Levée de réserves : le guide Immo9

Vous avez acheté un appartement ou une maison en VEFA ? Vous avez fait construire et les travaux sont achevés ? La visite de livraison de votre logement neuf implique la levée de réserves. Traduction : la signature du procès-verbal attestant du parfait achèvement de l’ouvrage.

Si des malfaçons ou défauts apparaissent, vous signez alors le PV de réception des travaux avec réserves. Comment s’y préparer ? Quelles garanties entrent en jeu ? Comment se déroule la visite de levée de réserves à réception de votre logement en Vente en l’État Futur d’Achèvement à Rennes ou partout en France ?

La levée de réserves, c’est quoi ?

La vente d’un appartement neuf ou d’une maison neuve en VEFA (Vente en l’état de futur achèvement) traduisez “sur plan” est jalonnée de différentes étapes. La livraison durant laquelle vous réceptionnerez les clés est la dernière. Les versements pour l’achat de votre logement neuf s’effectuent tout au long du chantier. Les derniers 5 % (parfois mais rarement 10%) seront alors versés au promoteur immobilier.

Les étapes de l’achat en vefa

• Rechercher un logement en commercialisation : le plus simple étant de chercher en ligne sur un site recensant l’ensemble des projets immobiliers de la ville ou du quartier visé.
• Signer le contrat de réservation du logement sélectionné ; c’est à ce moment que vous devez préciser vos demandes de travaux modificatifs acquéreur (personnalisation du logement neuf). Le plus souvent le promoteur vous laisse un délai d’un mois.
• Rechercher un prêt immobilier attractif. Le délai durant lequel vous devez trouver un financement est stipulé sur le contrat de réservation. Le plus avantageux étant souvent de faire appel à un courtier qui fera jouer la concurrence entre les banques.
• Lorsque 30 à 40% du programme immobilier en projet est vendu, le promoteur lance le chantier de construction. Le coulage des fondations sera suivi d’un premier versement de 35% maximum du prix du logement.
• La mise hors d’eau : correspond à l’achèvement de la construction des murs, de la charpente et de la toiture. C’est également le moment du versement de 70% du prix du logement au promoteur.

Quand-pouvez-vous émettre des réserves ?

Lors d’un achat en immobilier neuf sur plan, la dernière visite durant laquelle la propriété de l’appartement passe légalement du promoteur à l’acquéreur se nomme la livraison. Vous serez convoqué par lettre recommandée avec avis de réception. C’est durant cette visite de livraison que vous devrez émettre d’éventuelles réserves pour non-façon ou malfaçon. Vous devez détecter le moindre problème quant à la parfaite conformité entre l’appartement présenté et votre commande ; travaux modificatifs acquéreur inclus.

Vous devez pendant cette visite notifier précisément les réserves émises au sein du procès-verbal de livraison. Avant cette visite, une autre appelée “visite de réception des travaux” a eu lieu entre le promoteur et l’entreprise de construction. Nous vous conseillons de réclamer une copie du procès-verbal de réception des travaux au promoteur afin de prendre connaissance des réserves qu’il a lui-même émise au constructeur.

Les délais d’une émission de réserves

Après la visite de livraison et la remise des clés de votre logement, vous disposez d’un délai d’un mois pour émettre des réserves. Manque, défaut constructif ou encore même non-respect de la réglementation ou des travaux modificatifs acquéreurs demandés... Après ce délai de 30 jours qui prend effet à date de remise des clés, le promoteur ne sera plus tenu de réparation au titre de la garantie de parfait achèvement.

Veillez à être précis dans la description des réserves, dans leur localisation et la caractérisation du désordre.

Comment s’équiper pour une levée de réserve ?

Avant votre visite de levée de réserves, assurez-vous d’être bien équipé. Prenez avec vous :

• une ou des ampoules pour tester l’éclairage ;
• un chargeur de portable ou autre appareil électrique pour tester les prises ;
• un plan de votre appartement avec si possible un plan de chaque pièce ;
• une lampe de poche ;
• Un outil pour ouvrir les trappes ;

Que faut-il observer avant de lever les réserves ? Notre Check List

Pour commencer exigez que la visite s’effectue en plein jour. Les défauts sont moins visibles à la lumière artificielle.

