Rentrée parlementaire logement 2026 : les textes à suivre cet automne

Trois dossiers vont décider de ce qui, dans les annonces logement du printemps, devient vraiment du droit applicable. La rentrée parlementaire logement 2026 s'ouvre sur un projet de loi déjà voté au Sénat, une échéance qui tombe fin novembre pour l'encadrement des loyers, et un budget 2027 encore à écrire. Panorama pour propriétaires, bailleurs et acheteurs.

Le projet de loi Relance logement, voté au Sénat et transmis aux députés

Le 8 juillet 2026, le Sénat a adopté en première lecture le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, porté par le ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun. Le texte a été transmis à l'Assemblée nationale, où il a été déposé le 9 juillet sous le numéro 3058. Sa commission des affaires économiques s'en est saisie au fond, et la commission des finances pour avis. La presse spécialisée situe son examen par les députés à la rentrée, mais aucune date de séance publique n'est encore arrêtée, comme le montre le dossier législatif du Sénat.

Le texte a été engagé en procédure accélérée, qui limite la navette à une lecture par chambre. Le ministère affiche l'objectif d'une adoption avant la fin de l'année, mais cette échéance reste politique : la procédure accélérée raccourcit le parcours sans garantir un vote définitif en 2026. Le décor, lui, tient en un chiffre : le nombre de logements autorisés a chuté de 40 % entre 2020 et 2025, selon la majorité sénatoriale. Le ministère parle de « la plus grave crise du logement depuis l'après-guerre ».

Le texte adopté par le Sénat prévoit 5 milliards d'euros de moyens pour l'ANRU 3 (ANRU : Agence nationale pour la rénovation urbaine) sur 2026-2040. Il crée des « périmètres de développement du logement », présentés par le Sénat comme des opérations d'intérêt local : dans ces zones, l'autorité compétente en matière d'urbanisme peut autoriser des dérogations au PLU ou au PLUi, avec l'accord des communes concernées lorsque le périmètre est instauré par l'intercommunalité. Autre bascule, l'avis conforme des architectes des bâtiments de France y devient un avis simple. Le texte renforce enfin le statut du bailleur privé et le rôle des maires dans l'attribution des logements sociaux, un tournant décrit en détail par la Banque des Territoires.

Deux mesures cristallisent le débat : L'article 10 accorde au maire un « droit de veto motivé » sur l'attribution des logements sociaux. Le titre II, lui, aménage le calendrier de la loi Climat et Résilience pour les passoires thermiques. Le Sénat a adopté des dérogations temporaires et encadrées lorsque les travaux sont impossibles, refusés en copropriété ou déjà contractualisés : un contrat de travaux signé avant 2030 peut ouvrir un délai de trois ans pour un logement individuel et de cinq ans en copropriété. Le ministre assume cette souplesse :

« À la vague d'interdictions, je préfère une vague de rénovations. Interdire c'est facile ; rénover c'est courageux. »

La contestation est venue de la gauche. Les groupes communiste et écologiste ont annoncé voter contre le texte. Pour le sénateur communiste de Paris Ian Brossat, les bailleurs pourront « continuer à louer des passoires et des bouilloires thermiques ». En navette, l'Assemblée peut réécrire des pans entiers du texte avant tout vote conforme.

Encadrement des loyers : le compte à rebours du 25 novembre

L'expérimentation de l'encadrement des loyers, instaurée par la loi Elan du 23 novembre 2018 puis prolongée par la loi 3DS du 21 février 2022, arrive à échéance le 25 novembre 2026. Sans texte nouveau, les quelque 72 collectivités engagées perdraient l'encadrement à la même date.

Le gouvernement envisage de faire amender une proposition de loi socialiste afin de prolonger l'expérimentation de deux ans dans les territoires déjà participants, sans ajouter de nouvelles communes. Ce texte, porté par le député des Pyrénées-Atlantiques Iñaki Echaniz, avait été voté par l'Assemblée le 11 décembre 2025 pour pérenniser le dispositif ; il servira finalement à « acheter du temps ». Son examen au Sénat est programmé le 21 octobre 2026, selon le calendrier annoncé par le gouvernement en séance.

