Les logements intermédiaires : définitions, plafonds de ressource, démarches

Au cours de son discours de politique générale du 30 janvier 2024, Gabriel Attal déclare que le quota de logements sociaux imposé aux communes depuis la loi SRU pourrait également compter une part de logements intermédiaires. Une annonce qui a grassement alimenté les débats en ligne. Alors que sont les logements intermédiaires ? À qui sont-ils destinés ? Comment en faire la demande ?

Un logement intermédiaire, c’est quoi ?

Le logement locatif intermédiaire ou LLI représente une solution d'habitat conçue pour répondre aux besoins des classes moyennes, souvent prises entre les mailles du filet des logements sociaux et des prix élevés du marché immobilier privé.

Instauré en 2014 par le gouvernement français, ce type de logement vise à offrir des loyers modérés, inférieurs aux tarifs habituels (10 à 15 % en dessous des prix du marché), tout en étant supérieurs à ceux des logements sociaux. Ces logements sont réglementés par l'État et présentent une alternative de qualité pour les personnes aux revenus modestes désireuses de résider dans de grandes villes.

Les logements intermédiaires, ou logements locatifs intermédiaires, sont caractérisés par des loyers plafonnés, fixés en dessous des prix du marché mais au-dessus de ceux des logements sociaux. Leur création répond à un double objectif : contrer l'inflation des prix immobiliers dans les zones tendues et faciliter l'accès au logement pour les ménages aux revenus intermédiaires. Ces logements doivent être la résidence principale du locataire et sont soumis à des conditions de ressources spécifiques.

Qui peut en bénéficier ?

Pour prétendre à un logement intermédiaire, les locataires doivent respecter des plafonds de ressources, qui varient selon la composition du foyer et la zone géographique du logement. Ces plafonds sont régulièrement ajustés pour refléter les réalités économiques et sociales.

Les logements intermédiaires sont principalement destinés aux ménages ne pouvant accéder au parc social en raison de leurs revenus, mais qui peinent également à trouver un logement abordable dans le secteur privé, notamment dans les grandes agglomérations.

Comment obtenir un logement intermédiaire ?

L'accès à un logement intermédiaire peut se faire de plusieurs manières. Les candidats peuvent soumettre leur dossier via des organismes tels qu’Action Logement, s'ils sont salariés d'une entreprise éligible, ou auprès de bailleurs privés ayant signé une convention avec l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH). Une autre option consiste à passer par le site gouvernemental dédié aux demandes de logement social.

Les logements intermédiaires offrent plusieurs avantages, tant pour les locataires que pour les investisseurs. Pour les premiers, ils représentent une opportunité de se loger à des prix raisonnables, dans des biens de qualité et bien situés. Pour les seconds, investir dans ce type de logement peut s'avérer attractif grâce à des conditions de financement avantageuses, comme le Prêt Logement Intermédiaire (PLI), et à des incitations fiscales spécifiques.

Quelles sont les options de logements intermédiaires ?

Les logements PLI

Le Prêt Locatif Intermédiaire (PLI) est un dispositif financier conçu pour encourager l'investissement dans le secteur du logement intermédiaire. Instauré par l'ordonnance du 20 février 2014, ce prêt s'adresse aux bailleurs, qu'ils soient des organismes sociaux ou des investisseurs privés, désireux de construire ou d'acquérir des logements destinés à être loués à des ménages aux revenus modestes, c'est-à-dire ceux qui ne sont pas éligibles au logement social mais qui peinent également à trouver un logement dans le secteur privé.

Le PLI permet de financer l'achat ou la construction de biens immobiliers neufs, la rénovation de logements vacants pour les remettre sur le marché locatif à des conditions abordables, l'aménagement de dépendances pour ces logements, ou encore la transformation de locaux non destinés à l'habitation en logements salubres. Les travaux de rénovation ou d'amélioration doivent représenter au moins 15 % du coût total de l'opération pour être éligibles au financement par le PLI.

Les conditions d'attribution du PLI sont strictes : l'investisseur doit s'engager à louer le logement à loyer abordable à des ménages dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds, pour une durée minimale de 9 ans et pouvant aller jusqu'à 30 ans. En contrepartie, le prêt offre un taux d'intérêt attractif, généralement compris entre 1,90 % et 2,15 %. Il est important de noter que pendant toute la durée de la location, le bien ne peut être transformé en local commercial ou professionnel, et il ne peut pas non plus être loué meublé ou utilisé comme résidence secondaire.

Le PLI présente plusieurs avantages tant pour les locataires que pour les investisseurs. Pour les locataires, il garantit l'accès à des logements de qualité à des loyers modérés, souvent situés dans des zones attractives et répondant à des normes élevées en matière d'isolation et de confort. Pour les investisseurs, il offre une opportunité de financement à des conditions avantageuses, tout en contribuant à une offre locative sociale et intermédiaire nécessaire dans les zones tendues. De plus, les investisseurs peuvent bénéficier de certains avantages fiscaux, comme un taux de TVA réduit et une exonération de taxe foncière sous conditions.

Les plafonds de revenus pour louer un logement PLI

Les logements Pinel

Le dispositif Pinel est un système de défiscalisation immobilière mis en place en France pour encourager l'investissement locatif dans le neuf. Pour un locataire, louer un logement Pinel signifie occuper un appartement ou une maison neuve ou en état futur d'achèvement, qui respecte certaines normes énergétiques et de performance (comme la réglementation thermique RT 2012 ou RE2020 désormais).

Les logements Pinel sont proposés à des loyers plafonnés, inférieurs aux prix du marché libre, dans des zones géographiques spécifiques où la demande locative est forte. Ces zones sont classées de A bis à B2, reflétant la tension du marché immobilier local. Le plafonnement des loyers vise à rendre ces logements accessibles à une plus large partie de la population, notamment les ménages aux revenus modestes ou moyens.

Pour être éligible à la location d'un logement Pinel, le locataire doit respecter des plafonds de ressources annuelles, qui varient selon la zone géographique du logement et la composition du foyer. Ces plafonds sont révisés annuellement et visent à s'assurer que le dispositif bénéficie aux ménages ayant réellement besoin d'un soutien pour accéder à un logement décent.

En résumé, pour un locataire, un logement Pinel représente l'opportunité de vivre dans un logement neuf, bien situé, à un loyer modéré.

Plafonds de revenus pour louer un logement Pinel

Les logements Pinel plus

Ils sont encore peu nombreux sur le marché mais ils sont bien là et leur nombre ne cesse de croitre. En février 2024, le dispositif Pinel Plus est pleinement opérationnel. Ce nouveau cadre réglementaire a été conçu pour encourager la construction de logements neufs qui non seulement répondent aux besoins de logement à loyer intermédiaire mais qui sont également alignés sur des objectifs environnementaux ambitieux. Pour les locataires, cela signifie l'accès à des logements moins chers que ceux du marché privé ET offrant un confort de vie supérieur et des factures d’énergie revues à la baisse.

Les logements Pinel Plus doivent respecter la réglementation environnementale 2020 (RE2020), garantissant ainsi une performance énergétique élevée et une faible empreinte carbone. Pour les locataires, cela se traduit par des réductions significatives des factures d'énergie et un cadre de vie plus sain.

Ces logements intermédiaires doivent répondre à des critères stricts de qualité d’usage, incluant des surfaces habitables minimales plus généreuses, une double orientation à partir de 3 pièces pour une meilleure luminosité naturelle, et des espaces extérieurs privatifs.

Les plafonds de ressources des locataires et de loyers sont les mêmes que pour le dispositif Pinel classique.