Logement étudiant à Rennes : La crise bat son plein en 2024

Cette année encore, la quête d’un logement pour les 72 000 étudiants inscrit dans l’académie rennaise relève du chemin de croix. Trop chers, trop éloignés, ou simplement... inexistants... les studios étudiants à tarif raisonnable manquent dans la capitale bretonne et l'inquiétude se mue en panique chez les étudiants et leurs parents.

Rennes est après Paris la ville où la tension sur le marché immobilier est la plus forte, avec en moyenne 4 demandes pour 1 offre de logement disponible. Un problème multifactoriel qui se répète et s’aggrave d’année en année. Focus...

Les agences immobilières rennaises démunies

Les agents immobiliers rennais confirment l’urgence de la situation. Au sein de l'agence Laforêt, située en centre-ville, seulement 3 studios ont été proposés à la location cet été.

Selon les conseillers, les étudiants ont tellement de mal à trouver un logement qu'ils préfèrent le garder d'une année sur l'autre et payer plusieurs mois sans l'occuper. Face à cette pénurie, de nombreux étudiants se résignent à la colocation, même si ce n'était pas leur choix initial.

Maxime Poussin, gérant de l'agence Suggestion affirme aux journalistes d’Europe 1 que débuter sa recherche de logement à Rennes en septembre est inutile et qu’il faut venir dès le mois de juin. Selon le gestionnaire locatif, “On vous voit souvent en début d'année universitaire, septembre-octobre, des camping-cars garés le long de la route".

La ville en panne d’offres acceptables pour les studios étudiants

Sur le site de Studapart.com, des propriétaires bailleurs proposent des studios meublés de 15m² à 1000€ dans le centre-ville ou 1080€ le 24m² proche de l’université Rennes 2 dans le quartier de Beaulieu. Des prix qui correspondent à ceux de Paris intra-muros mais clairement pas à ceux du marché rennais.

Des parents désespérés témoignent sur France Bleu de leurs mésaventures. Leurs post sur les réseaux sociaux sont restés lettre morte et les sites d’annonces comme Se Loger ou Leboncoin ne les ont pas aidés davantage.

Une mère déplore l’annulation des visites au dernier moment alors qu’elle avait posé un jour de congé dans cet unique but. D’autres ont choisi les chemins de traverses avec des sites alternatifs comme “Gens de confiance” qui propose la mise en contact propriétaire bailleurs et candidats à la location via un système de parrainage. Les demandes de 900 euros de caution pour une studette de 10m² ou une chambre chez l’habitant ont refroidi leurs élans.

Rennes, une zone tendue... mais pas assez

Honoré Puil, Vice-président Rennes Métropole habitat-logement explique qu’en dépit des quatorze communes de la métropole bénéficiant d'un encadrement de l'évolution des loyers pour limiter leur augmentation annuelle, Rennes ne remplit pas encore les critères pour un plafonnement des loyers, contrairement à des villes comme Paris, Lille, Lyon ou Bordeaux.

Si le responsable évoque la possibilité de rejoindre ce dispositif d'ici 2026, cette éventualité reste conditionnée par un classement en zone tendue pour le logement privé ET social. Ce qui n'est pas encore officiellement le cas, bien que Rennes soit la ville la plus tendue de Province en matière de logement privé. Au sein de la Capitale Bretonne, on compte en moyenne quatre demandes pour une offre d'appartement.

En 10 ans, Rennes a vu sa population étudiante bondir de 23%, passant de 59 000 à 72 000 étudiants. Cette croissance fulgurante devrait se poursuivre, avec 5 000 nouveaux arrivants attendus d'ici 2030.

Les solutions (à moyen terme) de la Métropole

En 2024, Rennes compte 17% d’étudiant de plus qu'il y a dix ans . Certes la popularité de la ville rouge auprès des nouveaux bacheliers contribue au dynamisme de la ville mais elle pose également des défis considérables, en matière de logement, en particulier pour les étudiants boursiers et ceux ayant des revenus modestes.

Lors de la conférence métropolitaine de l'enseignement supérieur et de la recherche du 2 avril 2024, Nathalie Appéré, maire de Rennes et présidente de Rennes Métropole, et Emmanuel Ethis, recteur de la Région académique de Bretagne, ont abordé la question du logement étudiant.

Ils ont souligné la nécessité d'accroître la production de logements abordables, un domaine où le développement a été insuffisant ces dernières années.

Des logements supplémentaires en 2027

Pour soutenir cette initiative, la Région Bretagne et Rennes Métropole ont décidé d'ajouter un financement supplémentaire de 2,6 millions d'euros au Contrat de plan État-Région (CPER) 2021-2027, spécifiquement dédié au logement étudiant. Grâce à ces fonds et aux subventions de l'État, 268 logements CROUS devraient être construits d'ici 2027.

En parallèle, l'État prépare un appel à projets pour mettre des terrains publics à la disposition des bailleurs sociaux en vue de la construction de logements à tarif modéré. Le CROUS a déjà identifié une parcelle sur le campus de Beaulieu, et d'autres terrains sont actuellement en cours d'évaluation. La Ville prévoit que plusieurs centaines de logements à tarif modéré seront livrés en 2027.

