Zone tendue à Rennes : Ce qui change pour les locataires et les propriétaires

MAJ Février 2026

Depuis la publication initiale de cet article (octobre 2023), plusieurs évolutions majeures ont modifié le paysage immobilier rennais :

• Reclassement en zone A (arrêté du 5 juillet 2024) : Rennes passe de la zone B1 à la zone A, le plus haut niveau de tension après A bis (Paris intra-muros et quelques communes ultra-tendues). Ce changement rehausse les plafonds PTZ et élargit l'accès au logement intermédiaire.
• Fin du Pinel depuis le 31 décembre 2024 : la loi Pinel s'est éteinte fin 2024. Tout ce qui concerne les investissements Pinel ne sont donc pertinents que pour ceux qui ont acheté en Pinel avant la date de fin.
• Nouveau dispositif Jeanbrun : La loi de finances 2026 a lancé un mécanisme d'amortissement fiscal (3,5 % à 5,5 %/an), le dispositif Jeanbrun, pour relancer l'investissement locatif suite à une forte baisse du secteur après la fin du Pinel. Ce dispositif est sans zonage géographique, ouvert au neuf et à l'ancien rénové.
• Loyers en hausse : le loyer moyen atteint 17,74 €/m² charges comprises début 2026 à Rennes (LocService), au-dessus de la moyenne de 14,61 €/m² dans les villes de province. Rennes est la 4e grande ville la plus tendue de France.
• Encadrement des loyers appliqué mais pas de plafonnement strict de ceux-ci : malgré la volonté municipale, Rennes n'applique toujours pas de loyers de référence. L'Assemblée nationale a voté la pérennisation du dispositif le 11 décembre 2025 ; le texte est en attente au Sénat.
• Crise de la construction : moins de 3 000 permis délivrés en 2023 sur la métropole, loin de l'objectif de 5 000 logements/an du PLH.

Depuis la publication d'un décret le 25 août dernier, Rennes et son agglomération ont officiellement intégré la liste des "zones tendues" en France. Cette reclassification n'est pas anodine : elle entraîne des bouleversements significatifs pour les locataires comme pour les propriétaires. Décortiquons les répercussions concrètes de cette nouvelle donne sur le marché du logement rennais.

Qu'est-ce qu'une zone tendue ?

Une zone tendue est définie comme une zone où l'offre de logements ne répond pas suffisamment à la demande. Juridiquement, elle est caractérisée par une urbanisation continue, plus de 50 000 habitants, des niveaux élevés de loyers et des prix d'acquisition des logements anciens.

Les communes concernées

Outre la capitale bretonne, 15 autres communes des deuxièmes et troisièmes couronnes sont également concernées. Il s'agit de Betton, Bruz, Cesson-Sévigné, Chantepie, La Chapelle-des-Fougeretz, Chartres-de-Bretagne, Melesse, Montgermont, Noyal-Châtillon-sur-Seiche, Pacé, Saint-Grégoire, Saint-Jacques-de-la-Lande, Thorigné-Fouillard, Vezin-le-Coquet et Pont-Péan.

Réduction du préavis : Une bouffée d'air pour les locataires à Rennes

La classification de Rennes en tant que zone tendue a des répercussions directes sur les conditions de location, notamment en ce qui concerne le délai de préavis pour les locataires. Cette mesure, bien que simple en apparence, a des implications profondes en faveur de la flexibilité et de la mobilité résidentielle.

Auparavant, le délai de préavis était fixé à trois mois, une durée qui pouvait s'avérer contraignante pour les locataires souhaitant déménager rapidement pour des raisons professionnelles ou personnelles. Désormais, ce délai est réduit à un mois en zone tendue, ce qui offre une plus grande marge de manœuvre.

L’impact sur la mobilité des rennais

Cette réduction du délai de préavis est particulièrement bénéfique pour les personnes en situation de mobilité, comme les étudiants les personnes en formation ou en mutation professionnelle. Elle permet une plus grande réactivité et s'adapte mieux aux rythmes de vie modernes où les changements peuvent être fréquents.

Conséquences pour les propriétaires

Si cette mesure apporte une plus grande flexibilité aux locataires, elle implique également pour les propriétaires une rotation plus rapide des locataires. Cela peut avoir un impact sur la gestion des biens, nécessitant une réactivité accrue pour la remise en état des logements et la recherche de nouveaux locataires.

