PLF 2025 : Les différents amendements pour le logement et le LMNP révisé
Le Projet de Loi de Finances (PLF) 2025 vient d'être présenté dans un contexte économique difficile, marqué par un déficit public croissant qui oblige le gouvernement à trouver de nouvelles sources de financement. Le secteur du logement, déjà soumis à de nombreuses réformes ces dernières années, est au cœur du débat. Propriétaires, investisseurs ou locataires, les mesures envisagées pour 2025 concernent tout le monde.
L’un des objectifs principaux est de renforcer la justice fiscale en matière d’immobilier, en ciblant certaines niches fiscales et en réformant les dispositifs de soutien à l’investissement. Le PLF 2025 propose ainsi des amendements importants dans plusieurs domaines, notamment les locations touristiques de type Airbnb, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) et les crédits immobiliers.
Parmi toutes ces mesures, le sujet de la modification du régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est particulièrement brûlant. Alors que ce statut bénéficie d’avantages fiscaux considérables, les nouvelles dispositions pourraient remettre en cause l’intérêt de ce régime pour les investisseurs locatifs.
Les principaux amendements proposés pour le secteur du logement dans le PLF 2025
Locations Airbnb : Un régime fiscal en évolution
La location meublée touristique, notamment via des plateformes comme Airbnb, a connu un essor fulgurant ces dernières années. Cela a conduit à des disparités fiscales entre la location meublée de courte durée et la location nue, plus traditionnelle. Pour rééquilibrer ces régimes, la fameuse modification du calcul de la plus-value pour la cession d’un bien LMNP a notamment été introduite dans le PLF 2025, mais nous reviendrons en détails dessus un peu plus loin.
Il se trouve que plusieurs amendements visant à réduire l’avantage pour les locations meublées de courte durée (plus spécifiquement type Airbnb) ont également été déposés dans un souci d’équité.
Les 3 amendements consistent à modifier l’abattement fiscal sur les revenus locatifs. Le premier relève l’abattement des locations nues de 30% à 50%, afin de l'aligner sur celui des locations Airbnb et ainsi réduire l’avantage considérable de ces meublés touristiques. Le deuxième propose le même principe mais avec une revalorisation à 40% au lieu de 50%.
Le troisième part de l’autre bout de la piste en suggérant de réduire l’abattement des locations touristiques à 30%, en remettant l’avantage fiscal des meublés à hauteur de la location nue. L’objectif est bien entendu de rendre la location longue durée plus attractive, alors que les tensions sur le marché locatif sont particulièrement vives dans les grandes villes.
Prêt à taux zéro (PTZ) : Vers une extension du dispositif
Le Prêt à Taux Zéro, conçu pour faciliter l'accès à la propriété, a été réduit en 2024 à certaines zones géographiques tendues et exclusivement pour les appartements neufs. Annoncée par le Premier Ministre lors de son discours de politique générale début octobre, puis confirmée dans la présentation du PLF 2025, l’extension du PTZ a bien été validée, mais manque encore de contours précis. Il est certain qu’il sera élargi à des zones moins tendues (B2 et C), mais plusieurs propositions demandent également à le réouvrir à l’achat de maisons neuves individuelles (avec le soutien de la Ministre du Logement Valérie Létard).
Certains amendements vont même plus loin en proposant de rendre le PTZ accessible aux secundo-accédants, c’est-à-dire les ménages qui souhaitent acheter un logement plus grand après l’arrivée d’un enfant, élargissant ainsi l’accès au-delà des primo-accédants. À la base réservé au premier achat, cela ouvrirait potentiellement le dispositif à de très nombreux nouveaux ménages en France, et engendrerait sans nul doute un boost considérable au secteur du logement neuf.
Il a également été mentionné la possibilité de réviser les plafonds des montants financés par le PTZ, qui ne sont plus adaptés aux prix immobiliers qui ont largement augmenté ces dernières années.
Enfin, un amendement propose de créer, pour une durée limitée de deux ans, un PTZ sans conditions de ressources ni de localisation, pour soutenir l’accès à la propriété sur l’ensemble du territoire. Cette proposition serait une opportunité unique pour l’accession en France, mais la mesure serait très certainement trop coûteuse pour les caisses de l’État.
Crédit immobilier et fiscalité : Un soutien aux primo-accédants
Même si les taux d’intérêts sont en baisse constante depuis le mois de février, ils demeurent toujours au-delà des 3%, et les primo-accédants peinent à financer l’achat de leur première résidence principale.
Pour y remédier, une proposition a été faite de permettre la déduction des intérêts d’emprunt des revenus imposables pour les ménages. Ce crédit d’impôt s'appliquerait aux logements neufs ou anciens, acheté en qualité de résidence principale, avec un DPE de classe A à C.
Le sort du régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
L’alourdissement de la fiscalité à la revente
Actuellement, les propriétaires en LMNP bénéficient d’un avantage clé : lors de la revente d’un bien, les amortissements réalisés pendant la période de location ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value. Cela signifie que, même si la valeur comptable du bien diminue à cause de ces amortissements, la plus-value imposable reste calculée sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.
Cependant, l’article 24 du PLF 2025 propose de réintégrer ces amortissements dans le calcul des plus-values lors de la cession du bien. Concrètement, cela signifie que la base imposable serait plus élevée, ce qui alourdirait la taxation à la revente. Ce changement mettrait fin à un avantage fiscal qui distingue actuellement les loueurs non professionnels des professionnels, mais surtout ne bénéficierait pas aux locations longue durée puisqu’elles seraient logées à la même enseigne que les locations touristiques.
Ainsi, les investisseurs pourraient voir leur impôt sur les plus-values significativement augmenter, surtout après une longue période de location durant laquelle les amortissements ont considérablement réduit la valeur comptable du bien.
Le terrain d’entente : Taper seulement sur les locations touristiques de courte durée
Bien entendu, les professionnels de l’immobilier dénoncent une mesure qui pourrait décourager l’investissement dans le locatif meublé, un secteur qui a jusqu’ici bénéficié de nombreux avantages fiscaux pour attirer les investisseurs. Plusieurs députés proposent ainsi de revenir sur cette réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values, au moins pour certaines catégories de biens, comme les résidences étudiantes ou les résidences seniors, qui jouent un rôle déterminant dans le logement de populations spécifiques.
Les experts pointent également la nécessité de repenser la durée d’exonération des plus-values. Actuellement fixée à 30 ans, cette période est jugée trop longue, notamment en comparaison avec des dispositifs antérieurs qui exonéraient après 12 à 15 ans de détention. Une réduction de cette durée permettrait de redonner de la souplesse aux investisseurs, tout en maintenant un cadre fiscal attractif.
Enfin, la mise en place d’un véritable statut de l’investisseur locatif, le débattu statut bailleur privé, est réclamée par la filière immobilière. Ce statut offrirait une visibilité à long terme pour les investisseurs, qui aujourd’hui hésitent face à l’instabilité fiscale. Un cadre fiscal plus stable (12,8% d’impôt sur les revenus locatifs), associé à des dispositifs d’amortissement clairs et pérennes, pourrait inciter les ménages à revenir vers l’investissement locatif, indispensable dans un marché immobilier en pleine tension.