fiscaux pour un même bien immobilier. Ainsi, une fois que le bien a été vendu, le nouvel acheteur ne peut pas prétendre à une nouvelle période de défiscalisation Pinel.

Cet article concerne uniquement la vente d’un logement investi en loi Pinel avant la fin de la période du temps d’engagement qui est de 6, 9 ou 12 ans. Une fois la période passée, la revente d’un logement Pinel dépend du même cadre juridique que n’importe quel autre bien immobilier.

3. Les conditions de location du locataire Pinel doivent perdurer

L'une des caractéristiques du dispositif Pinel est l'engagement de location du bien immobilier à des loyers plafonnés pendant une durée déterminée (6, 9 ou 12 ans). Cet engagement est pris par l'investisseur initial en échange de réductions d'impôt. Lors de la revente du bien, les implications suivantes doivent être considérées :

• Maintien du bail en cours : Si le bien est revendu avec un locataire en place, le bail en cours doit être respecté par le nouvel acheteur. Les conditions du bail, y compris le montant du loyer, restent valables jusqu'à la fin du bail en cours.
• Plafonds de loyers : Si le bail en cours respecte les plafonds de loyers imposés par le dispositif Pinel, ces plafonds continuent de s'appliquer jusqu'à la fin du bail. Le nouvel acheteur est donc tenu de respecter ces conditions de loyer jusqu'à la fin de la période initiale du bail.

4. Le droit de préemption lors de la vente d'un appartement Pinel

L'une des questions fréquemment posées lors de la revente d’un appartement Pinel avec un locataire à bord, est celle du droit de préemption du locataire. Voici une explication détaillée de pourquoi, dans ce cas spécifique, le locataire ne dispose généralement pas de ce droit. Le droit de préemption peut prendre plusieurs formes :

• Le droit de préemption urbain (DPU) : Ce droit permet à une collectivité territoriale d’acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente, dans le but de réaliser des opérations d’aménagement urbain. Il ne concerne pas directement le locataire du bien.
• Le droit de préemption du locataire : En général, ce droit permet à un locataire d’acquérir en priorité le logement qu’il occupe lorsqu’il est mis en vente. Toutefois, ce droit n'est pas systématique et dépend du type de vente et de la nature du bien.

Le locataire Pinel a-t-il droit de préemption ?

Dans le cadre de la vente d'un appartement acquis sous le dispositif Pinel, le locataire ne dispose pas du droit de préemption pour plusieurs raisons :

• Bail en cours : Lorsqu'un bien est vendu avec un bail en cours, le locataire continue de jouir de son droit de location selon les termes du bail. La vente ne met pas fin au bail et le nouveau propriétaire reprend les obligations du bailleur précédent. La loi ne prévoit pas de droit de préemption pour le locataire dans ce contexte spécifique.
• Nature de la vente : Le droit de préemption du locataire s’applique principalement dans le cadre de la vente d’un immeuble entier à usage d’habitation ou d’un local à usage mixte (professionnel et habitation) lorsque le propriétaire décide de vendre par lot après avoir subdivisé l'immeuble (vente par lot dans une copropriété). Ce droit est généralement encadré par la loi du 31 décembre 1975 (loi sur les ventes par lots) et ne s'applique pas dans le cas des ventes de logements individuels.

5. Vente d’un logement occupé Pinel : Quelles obligations envers le locataire ?

Bien que le locataire ne dispose pas d’un droit de préemption, il est conseillé de l’informer de la mise en vente du bien et de la possibilité de visites. Cela permet de maintenir de bonnes relations et d’assurer une transition en douceur avec le nouveau propriétaire.

Pour clarifier toute question relative aux droits et obligations des parties lors de la vente d’un bien Pinel, il peut être utile de consulter un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier.