Prolongation de l'encadrement des loyers : le Sénat dit oui jusqu'en 2028, mais pas pour Rennes
L'encadrement des loyers ne devrait pas s'éteindre fin novembre, mais il ne gagnera aucune nouvelle ville. Le 21 octobre 2026, le Sénat a voté en première lecture deux ans de prolongation. Rennes, qui réclamait le dispositif, resterait à l'écart jusqu'à fin 2028.
Un large vote pour deux ans de sursis
Le scrutin n'a pas laissé de place au suspense : 325 sénateurs ont voté pour, 17 contre.
Le texte adopté est la proposition de loi « pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs », portée par le député socialiste Iñaki Echaniz. L'Assemblée nationale l'avait votée le 11 décembre 2025 pour rendre l'encadrement permanent.
Le texte adopté par le Sénat réécrit son article 1er.
Article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ÉLAN) : l'expérimentation, portée à huit ans par la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (3DS), passerait à dix ans selon le texte n° 14 (2026-2027) du Sénat.
L'encadrement du niveau des loyers plafonne le loyer à la signature du bail. Le plafond, fixé chaque année par arrêté préfectoral, correspond au loyer médian du secteur majoré de 20 %. Un complément de loyer reste possible si la localisation ou le confort du logement le justifient.
9 territoires, 70 communes, 1,2 million de locataires du parc privé, sur 7,7 millions en France : c'est le périmètre actuel de l'encadrement des loyers, selon le Sénat et la Cour des comptes.
Prolonger sans étendre : le compromis du Sénat
Le Sénat refuse de rouvrir le délai de candidature comme de réformer la procédure, qui passe par une demande de la collectivité (intercommunalité, Ville de Paris ou métropole) puis par un décret. Les députés allaient plus loin : une simple délibération aurait suffi, y compris, sous conditions, hors zone tendue.
Devant les sénateurs, le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, a accepté la prolongation « pour les communes déjà bénéficiaires et uniquement pour celles-ci », rapporte l'AFP. Le texte prévoit en revanche une clause de sortie. La collectivité à l'origine de la demande pourrait mettre fin au dispositif avant 2028, sur tout ou partie de son territoire. Chaque commune concernée aurait alors deux mois pour demander son maintien.
Encadrement des loyers à Rennes : la porte reste fermée
Rennes n'applique pas l'encadrement du niveau des loyers et ne fait pas partie des territoires engagés. La ville n'a été classée en zone tendue, avec une quinzaine de communes de son agglomération, que par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023.
Elle n'aurait de toute façon pas pu candidater, puisque la loi ÉLAN fermait le dépôt des demandes quatre ans après sa publication, soit fin novembre 2022, neuf mois avant ce classement. Pourtant, ses élus le demandaient : Le 11 septembre 2026, Rennes a rejoint l'appel des villes pour l'encadrement des loyers, aux côtés de Paris, Lyon, Marseille ou Montpellier. L'appel plaidait pour la pérennisation du dispositif, son extension à toutes les collectivités volontaires et des contrôles renforcés.
La maire, Nathalie Appéré, y a fait valoir que l'offre locative se contracte aussi à Rennes, sans encadrement. Selon elle, un locataire rennais sur quatre pourrait voir son loyer baisser avec la mesure, rapporte France 3 Bretagne.
Si la version du Sénat s'impose, Rennes ne pourra pas plafonner ses loyers avant fin 2028. Il lui faudrait ensuite une nouvelle loi pour y entrer.
Plafonnement des loyers à Rennes
En zone tendue, le décret n° 2017-1198, reconduit jusqu'au 31 juillet 2027 par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, plafonne en principe la hausse à la relocation et au renouvellement du bail. Elle ne peut dépasser la variation de l'IRL, l'indice de référence des loyers publié chaque trimestre par l'Insee, sauf travaux ou loyer manifestement sous-évalué.
Cette limite ne s'applique ni aux logements loués pour la première fois, ni à ceux vides depuis plus de dix-huit mois. Le bailleur qui met en location un appartement acheté parmi les programmes immobiliers neufs à Rennes fixe donc librement son premier loyer, sous réserve des plafonds d'un éventuel dispositif fiscal. À noter que le loyer des logements classés F ou G au DPE ne peut plus être augmenté.
Deux ans pour mesurer l'effet sur l'offre locative
La commission des affaires économiques du Sénat juge que les conditions d'une pérennisation ne sont pas réunies. Aucune étude empirique, selon elle, n'a permis d'écarter un effet négatif de l'encadrement sur l'offre locative.
La Cour des comptes dresse un constat voisin dans son rapport du 14 octobre 2026. Elle reconnaît un effet modérateur à court terme, mais juge les effets à moyen terme sur l'offre impossibles à mesurer avec les données françaises. Son premier scénario rejoint la ligne sénatoriale, à condition de réformer le dispositif en profondeur.
65 % : c'est la part des logements loués couverte par les 7,2 millions de loyers déclarés dans « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI), le service en ligne des impôts, selon la Cour des comptes.
Le texte sénatorial veut combler ce trou statistique grâce à la déclaration des loyers dans GMBI, aujourd'hui facultative, qui deviendrait obligatoire dès 2027 au lieu de 2029. Les propriétaires y indiqueraient un loyer hors charges, en distinguant le loyer de base de l'éventuel complément, et ces montants seraient transmis au ministère du Logement.
Dans les villes encadrées, les locataires auraient un an pour contester un complément de loyer ou réclamer une baisse, contre trois mois et trois ans aujourd'hui.
Dernier passage chez les députés avant l'échéance
La prolongation n'est pas encore inscrite dans la loi. Le texte a été transmis à l'Assemblée nationale le 22 octobre 2026 pour une deuxième lecture. Faute de procédure accélérée, seul un vote conforme des députés permettrait en pratique de tenir l'échéance.
La présidente de la commission des affaires économiques du Sénat, Dominique Estrosi Sassone, a demandé ce vote conforme, selon Public Sénat. Franceinfo évoque un objectif d'adoption définitive vers le 15 novembre.
Sans loi promulguée à temps, l'expérimentation prendra fin le 23 novembre 2026 selon le Sénat ou le 24 novembre inclus selon la Cour des comptes. Le plafonnement cesserait alors dans les communes concernées.
Pour un investissement locatif à Rennes en 2027, le cadre resterait donc celui des règles de la zone tendue.