PLF 2025 : LMNP, MaPrimeRénov', PTZ... Les mesures annoncées

Le Projet de Loi de Finances 2025, présenté en Conseil des ministres le jeudi 10 octobre, révèle les nouvelles orientations budgétaires du gouvernement pour l’année qui vient, et notamment pour le secteur qui nous intéresse ici : le logement. Ce secteur, essentiel pour répondre aux besoins de millions de Français, fait face à des problématiques importantes, tant au niveau de l’accessibilité que de la transition écologique. Cette année, le PLF est résolument dans une optique de freinage des dépenses, et ce dans tous les domaines.

Parmi les annonces phares, on note un soutien maintenu, mais redimensionné, pour la réonvation énergétique à travers l’aide MaPrimeRénov’. Néanmoins, cette aide voit son budget réduit. En parallèle, le PLF 2025 s’attaque à la fiscalité avantageuse de la location meublée courte durée, dans le but de favoriser la location de longue durée et de contrer les difficultés de logement dans les zones touristiques.

Nous ferons ici un tour d’horizon des mesures clés annoncées pour le logement dans ce PLF 2025, en analysant leurs implications pour les propriétaires, les locataires et les acteurs du secteur immobilier.

Budget MaPrimeRénov’ raboté

MaPrimeRénov’, l’aide principale destinée aux travaux de rénovation énergétique, subit un ajustement budgétaire important. Le gouvernement a ainsi décidé de réduire d’un milliard d’euros le budget alloué à ce dispositif, qui passe de 3,3 milliards d’euros en 2024 à 2,3 milliards d’euros pour l’année prochaine.

Une décision justifiée par la « sous-utilisation » des crédits disponibles l’année précédente, selon le ministère de l’Économie, qui assure que le dispositif reste en adéquation avec les besoins réels des ménages.

Toutefois, cette réduction pourrait freiner les projets de rénovation énergétique à grande échelle. En 2024, MaPrimeRénov’ avait déjà évolué pour encourager des travaux de plus grande envergure, visant plusieurs aspects de la rénovation au lieu de s’en tenir à des interventions isolées, comme le remplacement d’une chaudière.

Cependant, l’exigence de travaux d’ampleur avait entraîné une diminution notable des demandes, certains ménages ne disposant pas des ressources suffisantes pour entreprendre des projets plus coûteux. En réponse, le gouvernement avait temporairement assoupli les critères, permettant des rénovations simples sans obligation de diagnostic de performance énergétique (DPE).

À partir du 1er janvier 2025, le dispositif devrait revenir à sa version initiale de début 2024, où les aides seront à nouveau concentrées sur des rénovations d’envergure, visant à améliorer drastiquement l’efficacité énergétique des logements. L’accent mis sur des projets globaux pourrait décourager certains bénéficiaires potentiels, mais le gouvernement espère ainsi favoriser les rénovations qui auront un réel impact sur la consommation énergétique des bâtiments en France.

Le PTZ bel et bien étendu

Comme l’avait annoncé Michel Barnier lors de son discours de politique générale le 1er octobre dernier, le Prêt à Taux Zéro (PTZ), sera étendu à tout le territoire en 2025. Il n’y a cependant pas encore de précisions quant aux modalités de cette extension (types de biens éligibles, quotités, neuf ou ancien...). On ne sait donc pas si les maisons individuelles seront réintégrées dans le dispositif, comme le souhaite notamment la FFB.

Pour rappel, le PTZ est un prêt à 0% d’intérêts d’emprunt destiné exclusivement aux primo-accédants, pouvant financer jusqu’à 50% du montant d’une opération immobilière. Pour en bénéficier, il faut donc :

• Être primo-accédant - ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 2 ans
• Occuper le logement à titre de résidence principale durant au moins 6 ans
• Se situer dans l’une des tranches des plafonds de ressources du PTZ (4 tranches) fixés selon la zone géographique du bien acheté (Zones A, Abis, B1, B2 ou C), plafonds revalorisés les des modifications du PTZ en avril et juillet 2024
• Que le bien acquis soit un appartement neuf en collectif pour les zones tendues (maisons exclues du dispositif), ou un bien ancien en vue de rénovation d’un coût minimum de 25% du prix d’achat pour les zones B2 et C.