Dans l'attente de ces nouvelles constructions, la Ville de Rennes exhorte les différents acteurs à adopter des solutions immédiates pour les prochaines rentrées scolaires. Parmi les options envisagées figurent l'optimisation des capacités existantes dans les résidences CROUS, l'occupation des logements sociaux vacants, l'utilisation d'habitats modulaires et l'accueil chez l'habitant.

La multiplication des Airbnb, un premier facteur aggravant

Sur le territoire français, 12% des jeunes abandonnent leurs études faute de logement. Parmi les paramètres qui influent largement sur la disponibilité de logements étudiants à Rennes comme dans de nombreuses métropoles touristiques : La multiplication des logements Airbnb. Au niveau national, la "loi Airbnb" a donc été mise en place pour rééquilibrer le marché locatif.

À Rennes, entre 2022 et 2023, une hausse de 15 % des nuitées réservées via les plateformes de location courte durée a été constatée. Rennes Métropole indique que "20 % des immeubles du centre historique sont concernés par la collecte de la taxe de séjour.

Les nouvelles régulations pour les meublés de tourisme à Rennes

Face à ce phénomène délétère pour les étudiants comme pour les jeunes actifs rennais, le conseil municipal de Rennes s’est réuni le lundi 24 juin 2024 pour adopter une série de mesures visant à encadrer la location de meublés de tourisme dans la capitale bretonne, lesquelles entreront en vigueur à partir du 1er janvier 2025.

• Enregistrement obligatoire : Tout bien meublé proposé en location saisonnière devra désormais obtenir un numéro d’enregistrement. Un site web dédié permettra de délivrer automatiquement ce numéro, qui devra obligatoirement être mentionné dans les annonces de location en ligne.
• Demande de changement d’usage : Les propriétaires souhaitant louer leur bien en tant que meublé de tourisme ou proposer leur résidence principale pour plus de 120 jours par an devront soumettre une demande de changement d’usage auprès du service Droits des sols. Pour les biens déjà mis en location avant le 1er janvier 2025, les autorisations resteront valables pour quatre ans, mais une nouvelle demande devra être formulée pour les prolonger.
• Limitation à un logement par foyer fiscal : Chaque foyer fiscal ne pourra bénéficier du changement d’usage pour un meublé de tourisme que pour un seul logement. Les propriétaires souhaitant louer plusieurs biens devront opter pour des baux longue durée afin de maintenir l’offre de logements classiques.
• Restriction de la conversion d’immeubles : Afin de prévenir la transformation excessive d’immeubles en meublés de tourisme, le changement d’usage sera limité à 50 % de la surface totale d’un immeuble.
• Ces règles ne se limiteront pas à la ville de Rennes . La métropole a également proposé aux communes de 2300 l’immobilier neuf à Saint-Jacques de la Lande Saint-Jacques-de-la-Lande, Saint-Grégoire, Chantepie et Cesson-Sévigné de décider de l’application de ces mesures sur leur territoire d’ici le 1er janvier 2025.

Facteur aggravant n°2 : Les passoires thermiques du centre-ville

Nouvelle ombre à l’horizon pour le logement étudiant rennais : l’interdiction à la location des passoires thermiques qui sont légion dans le centre-ville de Rennes et qui constituaient jusqu’alors un parc locatif à tarif raisonnable, largement plébiscité par des étudiants.

D'après un rapport commandé par la mairie, "71 % des logements privés du centre ancien sont des passoires thermiques qui ne pourront plus être loués d'ici janvier 2034" sans rénovation énergétique , en conformité avec la loi climat. Ces logements abritent actuellement environ 21.000 résidents.

Les dates d'interdiction de location approchent rapidement : les bâtiments ayant un Diagnostic de performance énergétique (DPE) classé G seront concernés dès 2025, ceux classés F en 2028, et les logements classés E en 2034. La résolution de la crise du logement étudiant à Rennes n’est, semble-t-il, pas pour demain.

Investir dans un appartement neuf pour louer à un étudiant à Rennes

Pour les aspirants propriétaires qui souhaiteraient acheter neuf pour louer à un étudiant à Rennes, le moment est plutôt bien choisi pour plusieurs raisons

• 1. Le risque de vacance locative du dit logement est quasi inexistant.
• 2. Les prix de l’immobilier amorcent une sensible baisse cette année.
• 3. Les taux de crédits immobiliers ont chuté à 3.40% sur 20 ans en cette rentrée 2024 quand ils dépassaient les 4% à la rentrée dernière.
• 4. 2024 est la dernière année qui permet de réduire le coût de son achat immobilier neuf jusqu’à 14% (sous forme de réduction fiscale) avec la Loi Pinel.
• 5. Le passage de Rennes en zone A Pinel en 2024 permet d’accroitre les recettes locatives potentielles des propriétaires de 19.4%.