Pouvoir d'achat immobilier : une timide progression sur l'année 2025
Le pouvoir d'achat immobilier des Français sort doucement de la zone rouge. En décembre 2025, une légère progression de la surface habitable pour une mensualité de 1 000 € sur vingt ans a été observée dans une étude publiée par l'intermédiaire en crédit Meilleurtaux. Une bouffée d'oxygène après le creux historique de fin 2023. Mais cette embellie n'occulter pas le fait que les acquéreurs ont perdu beaucoup de surface et de capacité d'emprunt en 5 ans.
Une reprise modeste après le creux historique de 2023
Le pouvoir d'achat immobilier, c'est la surface qu'un ménage peut s'offrir pour un budget de mensualité donné. Un thermomètre qui mesure la capacité réelle des Français à devenir propriétaires.
Fin 2023, le marché touchait son point le plus bas depuis des années. Pour une mensualité de 1 000 € sur vingt ans, les acquéreurs ne pouvaient prétendre qu'à 51 m². Un studio dans les grandes métropoles, à peine un deux-pièces en province. La faute à des taux d'emprunt qui avaient grimpé jusqu'à 4,2 %, asphyxiant les projets d'achat.
Deux ans plus tard, le tableau s'éclaircit. En décembre 2025, cette même mensualité permettait de financer 59 m², selon le baromètre Meilleurtaux. De quoi transformer un studio en petit deux-pièces, ou un trois-pièces étriqué en appartement familial respirable.
Mais la dynamique n'est que très légère. Entre décembre 2024 et décembre 2025, le gain se limite à 2 m² en moyenne.
En décembre 2025 :
- Surface finançable (1 000 €/mois, 20 ans) : 59 m²
- Taux moyen sur 15 ans : 3,06 %
- Taux moyen sur 20 ans : 3,27 %
- Taux moyen sur 25 ans : 3,37 %
Des taux stabilisés, une capacité d'emprunt préservée
Après les montagnes russes de 2022 et 2023, les taux d'emprunt ont trouvé leur rythme de croisière. Sur l'ensemble de l'année 2025, la variation n'excède pas 8 points de base. En décembre 2024, le taux moyen sur vingt ans s'affichait à 3,35 %. Douze mois plus tard, il s'établit à 3,27 %.
Cette accalmie tranche avec la tempête des années précédentes. Entre 2021 et 2023, les taux avaient bondi de moins de 1 % à plus de 4 %, fermant la porte du crédit à des milliers de ménages.
Concrètement, avec un taux à 3,27 % sur vingt ans, une mensualité de 1 000 € permet d'emprunter 175 991 €. Pour un couple disposant de 4 300 € de revenus nets mensuels, la capacité d'emprunt atteint 252 000 € sur vingt ans à 3,25 % (baromètre CAFPI de janvier 2026).
Les banques, de leur côté, jouent le jeu pour rebooster l'accès à la propriété. Après avoir serré les vannes du crédit pendant la crise, les établissements rouvrent les robinets. La concurrence reprend ses droits : chaque enseigne cherche à capter de nouveaux clients, multipliant les offres attractives.
"Malgré les tensions sur l'économie, les banques françaises continuent de soutenir le crédit immobilier. Elles n'hésitent pas à rogner sur leurs marges pour rester attractives. La concurrence entre établissements joue pleinement son rôle, limitant les hausses"
Maxime Chipoy, directeur éditorial de Meilleurtaux
Pour les meilleurs dossiers, les décotes peuvent atteindre 2,90 % sur quinze ans.
Mais une grande perte de surface depuis 2020
Les deux mètres carrés gagnés en 2025 ne doivent pas masquer la dure réalité. Sur cinq ans, le pouvoir d'achat immobilier des Français a fondu comme neige au soleil. En décembre 2020, cette même mensualité de 1 000 € sur vingt ans ouvrait les portes d'un 72 m². Aujourd'hui, elle ne donne accès qu'à 59 m². L'équivalent d'une chambre confortable supplémentaire s'est volatilisé.
Le coupable principal est bien sûr la remontée brutale des taux d'intérêt. En décembre 2020, emprunter sur vingt ans coûtait 1,10 % en moyenne. Cinq ans plus tard, le compteur affiche 3,27 %. Soit 217 points de base d'écart, un gouffre qui se traduit directement dans le portefeuille des ménages.
Pour une mensualité de 1 000 € par mois, cette envolée représente près de 40 000 € de capacité d'emprunt en moins, selon les calculs de Meilleurtaux. De quoi financer une cuisine équipée, un rénovation complète, ou tout simplement le supplément nécessaire pour accéder au bien convoité.
Le problème, c'est que les prix de la pierre n'ont pas suivi le même chemin. Là où les taux ont grimpé de 200 %, les valeurs immobilières n'ont reculé que de quelques timides points dans la plupart des territoires.
La correction nette du marché n'a pas eu lieu. Avec les taux qui se stabilisent et les acheteurs qui reviennent après avoir mis leur projet en pause ces dernières années, il ne sert à rien d'attendre pour acheter
.
En outre, les leviers pour compenser cette perte restent maigres. Les salaires n'ont pas progressé au même rythme que les taux. Les durées de prêt, déjà étirées jusqu'à 25 ans (voire 27 ans pour l'immobilier neuf), ne peuvent guère s'allonger davantage sans faire exploser le coût total du crédit. Quant à l'apport personnel, il demeure le talon d'Achille de nombreux primo-accédants.
