Pour lutter contre la spéculation, la Métropole de Rennes garde ses terrains

Voici maintenant plus de 5 ans que les prix de l’immobilier flambent à Rennes et dans toutes les communes de la métropole. En janvier 2023, le prix de l'immobilier neuf à Rennes a atteint le chiffre historique de 5 628€ le m². Pour son futur PLH la Métropole de Rennes prévoit de désormais dissocier foncier et bâti pour le logement social comme pour le parc privé. Explications...

PLH à Rennes : Les murs oui, le terrain non.

Les élus rennais souhaitent freiner la hausse des prix immobiliers à Rennes et dans sa métropole ou les tarifs de l’immobilier neuf atteignent en moyenne 4 228€. La solution ? Le foncier appartenant à la métropole sera certes vendu, mais uniquement pour l’exploitation du bâti. Le terrain lui restera la propriété de la collectivité.

La dissociation de la propriété foncière et du bâti existait déjà à Rennes dans le cadre de l’accession sociale. La règle sera désormais appliquée à la totalité du foncier public, y compris dans le cadre de vente à des promoteurs du parc privé.

La Métropole rennaise restera de cette manière propriétaire des emplacements, dont elle vendra l’exploitation à des promoteurs. L’objectif étant de faire baisser les prix de l’immobilier neuf à Rennes et en métropole rennaise.

Le Bail Réel Solidaire de Rennes Métropole

Le dispositif qui a inspiré cette nouvelle orientation dans la gestion du foncier public est le Bail Réel Solidaire. En place à Rennes depuis 2018, il est issu de la Loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), promulguée en 2014.

Cette manœuvre permet, via un bail emphytéotique (compris entre 18 et 99 ans) de diminuer le prix des logements à la vente. Avec un tarif compris entre 2 055 € et 2460 €/m² de surface habitable, hors stationnement, les ventes immobilières en bail réel solidaire sont très en dessous du prix du marché. Ces logements abordables sont toutefois réservés à des ménages dont les revenus ne dépassent pas les plafonds mis en place.

L’organisme en charge du dispositif, l’Office de Foncier Solidaire de Rennes Métropole, est le deuxième du genre à avoir été créé sur le territoire national après celui de Lille.

Le nouveau Programme local de l’habitat de Rennes Métropole

Le nouveau PLH mis en place par Rennes Métropole pour la période de 2025 à 2028 fait déjà du bruit dans la presse et se présente comme le plus ambitieux et contraignant de tout l’hexagone.

« Le sol est un bien collectif et le logement n’est pas une marchandise comme les autres. La notion de propriété privée a évolué tout au long de l’histoire. C’est seulement depuis la Révolution française qu’elle est devenue une “drogue dure” ».

À l’intérieur de Rennes Métropole, 26 000 demandes de logements sont en attente. Pour remédier à ce manque, le nouveau Programme local de l’habitat de la métropole prévoit :

• la construction de 3 750 logements dans le parc privé,
• la construction de 1250 logements HLM,
• l’extension à 20 villes de métropole du dispositif Bail réel solidaire,
• l’encadrement des meublés touristiques et des loyers dans les secteurs où ils sont jugés trop élevés,
• la densification des constructions sur des espaces restreints pour limiter l’artificialisation des terres agricoles.
• la construction bas carbone.

Parmi les mesures attendues, la construction de 10 % logements à venir en pratiquant la requalification d’anciens bureaux ou de friches industrielles.

"il s'agit d'utiliser des terrains ou des sites sur lesquels nous savons que des projets sont prévus, mais dans deux ou trois ans. Nous pouvons installer des logements modulaires sur ces sites pour loger un public prioritaire. Des sites ont déjà été identifiés sur la ville de Rennes "boulevard Villebois Mareuil par exemple"

Un programme concerté

Le nouveau PLH de Rennes devrait être adopté en juin 2023. Pour son élaboration, une concertation publique a été menée en octobre 2021. En 2022, 5 réunions ont eu lieu à Rennes, Cesson-Sévigné, Gévezé, Chantepie et Pont-Péan. De ces consultations publiques sont ressorties 5 attentes majeures :

1. la multiplication des logements disponibles,
2. une meilleure maitrise des prix et des typologies des logements par la collectivité,
3. une meilleure prise en compte du vieillissement de la population dans la conception des nouveaux logements,
4. la réalisation de logements plus éco-responsables, sobres et économes en énergie,
5. la création de lieux de vie favorisant la mixité et la cohésion sociale.

Un nouveau statut d’Autorité Organisatrice de l’Habitat

Si la métropole de Rennes et sa présidente peuvent désormais appliquer des mesures aussi radicales, c’est que depuis le dernier PLH, la loi 3DS a été votée. 3 D comme différenciation, décentralisation, déconcentration. S comme simplification.

La loi 3DS, adoptée en février 2022, doit donner davantage de pouvoir aux collectivités quant à l’aménagement des territoires. Elle induit le renforcement du rôle du préfet et des élus locaux dans les politiques de santé, de mobilité et de logement.

Les Métropoles et autres intercommunalités peuvent donc depuis l’année dernière, être reconnues en tant qu’AOH ou Autorité Organisatrice de l’Habitat. Les AOH participent à la répartitions des zonages fiscaux (typiquement les zones Pinel en Bretagne) et peuvent décider de leur stratégie patrimoniale et d’aménagement du territoire.

Pour le moment, si des métropoles comme celles de Nantes, Lyon, Grenoble ou Rouen présentent les prérequis pour l’obtention de ce nouveau statut d’AOH, seul Brest et Rennes ont obtenu le sésame.

4 critères sont à réunir pour se voir attribuer cette autorité :

• être pourvu d’un programme local de l’habitat exécutoire,
• avoir approuvé un PLUI,
• avoir conclu une convention intercommunale d’attribution,
• être délégataire des aides à la pierre.