Où investir en loi Pinel en Ille-et-Vilaine ? Notre top 10 pour un investissement d’avenir

Le top 10 des meilleurs secteurs pour investir en Pinel en Ille-et-Vilaine

Rennes - Investissement - Morgane Caillière le 07/02/2023

Sur la côte comme dans les terres, nombre de communes d’Ille et Vilaine ont vu les prix de leur parc immobilier décoller en flèche ces 5 dernières années. Pour acheter neuf à moindre frais, le dispositif Pinel permet en 2023 d’économiser jusqu’à 21% du prix d’achat d’un logement en Pinel plus et 17.5% en Pinel classique . Mais comme tout investissement locatif, l’investissement en loi Pinel en Ille et Vilaine demande un travail de ciblage avisé et documenté. Suivez le guide...

Pour un patrimoine à haute valeur ajoutée

1. Rennes centre

Investir en immobilier neuf dans le centre rennais offre un avantage réel sur le marché de la location. Dans le centre historique de Rennes, 71% des logements privés sont des passoires énergétiques . Traduction : des logements qui ne pourront plus être loués d’ici à 2034 en fonction de leur étiquette.

Sur un marché de la location déjà très tendu. Inutile de préciser que les propriétaires qui investissent en Pinel dans des logements neufs qui présentent des étiquettes de DPE A, B ou C, réduisent quasi à néant les risques de vacance locative pour la décennie à venir.

Pourquoi choisir Rennes ?

Depuis 2017, Rennes est accessible depuis Paris gare Montparnasse en 1h25. La ville est également située à 45 minutes des plages de la côte d’Emeraude via le TER. Une qualité de vie recherchée et nouvellement facilitée par l’ouverture de la seconde ligne de métro qui ouvre des opportunités d’investissement immobilier sur des bien recherchés à proximité des nouvelles stations.

Investir en loi Pinel dans le centre-ville de Rennes n’est pas à la portée de toutes les bourses. Avec un m² dans l’immobilier neuf tournant autour de 6000€*, les prix de l’immobilier de l’hyper centre ont grimpé de 51% en 5 ans*. C’est pourtant bien dans l’hyper centre que les investisseurs en loi Pinel trouveront les programmes les plus prestigieux pour construire un patrimoine solide ou encore pour investir avant d’habiter soi-même les lieux.

En outre, les centres-villes des grandes métropoles présentent l’avantage d’attirer un grand nombre de profils de locataires :

2.Saint-Malo

plage du sillon à Saint-Malo
©Lamax - Shutterstock

Toujours selon le baromètre Arthur Loyd 2022, l’économie française connait un phénomène de littoralisation. L’héliotropisme, traduisez attirance des populations vers les bords de mer bat son plein en Bretagne ou certaines villes côtières ont vu leurs tarifs grimper vers des sommets inédits. C’est le cas de Saint-Malo dont les prix au m² se sont envolés de 77% sur ces 5 dernières années.

Contrairement à Rennes ou la flambée des prix commence à se tasser, Le tarif au m² à Saint-Malo a encore pris 10% en 2022*.

La différence de prix entre l’immobilier ancien et l’immobilier neuf à Saint-Malo est assez ténue (5 256€ pour l’ancien et 5 505€ pour le neuf en février 2023*). La ville est éligible à l’investissement en loi Pinel en raison du manque d’offre locative. Sa croissance démographique accuse 1.8% d’augmentation sur 10 ans et 49.1% des malouins sont locataires.

Investir en Pinel dans cette ville de bord de mer, riche d’histoire et tournée vers l’avenir (4 357 entreprises et 23 634 salariés) est particulièrement indiqué pour les budgets solides qui désirent se constituer un patrimoine pérenne à forte valeur ajoutée.

3.Dinard

La Perle de la côte d’Emeraude est une cité balnéaire chérie des anglais et des grands bourgeois pendant les années folles. Tout comme au sein de sa voisine malouine, acheter en immobilier neuf à Dinard , ne fait pas partie des “bons plans petits budgets”. Le prix médian du m² dans le neuf y est de 5 743€* soit à peine inférieur à celui du centre-ville de Rennes. Celui affiche une croissance de 68% sur 5 ans et encore 9% l’année dernière. Cité de prestige chérie des séniors (50% de la population a plus de 60 ans), Dinard est un emplacement de choix pour investir en loi Pinel, pour qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier de valeur.