Évolution du pouvoir d'achat immobilier (2020-2025)
| Année | Surface finançable | Taux moyen 20 ans | Évolution annuelle |
|---|---|---|---|
| 2020 | 72 m² | 1,10 % | Référence |
| 2021 | 71 m² | ~1,05 % | -1 m² |
| 2022 | 58 m² | ~2,50 % | -13 m² |
| 2023 | 51 m² | ~4,20 % | -7 m² |
| 2024 | 57 m² | 3,35 % | +6 m² |
| 2025 | 59 m² | 3,27 % | +2 m² |
Bilan sur cinq ans : -13 m² de pouvoir d'achat immobilier.
Des disparités territoriales marquées
Derrière la moyenne nationale se cache une France à plusieurs vitesses. D'un côté, des villes où le pouvoir d'achat immobilier bondit. De l'autre, des métropoles où chaque mètre carré reste un luxe inaccessible.
Les grandes gagnantes de 2025 sont Le Havre et Saint-Étienne. Dans la cité normande, la surface finançable pour 1 000 € par mois a grimpé de 16 m² sur l'année, pour atteindre 94 m². À Saint-Étienne, le bond atteint 13 m², portant le pouvoir d'achat à 140 m² , de quoi s'offrir un appartement familial avec une belle terrasse. Le secret de ces performances : des prix au plancher (1 258 €/m² à Saint-Étienne, 1 871 €/m² au Havre) et une correction plus franche qu'ailleurs. Nîmes et Grenoble tirent également leur épingle du jeu, avec des gains supérieurs à 3 m².
Paris, Strasbourg et Le Mans voient leur surface finançable reculer d'un mètre carré. Dans la capitale, le constat est particulièrement cruel : pour 1 000 € de mensualité sur vingt ans, un acquéreur ne peut prétendre qu'à 18 m². Un studio, guère plus. Avec un prix moyen de 9 718 €/m², la Ville Lumière reste un horizon lointain pour la majorité des ménages.
Entre ces deux extrêmes, les grandes métropoles régionales stagnent. Lyon (38 m²), Nice (33 m²), Bordeaux (40 m²) : les surfaces finançables n'ont quasiment pas bougé en douze mois. Des marchés sous tension où l'offre peine à répondre à la demande, maintenant les prix à des niveaux élevés malgré le reflux des transactions.
Rennes gagne 2 m² sur un an et 6 m² sur 2 ans, récupérant ainsi quasiment la moitié du pouvoir d'achat perdu depuis la crise sanitaire (-14m²). De quoi redonner un peu d'espoir sur un marché très tendu pour investir dans la capitale bretonne ou y acheter sa résidence principale.
Pour les deux tiers des vingt villes étudiées par Meilleurtaux, le bilan 2025 oscille entre stabilité et gain modeste de 2 m².
Surfaces finançables par ville (1 000 €/mois sur 20 ans, décembre 2025)
| Ville | Surface 2025 | Évolution sur 1 an | Prix moyen/m² |
|---|---|---|---|
| Saint-Étienne | 140 m² | +13 m² | 1 258 € |
| Le Havre | 94 m² | +16 m² | 1 871 € |
| Rennes | 54 m² | +2 m² | ~3 875 € |
| Nantes | 52 m² | +2 m² | ~3 384 € |
| Montpellier | 51 m² | +1 m² | ~3 425 € |
| Toulouse | 51 m² | +1 m² | ~3 533 € |
| Strasbourg | 47 m² | -1 m² | ~3 756 € |
| Bordeaux | 40 m² | stable | ~4 445 € |
| Lyon | 38 m² | stable | ~4 577 € |
| Nice | 33 m² | stable | ~5 331 € |
| Paris | 18 m² | -1 m² | ~9 718 € |
Source : Meilleurtaux / MonImmeuble. Prix au m² issus de MeilleursAgents.
2026 : vers un statu quo des conditions de crédit
Faut-il espérer une nouvelle embellie en 2026 ? Les professionnels du crédit tempèrent les ardeurs. Tous les voyants pointent vers une année de stabilité, sans coup d'accélérateur ni rechute brutale.
Une convergence des taux autour des 3,30 %-3,50 % sur 20 ans semble le plus probable pour cette année. Pas de plongeon vers les 2 % d'antan, mais pas non plus de retour aux 4 % qui avaient grippé le marché.
Côté politique monétaire, la Banque centrale européenne (BCE) a maintenu ses taux directeurs lors de sa réunion du 18 décembre 2025, après plusieurs baisses successives représentant 100 points de base sur l'année.
L'OAT 10 ans (l'obligation d'État qui sert de boussole aux banques pour fixer leurs barèmes) se maintient autour de 3,5 %. Un niveau stable, mais suffisamment élevé pour empêcher toute détente spectaculaire des conditions de crédit. Le baromètre CAFPI de janvier 2026 confirme cette tendance, avec des taux qui oscillent entre 3,1 % et 3,35 % selon les durées.
Sur le front politique, aucune mesure d'envergure ne se profile pour soutenir l'accession à la propriété. Le contexte budgétaire contraint et l'instabilité gouvernementale ont relégué le logement au second plan des priorités. Les acquéreurs devront composer avec les dispositifs existants, sans renfort supplémentaire.
Reste l'inconnue géopolitique. Un choc inflationniste lié aux tensions internationales, une crise budgétaire majeure ou un retournement économique brutal pourraient rebattre les cartes.
Du côté du marché, SeLoger et Meilleurs Agents anticipent 980 000 transactions dans l'ancien en 2025, contre 929 000 en 2025. Les prix devraient progresser de 2 à 3 % au niveau national.