Rénovation thermique des appartements : Est-ce efficace ?
Soutenue par le dispositif gouvernemental Ma PrimRénov’ la rénovation thermique des appartements s’impose sur le parc locatif français. Poussés par l’interdiction progressive à la location des passoires thermiques, les propriétaires bailleurs doivent rénover ou vendre. Mais les rénovations thermiques sont-elles efficaces ? Quelles sont les différences réelles de consommation entre les différents DPE ? Décryptage de la situation.
Rénovation : L’isolation des passoires thermiques pèche après 2 ans
Selon une étude de chercheuses de l’Université de Cambridge, parue en janvier 2023, le bénéfice d’une rénovation énergétique ne tiendrait pas dans le temps.
Les chercheuses se sont penchées sur la consommation de gaz de 55 000 ménages au Pays de Galle et en Angleterre sur 5 ans. Il apparait qu’après isolation des toitures et des murs, la consommation de gaz diminue du 7% en moyenne la première année. La seconde année post travaux en revanche voit cette diminution abaissée à 2.7% ; pour totalement disparaitre au bout de 4 ans. L’isolation exclusive des combles permettrai quant à elle économiser 1.8% sur sa facture de gaz la première année pour être sans effet dès la seconde.
L’une des thèses avancées par les chercheuses est l’”effet rebond”, un concept que l’on peut traduire par le changement de comportement des occupants du logement après sa rénovation thermique. Il semble en effet que les ménages préfèrent rapidement gagner en confort en consommant d’avantage que de réaliser des économies. En outre la très grande proportion de maisons agrémentées de vérandas au Royaume Uni (20% des logements), serait également responsable. Le grand nombre d’installation de véranda à suivre des travaux d’isolation aurait totalement annulé l’effet potentiel des travaux d’isolation.
Les passoires thermiques... ne sont pas celles que vous croyez
L’une des premières réflexions venant à l’esprit lorsqu’on considère cette étude découverte par le journal Marianne, c’est que le poids des maisons avec jardin et véranda est suffisamment important sur le marché privé anglais pour faire pencher la balance. Or le plus souvent on imagine la passoire thermique comme un logement vétuste plutôt occupé par les catégories sociales les plus fragile. Selon une étude d’EFFI (spécialiste en rénovation énergétique) à partir des données de l’Observatoire National de la Rénovation Énergétique (ONRE), 58% des passoires énergétiques sont occupées par des foyers aux revenus intermédiaires ou élevés.
Autre chiffre étonnant, seuls 7% des logements énergivores sont occupés par des locataires du parc immobilier social. Le parc HLM comptabilise 14% de passoires thermique contre 17% pour le parc dans sa globalité. Autre idée reçue à laquelle cette analyse tord le cou, celle que les passoires thermiques seraient essentiellement des petites surfaces. “La superficie moyenne des passoires énergétiques est située entre 60 et 100m. 60% des passoires sont en effet des maisons individuelles du parc privé.
Rénovation thermique des logements : urgence pour les propriétaires bailleurs
Depuis le 1er janvier 2023, les “passoires thermiques” d’étiquette G+ sont interdites à la location. Près de 90 000 logements faisant état d’une consommation supérieure à 450kWh/m² deviennent indécents.
Le DPE, dans sa nouvelle mouture 2021 devient opposable pour un acheteur ou un locataire. Suite à la mise en place de l’exclusion progressive des passoires thermiques du parc locatif, les ventes de logements anciens dont les propriétaires ne pouvaient ou ne voulaient réaliser les travaux de rénovation, explosent.
Le marché de la passoire thermique s’affole
Sur les 40 villes analysées par Se Loger, 23 voient le nombre de mise sur le marché de passoires thermique s’envoler. +72% pour Paris qui reste encore en dessous de Rennes détentrice du record avec une augmentation de 74%. Et pour cause, 71% des logements du centre-ville ne pourront plus être loués d’ici 2034.
Dans de nombreuses métropoles, les passoires thermiques représentent désormais près de 50% des annonces immobilières. Un logement affichant un DPE F ou G se vend en moyenne 18% moins cher que son comparse bien isolé (étique A ou B) et environ 7% moins cher qu’un logement affichant une étique de DPE D.
