PTZ 2025 : Le retour des maisons individuelles dans le dispositif

Depuis plusieurs années, le Prêt à Taux Zéro est un levier incontournable pour permettre aux primo-accédants de concrétiser leur rêve de devenir propriétaires. Ce dispositif, qui offre la possibilité d’emprunter sans intérêt une partie du montant de leur bien immobilier, a cependant connu des ajustements qui ont restreint son champ d’application.

En 2024, une réforme a notamment exclu les maisons individuelles du dispositif, limitant le PTZ aux appartements situés dans des zones où la demande de logements est la plus forte.

Or, Valérie Létard a récemment confirmé une bonne nouvelle pour ceux qui envisagent l'achat d’une maison : dès 2025, le PTZ devrait s’ouvrir à nouveau aux maisons individuelles. Une réintégration très attendue par les futurs propriétaires, bien que les conditions diffèrent quelque peu de celles appliquées aux logements collectifs.

Inscrite en tant qu’amendement dans le Projet de Loi de Finances pour 2025, la mesure compte remédier à la crise du logement actuelle en relançant l’accession à la propriété sur l’ensemble du territoire. Cependant, certains ajustements introduits pour 2025 limitent légèrement les avantages du PTZ pour les maisons individuelles par rapport aux appartements.

Quels sont ces ajustements et comment influencent-ils les projets des primo-accédants ? Zoom en détails sur le PTZ et sur le retour des maisons individuelles dans le dispositif.

Le retour attendu du PTZ pour les maisons individuelles en 2025

Début octobre, le Premier Ministre Michel Barnier annonçait lors de son discours de politique générale une volonté d’élargir le dispositif PTZ à tout le territoire. Rapidement confirmé par la Ministre du Logement Valérie Létard ainsi que par le Projet de Loi de Finances 2025, cet élargissement est une bonne nouvelle pour les primo-accédants de tout le pays. Une question brûle cependant les lèvres : Quid des maisons individuelles ?

La réponse ne s’est pas fait attendre. Valérie Létard, au micro de Franceinfo le mercredi 23 octobre a confirmé qu’en 2025 le PTZ serait non seulement élargi à tout le territoire, mais qu’il sera également possible de bénéficier du dispositif pour l’ achat d’un appartement neuf ou d’une maison neuve, et ce en zone tendue (A, A bis, B1) ou détendue (B2, C). Une bonne nouvelle donc, qui offre ainsi une alternative de financement bienvenue pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires.

« Un PTZ accessible sur l'ensemble du territoire, et quelle que soit la forme de logement est LA bonne réforme pour permettre la relance attendue du logement neuf. Avec cette réforme, le gouvernement fait d'une pierre deux coups : relance rapide du secteur par la maison individuelle neuve et recettes supplémentaires de TVA notamment pour le budget de l'État. »

Quels critères pour ce nouveau PTZ ?

Le montant maximal du PTZ, appelé quotité, varie selon les revenus fiscaux de référence des ménages et s'étend de 20 % à 50 % du coût total du projet immobilier. Par exemple, une personne résidant en zone A avec un revenu annuel inférieur à 25 000 € pourra bénéficier d'une quotité de 50 % pour son PTZ, soit une couverture de la moitié de son projet d’achat (dans la limite du plafond pour un ménage d’une personne de 150 000 € d’achat, soit 67 500 € maximum).

À l’inverse, un foyer (d’une personne toujours) dont les revenus se situent entre 37 000 € et 49 000 € verra cette quotité réduite à 20 % du montant total de l’acquisition. Cette échelle de quotités a pour objectif de cibler en priorité les ménages à revenus modestes, tout en maintenant un soutien pour les tranches intermédiaires.

Bien que les maisons individuelles soient bientôt de nouveau éligibles, une différenciation sera faite entre les logements individuels et collectifs. En effet, la quotité maximale accordée pour les maisons sera légèrement inférieure à celle des appartements. Cette différence vise à encourager l’acquisition de logements collectifs, en cohérence avec les priorités de densification urbaine et d’optimisation foncière.

«Par décrets (d’application de la loi de finances pour 2025), nous ferons en sorte que ces taux soient un peu plus attractifs pour les acheteurs d’appartements que de maisons mais l’écart ne sera pas très important»

Perspectives pour le PTZ au-delà de 2025

Si l’année 2025 marque le retour du PTZ pour les maisons individuelles, la durée limitée de cette mesure pose des questions sur son avenir. Les autorités n'ont pour l'instant étendu ces conditions qu’à l’année prochaine, laissant en suspens l’évolution de ce dispositif au-delà de cette période.

