LMNP Non Géré VS LMNP géré : La Battle

LMNP géré ou non géré, quelle différence ?

Dans cette question 3 notions sont à éclaircir :

• 1. le LMNP = Un statut fiscal de Loueur en Meublé Non Professionnel qui permet aux investisseurs de profiter d'une fiscalité avantageuse en réduisant leur assiette imposable.
• 2. Non Géré = Un logement qui ne fait pas partie d’une résidence de service gérée par un exploitant professionnel.
• 3. Géré = Un logement acheté directement meublé dans une résidence de service (pour étudiants, séniors ou homme/femme d’affaire).

Le LMNP non géré vous conviendra si vous souhaitez garder un contrôle total sur votre investissement immobilier. Le géré est parfait pour les adeptes du binôme sécurité/tranquillité. Explications :

Les avantages du LMNP Non Géré

Une fiscalité allégée

En tant qu'investisseur dans le LMNP non géré, vous pouvez profiter d'une fiscalité avantageuse. Concernant les régimes fiscaux, vous avez 2 options :

• Le Régime Micro-BIC qui vous offre un abattement forfaitaire (systématique) de 50% sur vos revenus locatifs. Il simplifie ainsi vos démarches fiscales, idéal si vous êtes un petit investisseur.
• Le Régime Réel qui vous permet de déduire des charges réelles comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les assurances, ou encore les travaux.

De plus, l'amortissement du bien et du mobilier peut également être déduit, ce qui réduit considérablement l’imposition sur vos revenus locatifs. Ces déductions peuvent même créer un déficit foncier, imputable (reportable) sur les années suivantes.

Un contrôle Total

Le LMNP non géré vous donne un contrôle total sur la gestion de votre bien :

• Vous déterminez vous-même les loyers, permettant une adaptation rapide au marché locatif local.
• Vous choisissez vos locataires, ce qui vous offre une plus grande sécurité et une meilleure relation avec les occupants.
• En l'absence d'intermédiaire, vous gérez directement les aspects financiers, administratifs et techniques du bien, optimisant ainsi la rentabilité de votre investissement.

Une liberté d’utilisation appréciable

Le statut de LMNP non géré vous confère une grande liberté d’utilisation du bien :

• Vous pouvez opter pour une location longue durée ou saisonnière, en fonction des opportunités de marché.
Guide de la location saisonnière en LMNP
• Vous pouvez occuper le logement ou le prêter à des proches, offrant ainsi une flexibilité inégalée.
• À tout moment, vous pouvez changer l’utilisation du bien en fonction de vos besoins ou de ceux de votre famille, sans contraintes imposées par un gestionnaire.

En résumé, le LMNP non géré est particulièrement attractif si vous cherchez à optimiser votre fiscalité tout en gardant un contrôle total sur votre bien immobilier et en bénéficiant d'une grande liberté d'utilisation.

Cette option nécessite cependant une bonne gestion et un investissement en temps. Reste la possibilité de déléguer cette gestion à une agence de gestion locative.

Les inconvénients du LMNP Non Géré

Une gestion potentiellement complexe

Avec le LMNP non géré, vous êtes responsable de toute la gestion locative de votre bien. Cela signifie que vous devez vous occuper de toutes les tâches liées à la location, ce qui peut être chronophage et nécessiter des compétences spécifiques.

Vous devrez notamment chercher des locataires, rédiger des baux, gérer les entrées et sorties, ainsi que la maintenance et les réparations du bien. Vous devez également sélectionner le mobilier et l’entretenir.

Un risque accru de vacance locative

L'un des principaux risques du LMNP non géré est la vacance locative. Contrairement à un investissement en résidence de services avec bail commercial, qui assure des revenus stables, le LMNP non géré dépend de votre capacité à trouver et à conserver des locataires.

Les périodes de vacance locative (absence de locataire) peuvent entraîner une perte de revenus, affectant directement la rentabilité de votre investissement. Vous devez donc être proactif pour minimiser les périodes sans locataires, ce qui peut ajouter une pression supplémentaire.

Les avantages du LMNP Géré

Les avantages fiscaux des deux régime Micro Bic ou réel s’appliquent de la même manière en location gérée ou non gérée. Les différences sont donc essentiellement de l’ordre de l’investissement personnel en matière de temps et de stress (exception faite de la TVA récupérable décrite ci-après).

Revenus Stables

L'un des principaux atouts du LMNP géré est la garantie de revenus stables. En signant un bail commercial avec un exploitant professionnel, vous bénéficiez de loyers garantis, même en cas de vacance locative.

Une gestion déléguée de A à Z

La gestion locative est entièrement prise en charge par l'exploitant professionnel. Vous êtes libéré des tâches administratives, techniques et commerciales. Ce qui inclut la recherche de locataires, la rédaction des baux, la maintenance et les réparations, ainsi que la gestion des paiements. Une option zen pour les équilibristes de la charge mentale.

Une sécurisation des revenus

Avec le LMNP géré, les risques liés à la gestion locative (mauvais payeurs ou dégradations, sont minimisés). L'exploitant s'occupe de sélectionner les locataires et de gérer les éventuels problèmes qui ne manquent pas d’accompagner cette tâche.

La TVA récupérable

At last but not least, lors de l'achat d'un bien en résidence de service, vous pouvez récupérer la TVA (20%) sur le prix d'achat. Un bonus non négligeable qui nécessite la signature d'un bail commercial avec l'exploitant de la résidence de service pendant 20 ans.

Inconvénients du LMNP Géré

Moins de flexibilité

Un des inconvénients majeurs du LMNP géré est la perte de flexibilité. Les contrats de baux commerciaux sont généralement longs (9 à 12 ans) et rigides.

Vous ne pouvez pas décider librement de l’utilisation de votre bien, ni le récupérer pour un usage personnel ou le prêter à des proches pendant la durée du bail. Une rigidité peut être contraignante si vos besoins ou ceux de votre famille changent ; une option plausible sur un laps de temps aussi long.

Un rendement potentiellement limité

Bien que les revenus soient stables, ils peuvent être inférieurs à ceux que vous pourriez obtenir avec une gestion directe en fonction de l'emplacement et du type de bien.

Les exploitants professionnels prennent une commission sur les loyers perçus, ce qui peut réduit évidemment le rendement net de votre investissement.

De plus, les augmentations de loyer peuvent être limitées par les termes du bail commercial, réduisant ainsi votre potentiel de gain à long terme.