Ce dernier critère serait cependant sur le point de changer avec l’extension du dispositif à tout le territoire, afin de permettre à de nombreux ménages supplémentaires d’accéder au dispositif. À noter que plus de 70% des PTZ octroyés le sont pour l’achat d'un logement neuf.

La niche fiscale LMNP supprimée, les locations Airbnb dans le collimateur

Dans le PLF 2025, le gouvernement vise également à réformer la fiscalité appliquée aux biens immobiliers loués en meublé de courte durée, tels que les locations de type Airbnb. En effet, l’un des principaux avantages fiscaux de la location meublée non professionnelle (LMNP), concernant le calcul de la plus-value en cas de vente, sera supprimé à compter du 1er janvier 2025.

Cette mesure a pour objectif de réduire les incitations à la location touristique de courte durée, qui contribue au manque de logements disponibles pour les locations de longue durée, notamment dans les zones touristiques à forte tension.

Jusqu'à maintenant, lorsque des propriétaires vendaient un bien qu’ils avaient loué en LMNP, ils pouvaient exclure les amortissements du bien – c’est-à-dire la perte de valeur annuelle comptable – du calcul de la plus-value. Ce traitement fiscal favorable permet de réduire l’impôt dû lors de la cession, rendant la location meublée de courte durée particulièrement attractive.

Le PLF 2025 prévoit désormais d’intégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value, ce qui alourdira le montant imposable lors de la vente. Appliquée seulement sur les ventes faites à partir du 1er janvier 2025, cette mesure pourrait ainsi augmenter les recettes fiscales de 200 millions d’euros dès l’année prochaine.

Cette suppression de l’avantage fiscal cherche à rééquilibrer le marché locatif en encourageant les propriétaires à privilégier des baux de longue durée, au détriment des locations meublées souvent réservées à des séjours temporaires. Le ministère de l’Économie souligne que cette fiscalité préférentielle pour la LMNP contribue aux difficultés rencontrées par de nombreux Français pour trouver un logement à l’année, et s’avère incompatible avec les objectifs de la politique publique du logement, notamment dans les zones à forte pression touristique.

Pour les propriétaires, cette nouvelle disposition pourrait influer sur leurs choix de location et les inciter à revenir vers des locations nues, généralement encadrées par des baux de trois ans, plutôt que d’opter pour des meublés à bail court. Cependant, l’impact global de cette mesure pourrait être relativement limité, car les propriétaires bénéficient d’autres exonérations et dispositifs de réduction d’impôt et d’abattements en fonction de la durée de détention du bien.

Par exemple, au bout de 22 ans de possession, les propriétaires sont entièrement exonérés de l’impôt sur la plus-value. De plus, cette mesure ne s'appliquera pas aux donations ou successions, dans lesquelles aucun impôt sur la plus-value n’est perçu.

Volet social et lutte contre le sans-abrisme

Il a été comptabilisé dans le budget 2025 une enveloppe plus importante que l’année passée pour le plan Logement d’abord, qui lutte contre le sans-abrisme. En effet, la mission “Cohésion des territoires” s’est vu octroyer un budget de 200 millions d’euros supplémentaires par rapport à l’année passée (de 23,5 milliards à 23,7 milliards). Le gouvernement a affirmé le maintien des capacités d’accueil du parc d’hébergement d’urgence à 203 000 places pour l’année 2025.

La réduction de loyer de solidarité (RLS), elle, “sera maintenue en 2025 à son niveau de 2024” a affirmé le gouvernement, au grand dam des bailleurs sociaux qui ont vu leurs ressources tronquées d’environ une dizaine de milliards d’euros depuis l’entrée en vigueur du dispositif en 2018.