À la campagne cette différence se creuse jusqu’à 14%. Petite exception pour les appartements haussmanniens à Paris qui conservent les faveurs du public en dépit de leur mauvaise isolation et conservent une différence de prix de vente de seulement 1.1%. À Toulouse également la belle pierre compense l’inconfort et les belles bâtisses énergivores se vendent encore 0.5% plus cher que les habitats bien isolés.
Ces deux exceptions mises appart, l’ensemble des grandes métropoles de France voient les prix de leurs passoires énergétiques mis au rabais. À Dijon, Reims, Rennes et Angers, la décote des maisons mal isolées frise les 15% pour les passoires thermiques en comparaison avec les maisons classées A.
Acheter neuf en 2023, un choix économique ?
Aujourd’hui la différence de prix entre un logement acheté en programme immobilier neuf à Rennes et un logement ancien est sans appel en faveur de l’ancien. La flambée des coûts de construction due à l’envolées des tarifs des énergies et matières première accuse encore le phénomène.
La comparaison des prix du neuf et de l’anciens démontre une différence de prix de 15 à 20% en faveur de l’ancien. Néanmoins cette affirmation mérite qu’on s’y attarde. Pour l’achat d’une résidence principale, les frais de notaire sont en effet bien plus élevés dans l’ancien ; environ 8% du prix du bien quand ils sont le plus souvent inférieurs à 3% dans le neuf. Aussi pour un appartement vendu au prix de 300 000 €, les frais de notaires s’élèveront à 24 000 € pour un achat dans le parc ancien et moins de 9 000 € dans le neuf.
Outre ce premier avantage financier, de nombreuses communes pratiquent l’exonération totale ou partielle de la taxe foncière pour les acquéreurs de logements neufs. Une taxe foncière qui, eu égard à la compensation de feu la taxe d’habitation, connait actuellement une flambée record. Car si la taxe foncière a progressé de 4,7% entre 2021 et 2022, dans les 200 plus grandes villes de France, à Paris, le journal Les Echos annonce une augmentation de 52% du taux d’imposition de la dite taxe en 2023.
Neuf/ancien : Un bilan thermique sans appel
La premier et le plus imposant des arguments en faveur de l’immobilier neuf reste la consommation énergétique des logements.
En 2022, la RE2020 est entrée en vigueur en France, traduction, la totalité du parc immobilier neuf en construction après cette date devra répondre à des exigences d’isolation et d’alimentation énergétique aboutissant à un DPE A ou B. De plus ce DPE désormais obligatoire sur toute annonce immobilière est devenu opposable en 2021. Ce qui signifie qu’un promoteur est légalement tenu de livrer un logement dont les consommations correspondent au DPE annoncé.
Une petite révolution verte pour la construction qui devra également installer des modes de chauffage alternatifs (à minima en combinaison avec des systèmes traditionnels) pour répondre aux exigences de cette nouvelle Réglementation Énergétique.
Exemple comparatif de consommations énergétiques selon l’étiquette DPE
Le prix du kWh en janvier 2023 est de 0.1740 en 6kVa. La facture énergétique pour un appartement de 60m² affichant un DPE A sera de 522 €/an.
Avec le même compteur et les mêmes habitudes, la facture d’énergie annuelle d’un appartement avec une étiquette de DPE D sera en moyenne de 2 244 €.
Toujours pour la même surface d’appartement, la consommation annuelle d’un DPE E sera elle facturée à 3 032 €.
En 2023, plus de 50% du parc immobilier est constitué de DPE D et E. Si vous achetez dans l’immobilier ancien en France, vous aurez :
- 34% de chance de tomber sur un DPE D,
- 24% sur un DPE E,
- 18% sur une étiquette C,
- 11% sur une étiquette F,
- 6% sur un étiquette G
- 5% de B,
- 2% de A.
La rareté des logements affichant un DPE A assorti du doute sur la perduration du bouclier tarifaire d’État sur l’énergie, confèrent à ces logement un niveau d’attractivité imparable pour les locataires.