Le rapport d'évaluation commandé par le gouvernement décrit des effets « ambivalents » : une baisse moyenne des loyers de 2 % à 4 %, mais un dispositif qui ne cible pas les ménages les plus modestes. À titre personnel, Vincent Jeanbrun s'est dit opposé à l'encadrement, qu'il juge réducteur pour l'offre. Le détail de ce revirement et du calendrier est retracé par la Banque des Territoires.

Le cas rennais.

Rennes Métropole est classée en zone tendue et n'applique pas l'encadrement expérimental fixant des loyers de référence au mètre carré. Attention à ne pas confondre deux mécanismes distincts : d'un côté, les règles nationales de la zone tendue, qui plafonnent le loyer à la relocation sur le niveau du locataire précédent ; de l'autre, l'expérimentation locale qui fixe, elle, des loyers de référence au mètre carré. La Métropole affiche seulement la volonté d'encadrer les loyers dans ses secteurs les plus chers, sans candidature formelle à ce jour.

Le loyer moyen y atteignait 17,74 €/m² charges comprises début 2026, contre 14,61 €/m² dans la moyenne des villes de province, selon LocService, ce qui plaçait Rennes au 4e rang des grandes villes les plus tendues. On est loin de l'immobilier neuf dans la métropole rennaise des années fastes du Pinel.

Budget 2027 : MaPrimeRénov' et aides à la pierre en ligne de mire

Le troisième chantier se jouera sur les crédits. Le projet de loi de finances pour 2027 (PLF 2027) fixera les moyens du logement : rénovation, aides à la pierre, financement du logement social, ajustements fiscaux de l'investissement locatif. Faute de majorité, le gouvernement pourrait de nouveau recourir aux outils constitutionnels utilisés pour les précédents budgets, mais aucune procédure n'est arrêtée à ce stade.

Début 2026, les nouveaux engagements de MaPrimeRénov' avaient été interrompus faute de budget voté, avant une réouverture du guichet le 23 février 2026. Le dispositif s'est durci : isolation des murs et chaudières biomasse exclues du parcours par geste, plafonds resserrés. En rénovation d'ampleur, l'aide reste plafonnée à 30 000 € de dépenses pour un gain de deux classes et 40 000 € pour trois classes ou plus. Les délais d'instruction se sont allongés : au-delà de six mois pour les rénovations d'ampleur, autour de trois mois pour les dossiers par geste. Une échéance guette : dès le 1er janvier 2027, les maisons individuelles classées F ou G perdront l'accès au parcours par geste et basculeront vers la rénovation d'ampleur.

Pour 2026, l'Anah dispose d'un budget d'intervention de 4,3 milliards d'euros, dont environ 3,4 milliards pour la rénovation énergétique via MaPrimeRénov'. Le niveau retenu pour 2027 dira si l'État maintient l'effort ou le rabote. Les acheteurs regarderont aussi l'articulation des aides à l'accession, comme le cumul du prêt à taux zéro et de MaPrimeRénov', susceptible d'évoluer avec le budget.

Trois questions pour lire la séquence de l'automne

• Construire plus vite : c'est l'objet des périmètres de développement du logement, des dérogations au PLU et de l'ANRU 3.
• Remettre des logements sur le marché : c'est le rôle du statut du bailleur privé et de l'aménagement du calendrier des passoires thermiques.
• Financer la rénovation et le logement abordable : c'est le terrain du PLF 2027.

D'un côté, un projet de loi déjà voté par une chambre. De l'autre, un budget encore vierge, suspendu à la capacité d'un gouvernement minoritaire à le faire passer. Entre les deux, une expérimentation qui s'éteint faute de vote. Pour un propriétaire, la prudence commande de distinguer l'annoncé du promulgué. La rentrée parlementaire logement 2026 servira, avant tout, à trier ce qui tient de ce qui tombe.