LMNP pour les Nuls : tout comprendre du statut de Loueur Meublé Non Professionnel

Vous cherchez à investir dans l'immobilier ? Choisir de louer un appartement meublé avec le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est une option tout à fait rentable si votre opération est bien pensée en amont. Le statut LMNP permet de bénéficier d’avantages fiscaux tout en générant un revenu locatif potentiellement attractif.

Vous partez de zéro ? Suivez les conseils de notre “LMNP pour les nuls”. Nous vous donnons toutes les clés pour comprendre le fonctionnement du statut, choisir le bon logement, évaluer la rentabilité de votre investissement et respecter les obligations fiscales.

Définition du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal qui permet à un particulier d'investir dans un bien immobilier locatif meublé et de bénéficier d'avantages fiscaux.

Pour bénéficier de ce statut, le loueur doit remplir certaines conditions, telles que la location de biens meublés, la perception de revenus locatifs annuels inférieurs à 23 000 € et 50 % de ses revenus globaux.

Le régime fiscal LMNP offre plusieurs avantages, comme la possibilité d'amortir le bien immobilier, les meubles et les équipements, ou encore la possibilité de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % appliqué sur ses revenus locatifs.

Il convient de noter que le statut LMNP est réservé aux investisseurs non professionnels et ne peut donc pas être utilisé par les investisseurs professionnels ou les entreprises.

Quels sont les avantages du LMNP ?

1. Avantages fiscaux : Le statut LMNP laisse le choix entre 2 régimes. Avec le régime Micro-Bic, c’est 50% des recettes locatives qui peuvent être déduite de son assiette imposable. Avec le régime réel il peut déduire l’ensemble des charges, travaux et l’amortissement. Dans le cadre d’un achat neuf en résidence de service, Le LMNP permet également de récupérer la TVA sur l'achat du bien immobilier.
2. Revenus locatifs attractifs : Les biens immobiliers meublés ont généralement des loyers plus élevés que les biens immobiliers nus. Les loyers perçus peuvent donc être plus attractifs pour les investisseurs.
3. Gestion simplifiée : La location meublée est juridiquement plus souple que la location nue. L'essentiel des conditions de la location étant librement fixées par les parties (dépôt de garantie, loyer etc.).
4. Possibilité de transmettre le bien immobilier : Les biens immobiliers en LMNP peuvent être transmis à des héritiers ou à des bénéficiaires sans avoir à payer d'impôts sur la plus-value.

Les avantages fiscaux du statut LMNP

Amortissement du bien immobilier

En LMNP, l'investisseur peut amortir le coût d'acquisition du bien immobilier sur plusieurs années, ce qui permet de réduire l'impôt sur les revenus locatifs voir même de l’annuler. En comptabilité, l'amortissement correspond à la perte de valeur d'un objet utilisé. Il peut s’élever à 85% et être étalé sur une période allant de 20 à 30 ans selon le type de bien immobilier. En LMNP celui-ci n’est possible que si le propriétaire choisit le régime réel simplifié au moment de la déclaration de ses impôts. Il pourra alors déduire :

1. L'amortissement des locaux ;
2. L'amortissement du mobilier. Le taux d'amortissement des meubles et des équipements dépend de la nature de l'objet.
3. L'amortissement des travaux (construction, reconstruction et amélioration de l'existant).

La Déduction des charges et des frais

Les charges et les frais liés à l'investissement en LMNP peuvent être déduits des revenus locatifs. Les charges déductibles incluent les intérêts d'emprunt, les frais de notaire, les frais de gestion et les frais de réparation.

Récupération de la TVA

Dans le cadre d’un investissement en LMNP dans un appartement neuf en résidence de service (étudiante, sénior, touristique, d’affaire), le fait que la résidence fournisse à minima 3 services (accueil, ménage, petit déjeuner...) assujettit les propriétaires à la TVA. Il est néanmoins possible de récupérer la TVA sur l'achat du bien immobilier.

Le régime micro-BIC

Si les revenus locatifs sont inférieurs aux plafonds définis par la loi, le propriétaire peut bénéficier du statut Micro Bic. Ce régime permet de profiter d'un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs. Le plafond du régime micro BIC en 2023 est de 77 700 € ; 176 200 € pour les locations meublées de tourisme. Si le propriétaire choisit ce régime, il ne peut rien déduire de plus.

Les obligations du loueur en LMNP

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) impose certaines obligations aux investisseurs qui louent un bien immobilier meublé. Voici une liste des obligations :

• être inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS).
• percevoir des recettes (loyers + charges locatives) inférieures à 23 000 euros de revenus locatifs par an.
• respecter les règles de location meublée, notamment en ce qui concerne l'équipement du logement.
• respecter les obligations fiscales associées à ce statut, notamment en ce qui concerne la déclaration des revenus locatifs et le paiement des impôts.
• tenir une comptabilité pour suivre les recettes et les dépenses liées à la location du bien immobilier. La comptabilité doit être conforme aux normes fiscales et comptables en vigueur.
• respecter les termes du contrat de location signé avec le locataire. Le contrat doit inclure toutes les obligations et les droits du propriétaire et du locataire.

Comment investir en LMNP ?