Encadrement des loyers à Rennes : Une mesure en évolution

L'encadrement des loyers est une question cruciale à Rennes, une ville où la tension sur le marché du logement ne cesse de croître. La hausse est désormais limitée par l'Indice de référence des loyers (IRL), qui est réévalué tous les semestres. Les propriétaires ne peuvent plus augmenter les loyers à leur guise lors du renouvellement du bail ou de l'arrivée d'un nouveau locataire.

Selon Nathalie Appéré, maire de Rennes, la ville connaît une "situation alarmante de montée des prix, de difficulté d'accès au logement". Les loyers des appartements ont augmenté de près de 7,5% entre 2019 et 2021, passant de 10,4 euros le m² à 11,2 euros. Cette hausse est plus prononcée pour les studios (+7,3%) que pour les 2-pièces (+4,5%).

Une approche "à la rennaise"

La métropole rennaise souhaite mettre en place un encadrement des loyers "à la rennaise", avec ses propres critères. Ce choix audacieux pourrait être risqué, car des villes comme Paris et Lille ont vu leur encadrement des loyers annulé par la justice avant d'être relancé.

Stratégie métropolitaine

Pour répondre à la pénurie de logements dans le secteur locatif, Rennes Métropole a adopté des orientations stratégiques pour la période 2023-2028, visant à produire 5000 logements par an, dont 1250 habitations HLM.

L'encadrement des loyers dans certains secteurs fait partie de ces orientations, tout comme une meilleure maîtrise du foncier et l'extension à une vingtaine de communes du nouveau dispositif foncier "BRS".

Taxation sur les logements vacants à Rennes

Les communes en zone tendue, comme Rennes, sont autorisées à majorer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Cependant, il existe également une taxe spécifique appelée Taxe sur les Logements Vacants (TLV) qui s'applique aux logements vacants dans les zones souffrant d’un déséquilibre significatif entre l'offre et la demande de logements.

Taux de la TLV à Rennes

Depuis le 1er janvier 2023, les taux de la TLV ont changé. Pour les logements situés en zones tendues comme Rennes, les taux sont désormais de 17 % de la valeur locative cadastrale pour la première année de vacance et de 34 % pour les années suivantes. Ces taux ont été fixés par l'article 74 de la Loi de finances pour 2023.

Service Public : Zéro Logement Vacant

Pour aider les propriétaires à remettre leurs logements sur le marché, un nouveau service public appelé "Zéro Logement Vacant" a été mis en place. Ce service numérique permet aux propriétaires de prendre contact avec les autorités locales et de bénéficier d'une assistance pour remettre leur propriété sur le marché.

Ce service permet également aux propriétaires d'être contactés par le département du logement de l'autorité locale où se trouve le logement vacant. L'objectif est de définir conjointement une stratégie de sortie pour le logement vacant, en fournissant des informations et un soutien aux propriétaires.

L’investissement locatif à Rennes : pas d’impact sur le dispositif Pinel

La classification de Rennes en "zone tendue" ne change pas les taux de réductions fiscales ni les plafonds de ressources locataire, ni les plafonds de loyer pour les investisseurs en Loi Pinel.

Ce cadre fiscal, qui s'appliquait déjà à Rennes avant sa récente classification, permet aux investisseurs d'acquérir un bien immobilier neuf à Rennes située en zone B1 tout en bénéficiant de réductions d'impôts, sous réserve de le mettre en location pendant une période donnée.

Avantages fiscaux ajustés pour 2023

À titre informatif, les taux de réduction d'impôts en Loi Pinel pour l'année 2023 sont les suivants :

• 10,5% du montant investi pour un engagement de location de 6 ans;
• 15% du montant investi pour un engagement de location de 9 ans;
• 17,5% du montant investi pour un engagement de location de 12 ans;

Ces taux sont applicables pour les acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2023.

Critères et plafonds

L'investissement en Loi Pinel est soumis à divers critères, notamment des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires. Ces plafonds sont ajustés en fonction de la zone géographique, et à Rennes, ils permettent une certaine flexibilité pour les investisseurs.

La demande de logements à Rennes étant élevée, les propriétaires ont généralement peu de difficultés à trouver des locataires, ce qui assure une rentabilité relativement stable pour les investisseurs en Loi Pinel.