Selon les déclarations de la ministre du Logement, Valérie Létard, l’objectif est de "relancer la machine" du PTZ pour soutenir la construction et l’accession à la propriété sur l’ensemble du territoire, mais surtout apporter une réponse à cette crise du logement lancinante qui perdure depuis plus de longs mois.

Cependant, les orientations budgétaires et les priorités politiques à venir détermineront la suite de cette mesure. Le gouvernement pourrait décider de maintenir cette ouverture, voire de l'élargir, si les résultats de 2025 s’avèrent satisfaisants, en termes d’accès à la propriété pour les ménages modestes et de dynamisation du marché de la construction neuve.

Pour l’instant, aucune garantie n’a été donnée quant à la pérennité des nouvelles règles du PTZ, qui restent soumises aux évolutions économiques et aux priorités de développement territorial. En attendant, les primo-accédants qui souhaitent profiter de cette opportunité sont invités à anticiper leur projet dès 2025 pour bénéficier de cette mesure temporaire.

Rappel historique du PTZ

Lancé en 1995, le Prêt à Taux Zéro a été créé dans le but de faciliter l’accès à la propriété pour les primo-accédants (ceux qui achètent leur première résidence principale ou n’ont pas été propriétaire de leur RP durant les deux dernières années). Il permet à un foyer aux ressources modestes ou intermédiaires de bénéficier d’un financement d’une partie de son achat immobilier, sans intérêts d’emprunt qui sont pris en charge par l’État.

Le prêt concerne seulement l’acquisition de logements neufs, ou ancien de plus de 20 ans avec la condition de réaliser des travaux à hauteur de 25% du prix d’achat.

En 2005, le NPTZ est introduit, toujours sous conditions de ressources mais il n’est plus obligatoire de réaliser travaux pour l’achat d’un logement ancien. Un an plus tard, les plafonds de ressources de la zone A sont revalorisés afin de permettre à plus de ménages d’accéder au dispositif sur les marchés très tendus.

Le PTZ+ entre en vigueur en 2011, les plafonds de ressources sont supprimés et les montants et durées de prêt sont modifiés. Un an plus tard, le PTZ+ est limité à l’immobilier neuf ainsi qu’aux logements sociaux vendus aux occupants, et l’ancien est exclu du dispositif.

Après quelques modifications et tentatives, le PTZ+ redevient finalement PTZ en 2014, puis est réouvert à l’ancien en 2015 sous conditions de travaux. En 2016, le gouvernement en place assouplit les conditions d’attribution et modalités du dispositif, et le PTZ ancien est désormais étendu à tout le territoire.

En 2018 intervient une mise à jour majeure du PTZ qui deviendra celui d’aujourd’hui :

• Montant du prêt plafonné à 40% pour le PTZ neuf en zone tendue (A, A bis et B1)
• Toujours possible de contracter un PTZ dans le neuf en zone détendue (B2 et C) mais la quotité est réduite de moitié (20% au lieu de 40%)
• Le PTZ ancien est réservé aux zones B2 et C, à 40% de quotité

Cette version sera reconduite en 2019 puis en 2020 avec un seul changement : obligation de respecter un consommation énergétique annuelle de 331kWh/m² maximum pour un PTZ dans l’ancien après travaux.

À la suite de ça, seules des modifications mineures de plafonds sont enregistrées jusqu’au 1er avril 2024 où le coup de tonnerre gronde : les maisons individuelles sont exclues du dispositif (par soucis en partie écologique de réduction de l’artificialisation des sols), alors qu’elles représentaient environ 70% des PTZ. Le dispositif se recentre sur les appartements neufs en collectif et en zone tendue. Le PTZ ancien avec travaux est conservé pour les zones B2 et C.

À ce moment-là, les possibilités sont grandement réduites pour les primo-accédants, mais en juillet est annoncé une importante réforme du zonage qui reclasse environ 860 communes, dont plus de 200 en zone tendue. Un nouveau zonage qui redonne une lueur d’espoir en ouvrant le dispositif à un nombre considérable de ménages supplémentaires. En outre, les plafonds sont revalorisés, et une nouvelle tranche de revenus est créée pour inclure encore plus de foyers dans l’éligibilité.

Nous arrivons donc ici à un point charnière dans l’existence du PTZ, qui s’apprête à toucher une portée jamais égalée auparavant avec l’élargissement du dispositif à tout le territoire EN PLUS de la réintégration des maisons et du maintien du PTZ dans l’ancien. Ce revirement est applaudi par tous les professionnels du secteur, qui tiraient la sonnette d’alarme du logement depuis l’année dernière déjà.