Défiscalisation : à quel moment commence la réduction d’impôts Pinel ?

La loi Pinel figure toujours en tête de liste des dispositifs de défiscalisation préférés des Français. Elle permet aux contribuables qui louent leur appartement neuf, pendant une des périodes proposées (6, 9 ou 12 ans), de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, sous conditions. Certaines ne sont pourtant pas encore très claires pour nombre d'entre nous. À quel moment commence la réduction d’impôts ? Quelles sont les nouvelles conditions du Pinel ? Quand faire sa déclaration fiscale ? Nous vous expliquons tout.

Quand est-ce que l’on commence à bénéficier de la réduction d’impôt ?

C’est une question souvent posée par les investisseurs. Il faut savoir que cela dépend avant tout du type d’investissement choisi. S’il choisit d’acheter un logement dans un programme neuf de Rennes Métropole la défiscalisation commencera à partir de la date de signature de l’acte authentique de vente.

Si d’un autre côté, il décide d’opter pour un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), la réduction d’impôt ne débutera qu’à partir de l’achèvement des travaux et une fois la déclaration d’achèvement des travaux éditée. Peu importe le cas, la réduction d’impôt en Pinel peut débuter à tout moment de l’année, même si l’année fiscale est en cours.

À quel moment faire sa déclaration Pinel ?

Il convient de souligner que l’application de la réduction d’impôt en Pinel n’est pas attribuée de manière automatique, il faudra déclarer l’investissement lors de la déclaration de vos revenus. Vous devrez faire votre déclaration l’année qui suit la livraison de votre logement dans le cas de l’achat d’un bien déjà construit ou l’année qui suit la date d’achèvement des travaux pour un achat sur plan (en VEFA).

Les formulaires à remplir

Plusieurs formulaires sont à remplir pour bénéficier d’une réduction d’impôt en Pinel. Pour la première année, il faudra remplir le formulaire 2044 EB. Il servira à transmettre les informations concernant votre logement à l‘administration fiscale. La durée d’engagement initial est à choisir dans ce formulaire. Dans le formulaire 2044, vous devrez reporter votre investissement locatif. Afin que l’administration fiscale puisse connaître votre résultat foncier, vous devrez remplir le formulaire 2042. Le montant de votre réduction d’impôt devra être reporté dans le formulaire 2042 C.

Pour éviter de faire face à un redressement fiscal, vous devrez conserver les documents suivants : le contrat de bail signé lors de la mise en location du logement, le document original de la date de l’achèvement des travaux et une copie de l’avis d’imposition à N+2 du locataire pour justifier qu’il respecte bien les plafonds de ressources Pinel.

Entrée en vigueur du Pinel plus en janvier 2023

Le Pinel actuel va bientôt disparaître pour laisser place à son successeur, le Pinel Plus, qui présente une ambition solide dans le cadre d’une éco-responsabilisation. Avant cela, les deux dispositifs vont cohabiter en 2023 et en 2024, mais avec une baisse graduelle des taux de réduction d’impôt proposés par le Pinel.

Ainsi, ces taux passeront de 12 % à 9 % pour 6 ans d’engagement, de 18 % à 15 % pour 9 ans et de 21 % à 17,5 % pour 12 ans, en 2023. Dès 2024, ces taux descendront respectivement à 9 %, 12 % et 14 %.

Pour profiter des taux maximums, les logements devront respecter les critères dictés par le Pinel Plus et répondre à des critères de confort, d’isolation et consommation énergétique plus sévères.

Rappel sur les conditions du Pinel

Pour qu’un particulier puisse bénéficier des avantages fiscaux prévus par le dispositif Pinel, il devra respecter les conditions suivantes :

• Le propriétaire ne peut pas réaliser plus de deux investissements par an et doit se soumettre à un plafond d’investissement de 300 000 € ou de 5 500 €/m2 ;
• Le logement doit être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. Ce type de quartier est identifié en fonction de la part de population ayant un revenu inférieur à 11 250 € par an ;
• Le logement doit être neuf ou en VEFA et doit être loué nu (non meublé) ;
• Le logement devra respecter ou surpasser les normes imposées par la RE2020 ;
• Le propriétaire devra mettre son logement en location 12 mois après la fin des travaux au maximum, pendant 6, 9 ou 12 ans ;
• Le locataire d’un logement en Pinel devra l’occuper en tant que résidence principale et devra respecter les plafonds de ressources du dispositif. Ils ont été définis par zone Pinel et par composition de foyer ;
• Le propriétaire doit proposer un loyer inférieur ou égal aux plafonds de loyer définis dans la zone où le logement est situé : 17,62 €/m2 pour la zone A bis, 13,09 €/m2 pour la zone A et 10,55 €/m2 pour la zone B1.

Le Pinel Plus prévoit deux nouveaux critères : la qualité d’usage et les normes environnementales. En ce qui concerne la qualité d’usage, les critères portent sur la surface habitable minimum d’un logement. Les surfaces à respecter par typologie d’habitation sont les suivantes :

• 28 m2 pour un studio,
• 45 m2 pour un appartement de deux pièces,
• 62 m2 pour un appartement de trois pièces,
• 79 m2 pour un appartement de quatre pièces et
• 96 m2 pour un appartement de cinq pièces.

De plus, un espace extérieur privatif est aussi obligatoire pour les biens immobiliers en Pinel Plus. Il doit présenter une surface minimale de :

• 3 m2 pour un studio et pour un appartement de deux pièces,
• 5 m2 pour un appartement de trois pièces,
• 7 m2 pour un appartement de quatre pièces et 9 m2 pour un appartement de cinq pièces.

Un confort thermique plus strict pour la RE2020

Les normes de performances énergétiques des bâtiments en Pinel sont régies par la RT2012. Elle limite la consommation d’énergie primaire des ménages à 50 kWhEP/m²/an. La RE2020 prévoit de fixer un nouveau seuil à 12 kWhep/m²/an, avec une disparition progressive du chauffage à gaz.

Différentes mesures ont été adoptées pour accompagner les acteurs de la construction dans l'atteinte d'un objectif de 30 % de réduction d’émissions. Parmi les plus importantes, on citera la proposition de construction issue de matériaux biosourcés, le recours à la chaleur renouvelable, une meilleure isolation et l’utilisation d’un indicateur de mesure degré-heure (DH).

Les plafonds de ressources à respecter pour les locataires

Voici les plafonds de ressources imposés pour locataires en 2022 :

• Pour une personne seule : zone A bis : 39 363 €, zone A : 39 363 €, zone B1 : 32 084 € ;
• Pour un couple sans enfant : zone A bis : 58 831 €, zone A : 58 831 €, zone B1 : 42 846 € ;
• Pour une personne seule ou un couple avec une personne à charge : zone A bis : 77 120 €, zone A : 70 718 €, zone B1 : 51 524 €;
• Pour une personne seule ou un couple avec deux personnes à charge : zone A bis : 92 076 €, zone A : 84 708 €, zone B1 : 62 202 €;
• Pour une personne seule ou un couple avec trois personnes à charge : zone A bis : 109 552 €, zone A : 100 279 €, zone B1 : 73 173 €;
• Pour une personne seule ou un couple avec quatre personnes à charge : zone A bis : 123 275 €, zone A : 112 844 €, zone B1 : 82 465 € ;
• Majoration par personne à charge à partir de la cinquième personne : zone A bis : 13 734 €, zone A : 12 573 €, zone B1 : 9 200 €.