Airbnb à Rennes : Nouvelles régulations pour les meublés touristiques
La ville de Rennes a connu ces dernières années une augmentation importante des locations touristiques, en grande partie alimentée par des plateformes telles qu'Airbnb. Si ces services offrent des opportunités économiques aux propriétaires, ils engendrent également des tensions sur le marché immobilier local, réduisant l'offre de logements disponibles pour les résidents permanents et augmentant les loyers.
Face à cette problématique, la métropole de Rennes a décidé de mettre en place un ensemble de règles visant à encadrer ces locations de meublés touristiques, afin de préserver l'équilibre entre l'essor touristique et le droit au logement pour ses habitants. Avec ces nouvelles régulations, la ville souhaite vraiment concilier gestion urbaine, développement économique et bien-être des citoyens pour répondre au besoin en logement à Rennes. Retour sur ces mesures mises en place à Rennes Métropole ainsi que sur la loi Airbnb au sens plus large.
Un contexte locatif tendu, des règlementations qui s’imposent
La régulation des meublés touristiques à Rennes est une réponse logique à la tension immobilière croissante. Comme dans de nombreuses grandes villes françaises, la prolifération des locations de courte durée dans des zones déjà très tendues a entraîné une raréfaction des logements disponibles pour les résidents permanents.
Il y avait déjà eu des mesures annoncées l’année dernière pour réguler l’investissement locatif saisonnier. Plus récemment, le 21 mai 2024, le Sénat adoptait une législation pour les locations courte durée, baptisée officieusement “loi Airbnb”, justement pour rééquilibrer le marché.
La métropole de Rennes a exprimé ses préoccupations face au problème, soulignant l'importance de maintenir un équilibre entre le développement touristique et la qualité de vie des résidents. Les autorités locales craignent que la multiplication des meublés touristiques ne transforme les quartiers résidentiels en zones saturées de touristes et rende l’accès au logement longue durée beaucoup plus compliqué qu’il ne l’est déjà.
En effet, on observe une augmentation de 15% des nuitées réservées à Rennes via les plateformes de location courte durée entre 2022 et 2023, et “20% des immeubles du centre historique font l’objet d’une collecte de taxe de séjour” d’après Rennes Métropole.
Les nouvelles règles mises en place pour les meublés de tourisme
Le conseil municipal de Rennes s’est donc réuni le lundi 24 juin 2024 et instauré un ensemble de règles pour encadrer ce phénomène qui prendront effet au 1er janvier 2025. Ainsi, à partir de cette date, les dispositions suivantes entreront en vigueur :
Un numéro d’enregistrement devra être demandé pour tout bien meublé proposé en location passagère. Un site web est mis à disposition pour délivrer automatiquement un numéro aux meublés de tourisme. Il faudra obligatoirement renseigner ce numéro pour pouvoir publier une annonce de location en ligne sur les plateformes de type Airbnb. Ce numéro permettra en plus aux autorités de suivre plus efficacement le marché d’assurer le respect des nouvelles règlementations
Une demande de changement d’usage devra être déposée auprès du service Droits des sols pour pouvoir louer un bien en meublé de tourisme ou mettre en location sa résidence principale plus de 120 jours par an à Rennes. Cette règle s'assure que les logements destinés aux touristes ne remplacent pas les habitations permanentes, et préserve l'offre de logements pour les résidents. Pour les biens mis en location avant le 1er janvier 2025, les autorisations sont valides 4 ans mais devront être reconduites par la formulation d’une demande.
La mise en place d’une limite à un logement par foyer fiscal pouvant bénéficier du changement d’usage vers le meublé de tourisme. Si un propriétaire souhaite mettre en location plusieurs logements, il devra se tourner vers le bail longue durée pour garder à flots l’offre de logements classiques.
Afin d’éviter que des immeubles entiers soient convertis en meublés de tourisme, le changement d’usage sera désormais limité 50% de la surface totale d’un immeuble
Ces règles ne seront pas seulement limitées à la ville de Rennes. La métropole a proposé à quelques communes centrales de l’agglomération de statuer sur l’application de ce règlement d’ici le 1er janvier 2025 : Saint-Jacques-de-la-Lande, Saint-Grégoire, Chantepie et Cesson-Sévigné.
La “loi Airbnb” adoptée en 2024
La nouvelle règlementation instaurée à Rennes découle directement de la proposition de loi adoptée par le Sénat en mai 2024, souvent appelée "loi Airbnb". Celle-ci a pour but de réguler les locations de courte durée pour atténuer les déséquilibres sur le marché locatif français. Ce texte législatif a été introduit pour répondre aux préoccupations croissantes concernant l'impact des plateformes de location de courte durée sur la disponibilité et l'abordabilité des logements pour les résidents permanents, en particulier dans les grandes villes et zones touristiques.
La prolifération des locations de courte durée, facilitée par des plateformes telles qu'Airbnb, a entraîné une diminution de l'offre de logements disponibles pour les locations à long terme. Ce phénomène a contribué à l'augmentation des loyers et à une plus grande difficulté pour les résidents locaux à trouver un logement abordable.
On relève que dans les grandes villes très étudiantes, 12% des jeunes abandonnent purement et simplement leurs études car ils n’arrivent pas à trouver de logement. La "loi Airbnb" a donc été mise en place pour rééquilibrer le marché locatif et protéger les intérêts des résidents permanents tout en continuant de permettre le développement du tourisme.
Les principales propositions de la loi
Enregistrement obligatoire : Comme nous l’avons vu plus haut avec Rennes, les propriétaires qui souhaitent louer leur bien en courte durée doivent s'enregistrer auprès de la municipalité. Si le numéro d’un bien publié sur une annonce en ligne est non valide (ou suspendu par une mairie), les plateformes devront retirer l’annonce.
Renforcement des contrôles et sanctions : La loi prévoit des amendes pour les propriétaires qui dépassent le nombre de jours autorisés ou qui ne respectent pas les obligations d'enregistrement. Les amendes peuvent aller jusqu'à 50 000 euros pour les violations graves, un montant important destiné à dissuader les infractions.
Performance énergétique minimum : La loi inclut une mesure statuant que tous les meublés actuels et futurs devront être classés au minimum D au Diagnostic de performance énergétique (DPE) à partir de 2034.
Informer la copropriété : En cas de location d’un meublé en copropriété, il y aura obligation d’informer le syndic du changement d’usage du bien. Ce dernier devra l’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Le texte prévoit également une modification de la fiscalité des meublés touristiques classés ou non, jugés beaucoup trop avantageux comparé aux locations longue durée. Voici l’état actuel de la niche fiscale :
- Meublés de tourisme classés : 71% d’abattement fiscal, dans la limite de 188 700 € de recettes locatives annuelles
- Meublés de tourisme non classés : 50% d’abattement fiscal, dans la limite de 77 700 € de recettes locatives annuelles.
À titre de comparaison, les locations classiques ne disposent que de 30% d’abattement fiscal. Pour équilibrer un peu plus le système, voici la nouvelle fiscalité prévue dans la proposition de loi :
- Meublés de tourisme classés : 50% d’abattement fiscal, dans la limite de 77 700 € de revenus locatifs annuels
- Meublés de tourisme non classés : 30% d’abattement fiscal, dans la limite de 23 000 € de revenus locatifs annuels
Il est important de noter que la loi n’est pas encore définitivement entrée en vigueur, et que les discussions ont été suspendues suite à la dissolution de l’Assemblée nationale le 9 juin 2024.