Investir en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) peut être une option intéressante pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille d'investissement. Voici les différentes étapes d’un investissement locatif en LMNP :

1. Évaluer son budget : Avant toute autre démarche, il est nécessaire de définir le montant que vous pouvez investir. Il est chaudement recommandé de contacter votre banquier si vous envisagez de souscrire un crédit immobilier afin d’évaluer la somme que vous aurez à disposition.
2. Choisir l'emplacement : Il est important de choisir un emplacement stratégique pour le bien immobilier. Les résidences étudiantes ou seniors sont souvent situées à proximité des universités ou des centres-villes. Il est recommandé de choisir un emplacement avec une forte demande locative et des perspectives de croissance économique.
3. Évaluer la rentabilité : Il est important de calculer la rentabilité de l'investissement en LMNP en prenant en compte les coûts d'acquisition, les frais de gestion, les charges et les revenus locatifs. Il est recommandé de choisir un bien immobilier qui offre une rentabilité intéressante.
4. Financer l'investissement : Il est possible de financer l'investissement en LMNP avec un prêt immobilier. Il est important de choisir le type de financement qui convient le mieux à votre situation financière.
5. Assurer la gestion locative : La gestion locative d'un bien immobilier en LMNP peut être complexe. Il est recommandé de confier la gestion locative à un professionnel, qui pourra s'occuper de la recherche de locataires, de la gestion des loyers et des réparations.

Les types de biens immobiliers éligibles à la LMNP

Tous les biens à usage d’habitation sont éligibles au statut LMNP, qu’il s’agisse de maison, d’appartement, de neuf ou d’ancien. Les principaux biens concernés sont :

1. Les chambres ou appartements meublés sur le marché classique (dans le neuf et l’ancien) ;
2. Les appartements en résidences de services réparties en 5 catégories : résidences étudiantes, résidences séniors, EHPAD, résidence de tourisme, résidence d’affaire ;
3. Locations saisonnières (courte durée).

Pour être considéré comme meublé, un logement doit comporter au minimum certains équipements. Est considéré comme un logement meublé, un logement “équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”.

liste des indispensables pour qu'un logement soit considéré comme meublé

• une literie comprenant couette ou couverture ;
• un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• des plaques de cuisson ;
• un four ou un four micro-ondes ;
• un réfrigérateur comportant au minimum un freezer ;
• de la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• des ustensiles de cuisine ;
• une table et des sièges ;
• des étagères de rangement ;
• des luminaires ;
• du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. ;

Comment choisir le bon bien immobilier pour investir en LMNP ?

Avant de vous lancer dans l’investissement locatif en LMNP, suivez nos conseils d’experts.

1. Choisir le bon emplacement : L'emplacement est un critère important pour la rentabilité de l'investissement en LMNP. Il est recommandé de choisir un emplacement avec une forte demande locative, tel que les quartiers universitaires, les centres-villes, les zones touristiques, les premières couronnes des grandes métropoles pour les typologies familiales.
2. Observer les perspectives de croissance : Les perspectives de croissance économique dans la région où se situe le bien immobilier doivent également être pris en compte pour évaluer la rentabilité de l'investissement en LMNP. Les perspectives de croissance économique peuvent affecter la demande locative et la rentabilité de l'investissement.
3. Ne pas rogner sur la qualité du logement : La qualité du bien immobilier est essentielle pour la rentabilité de l'investissement en LMNP. Il est recommandé de choisir un bien immobilier en bon état, avec des équipements et des meubles de qualité. Une touche de déco tendance peut également faire la différence.
4. Éviter les logements énergivores : Les DPE sont particulièrement observés par des locataires qui ne veulent pas voir leurs factures de consommation d’énergie gangrener leur budget. Outre ce premier point, les passoires énergétiques (DPE G, F, E) seront progressivement interdites à la location entre 2023 et 2034.

Les différentes étapes pour investir en LMNP

1. Définir vos objectifs d'investissement : Avant d'investir en LMNP, il est important de définir vos objectifs d'investissement, tels que la rentabilité, le budget, le type de bien immobilier, l'emplacement, etc.
2. Étudier le marché immobilier : Avant d'investir en LMNP, il est important de bien comprendre le marché immobilier et la demande locative dans la région où vous souhaitez investir.
3. Chercher le bien immobilier : Une fois que vos objectifs d'investissement sont définis, vous pouvez commencer à chercher le bien immobilier qui correspond à vos critères. Les sites des commercialisateurs en immobilier neuf réunissent l’ensemble de la promotion neuve d’une métropole et peuvent vous faire gagner beaucoup de temps. Pour l’immobilier ancien, consultez les annonces sur le Bon Coin ou encore les agences immobilières.
4. Évaluer la rentabilité de l'investissement : Il est important d'évaluer la rentabilité de l'investissement en LMNP en prenant en compte les coûts d'acquisition, les frais de gestion, les charges et les revenus locatifs. Il est recommandé de faire une simulation financière pour évaluer la rentabilité de l'investissement. Dans le cadre d’un investissement en immobilier neuf, un courtier immobilier sera à même de réaliser cette simulation pour vous.
5. Financer l'investissement : Une fois que le bien immobilier est trouvé et que la rentabilité de l'investissement est évaluée, vous devez ficeler un dossier de financement et démarcher les banques. N’hésitez pas à faire appel à un courtier en crédit pour négocier les taux à votre place.
6. Assurer la gestion locative : La gestion locative d'un bien immobilier en LMNP peut être complexe. Si vous manquez de temps ou que vous investissez loin de votre résidence principale, confiez la gestion locative à un professionnel, qui pourra s'occuper de la recherche de locataires, de la gestion des loyers et des réparations.
7. Déclarer les revenus locatifs : Le loueur en LMNP doit déclarer les revenus locatifs perçus aux impôts dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les revenus locatifs doivent être déclarés chaque année.