La première activité économique de la ville est évidement le tourisme. Bordée de Villas belle époque, jalonnée de ruelles pétries de charme, nantie d’une vie culturelle riche portée entre autres par le festival du film britannique, la ville est un spot incontournable d’une côte d’Emeraude qui a vu sa fréquentation touristique augmenter de 30% en 2022 par rapport à 2021.

La ville reste néanmoins constituée de 41.1% de locataires selon l’INSEE et de près de 70% d’actifs. Le nombre d’emplois dans la zone est de 5091. Le revenu médian des dinardais est de 25 220€. Un chiffre inférieur au plafond de ressource locataire Pinel. Investir en loi Pinel à Dinard est donc une stratégie gagnante pour bénéficier à l’avenir d’un pied à terre dans un secteur de bord de mer breton ultra-coté.

 

Avec un budget limité

4.Cleunay

nouvellle station de métro dans le quartier de Cleunay à Rennes
© Pymouss - Wikimédia Commons

Cleunay est un quartier populaire rennais qui jusqu’à l’arrivée du métro fin 2022 demandait environ 15 minutes de bus pour rejoindre l’hypercentre. Les prix de l’immobilier neuf sont compliqués à obtenir dans la mesure ou le découpage des cartes en ligne considère Arsenal Redon et Cleunay de manière indifférenciée.

Le grand avantage de Cleunay est qu’il est situé dans les quartiers prioritaires de la ville de Rennes. Traduction, les programmes neufs du quartier sont éligibles au nouveau dispositif Pinel plus. Ce qui signifie que si en 2023, le taux maximum du Pinel est de 17.5% de réduction fiscale sur le prix d’un achat neuf en zone Pinel, le taux de réduction d’impôt Pinel plus, lui, permet jusqu’à 21% (pour 12 ans d’engagement.

Les deux excellentes raisons d’investir en loi Pinel sont donc, la toute nouvelle arrivée du métro qui met le quartier à moins de 10 minutes de l’hyper centre ET une réduction d’impôt plus importante pour un achat en programme immobilier neuf.

5.Villejean

Le quartier de Villejean, lui, est desservi par le métro depuis 2002. Aucune nouveauté de ce côté. Mais Villejean présente des avantages non négligeables , pour les investisseurs en loi Pinel.

  1. Il abrite l’université Rennes 2 ET le CHU de Rennes.
  2. en tant que quartier prioritaire, il est éligible au Pinel plus

Le quartier de Villejean est un secteur populaire, certes, mais c’est également un quartier qui dispose de grands équipements, comme le stade Robert Poirier ou encore le FRAC (Fond régional d’art contemporain). Parmi ses atouts, on notera également une présence associative hors norme avec plusieurs dizaines d’associations in situ, un temps de trajet vers le centre de moins de 10 minutes en métro...

Dans les communes et quartiers émergeants

6.Via Silva Cesson

Plus qu’un écoquartier, Via Silva à Cesson Sévigné a obtenu le label d’ÉcoCité. Ce morceau de ville sorti de terre au nord de Cesson Sévigné est voué à devenir un quartier mixte exemplaire en matière de développement durable.

Le quartier, desservi par le métro depuis septembre 2022 accueillera à therme 8 400 emplois répartis au sein de MV Groupe, Cap Gemini, Sopra Steria, Technicolor, le siège de Broadpeak...

Au sein de ce nouveau quartier, ce sont 6000 logements neufs qui sont attendus d’ici 2025. L’endroit est pensé pour être particulièrement riche en espaces verts et en pistes cyclables. Les commerces ne sont pas encore légion mais les écoles commencent leur installation avec l’établissement Créative Seeds et la Licorne Rouge qui forment au cinéma d’animation, aux techniques de création d’image de synthèse et aux métiers de techniciens du son.

Investir en loi Pinel dans le quartier ViaSilva semble en 2023, est une stratégie en tout point prometteuse.

7.Quartier Baud Chardonnet

S’il est un quartier qui fait parler de lui à Rennes, c’est bien Baud–Chardonnet. Et pour cause, cet emplacement d’exception en bord de Vilaine, bordé d’espaces verts (parce qu’inconstructibles) a fait l’objet d’un vaste plan d’aménagement de la commune rennaise. Vous êtes ici à 10 minutes de marche du Campus de Beaulieu, à 5 minutes en bus de l’hyper centre et 10 minutes en vélo de la gare Eurorennes.

Nanti d’une crèche de plein air, à 5 minutes de route d’un groupe scolaire Montessori, d’un square nouvelle génération, ce quartier mixte à tout pour plaire aux familles. Le quartier accueille un nombre grandissant de commerces dont un restaurant avec terrasse.

8. Saint-Jacques de la Lande

nouvelle station de métro courrouze à Saint Jacques de la Landes
© Panier Avide

4 895 €, c’est le prix médian de l’immobilier neuf la ville de Saint Jacques de la Lande. Les tarifs de l’immobilier ont augmenté ici de 41% sur 5 ans et de 21% rien que sur l’année dernière, effet métro oblige. La commune qui accueille 2 stations de métro depuis septembre 2022 est désormais accessible depuis l’hyper centre rennais en 10 minutes.

La ville qui accueille le plus grand écoquartier de Rennes, La Courrouze, est sortie en 1 an, de la liste des emplacements pour investir en Pinel avec un petit budget... L’effet métro sans aucun doute.

La Courrouze de par sa conception en hauteur et ces larges espaces laissés aux îlots de fraicheur verte a tout d’un quartier d’avenir et d’un emplacement sûr pour un investissement en loi Pinel en 2023.

"On est dans un quartier de Rennes où, par temps de canicule ou des temps de fortes températures, on a des îlots de fraîcheur qui sont constitués parce que la présence du végétal est forte" ... Au pied d'un immeuble, l'édile montre des pavés aux tons pastel qui forment une chaussée drainante, pour filtrer l'eau et nourrir la végétation. Sur les toits, des panneaux solaires. Plus loin, une école publique sur deux étages, semi-ouverte, qui illustre ces nouvelles constructions plus compactes, aérées.

Marc Hervé, premier adjoint à l'urbanisme à la Ville de Rennes.
 

En Pinel Breton

9.Vitré

Située à 40 minutes du centre-ville de Rennes par la route mais seulement 20 minutes en TER, la commune de Vitré est située en zone C Pinel. Néanmoins, grâce au dispositif Pinel Breton, une exception régionale, différents quartiers vitréens sont éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel.

Outre sa majesté médiévale, ses ruelles pavées et sa position stratégique, Vitré affiche le 2ème taux de chômage le plus bas de France. La ville est particulièrement adaptée aux familles avec 8 groupes scolaires du primaire, 4 collèges, 4 lycées et un vaste nombre d’activités sportives et culturelle.

Un investissement en loi Pinel à Vitré permet de profiter de prix nettement inférieurs aux tarifs rennais. Le prix médian du m² en immobilier neuf à Vitré est de 3 707€*. Pour l’achat d’un 4 pièces neuf, ce prix descend à 3 136€. Vitré constitue donc un emplacement particulièrement adapté à l’achat de typologies familiales pour un budget en dessous de la moyenne.

Le château de Vitré et l’entrée de la ville
Ambroise1415

10. Noyal sur Vilaine

Pour investir en loi Pinel moins cher en Ille et Vilaine, la commune de Noyal sur Vilaine est une option tout à fait envisageable. Les prix de la commune ont toutefois augmenté de 42% sur 5 ans* et encore 3%, l’année dernière. Le prix d’un appartement neuf à Noyal sur Vilaine en 2023 est de 3 599€.*

La commune, affiche un profil plutôt familial à 12km au sud de Rennes intra-muros. Néanmoins la commune accueille le siège de Triballat Noyal ; entreprise agroalimentaire (Sojasun, Vrai, Petit Billy...), qui emploie 985 personnes sur place. Les typologies à viser pour un investissement en loi Pinel à Noyal sur Vilaine sont donc prioritairement familiales mais pas que.

*Sources des prix annoncés : https://immobilier.lefigaro.fr/

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