Certains promoteurs peuvent vous demander des photos dans leurs formulaire de déclaration de réserves. Pensez donc à prendre un appareil ou à recharger votre smartphone.

Pour commencer assurez-vous que la surface soit bien conforme au contrat de vente de votre appartement ou maison acheté en VEFA. Une surface inférieure à celle définie sur votre contrat de vente considérée comme un défaut majeur.

Les revêtements

La pose des lattes de parquet doit être régulière. Les lattes ne doivent ni grincer ni être branlantes. Portez une attention particulière aux raccords avec les plinthes et aux raccords entre 2 pièces qui ne doivent pas présenter de dénivelé. Les dalles de carrelage doivent être parfaitement planes et sans fêlures.

Les peintures : Soyez attentif à l’homogénéité des couleurs et textures sur l’ensemble de la surface. Veillez également à ce que le nombre de couches prévues aient bien été appliquées. Vérifiez les murs extérieurs comme les murs intérieurs.

L’électricité

Vérifiez le nombre de prises pièce par pièce sans omettre les extérieurs, la cave et le garage. Contrôlez également le bon fonctionnement de ses dernières avec votre chargeur. N’oubliez pas de tester la solidité de la fixation des prises au mur. À défaut de pouvoir les tester, vérifiez au moins la présence et l’emplacement des prises téléphoniques et prises Ethernet RJ45.

Testez le fonctionnement de chaque plafonnier ou applique avec une ampoule. N’omettez pas de jeter un œil au tableau électrique de répartition, de contrôler son accessibilité ainsi que l’identification des différents circuits. Enfin pour clore le chapitre de l’électricité, pensez à vérifier le fonctionnement de l’interphone, visiophone et des sonnettes. Enfin vérifiez le fonctionnement des radiateurs, leur raccord voire l’absence de fuite selon le type de chauffage proposé.

La Plomberie

Dans un premier temps vérifiez les robinets. Sont-ils bien fixés et bien réglés ? Passez un mouchoir sous les lavabos et éviers le long des raccords et des siphons. Vérifiez les cabines de douche, les joints des baignoires, douches lavabos et éviers.

Dans les colonnes techniques de votre appartement neuf, soyez attentifs aux raccords de plomberie et à leur étanchéité parfaite. Checkez également la colonne à l’arrière des WC.

Les huisseries

Lors de l’installation des huisseries, le problème le plus fréquemment relevé est celui des rayures sur les vitres. Vérifiez chaque fenêtre et portes intérieurs comme extérieur. Elles doivent s’ouvrir et se refermer sans difficulté mais également sans bruit. N’oubliez pas de contrôler les volets électriques ou non. Vérifiez les joints des fenêtres et leur parfaite imperméabilité.

Enfin avant de signer le procès-verbal, assurez-vous bien que chacune de vos réserves a été notée dans le détail.

Comment écrire votre lettre de levée de réserves ?

Le plus souvent, les promoteurs vous proposeront une lettre type accompagnée d’une check-list. Si ce n’est pas le cas, ou si vous constatez des malfaçons ou manques dans le mois suivant la livraison voici les éléments qui doivent nécessairement être présents sur votre lettre.

• Vos noms et prénoms ainsi que les noms et adresses du promoteur ;
• L’adresse du logement ;
• La date de la livraison ;
• La liste précise des malfaçons ou non-façon à réparer ;
• La demande de réparation aux défauts dans les plus brefs délais ;

Envoyez votre lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur.

Que se passe t’il après l’émission des réserves ?

Bon à savoir : Si les réserves sont trop nombreuses et les défauts trop importants, vous êtes en droit de refuser la livraison et de saisir le tribunal afin d’annuler la vente. Vous pouvez consigner la somme encore due (5%) chez le notaire. Vous pouvez également réclamer des dommages et intérêts.

Il faut savoir que le délai de réparation des réserves émises est à fixer en amont avec le promoteur. Si ce dernier s’exécute, une nouvelle visite est organisée. Les réserves sont levées lors de la signature du procès-verbal de levée des réserves.

Si ce n’est pas le cas, que le délai n’est pas tenu et que le promoteur ne réagit pas, vous devez impérativement porter l’affaire de devant les tribunaux. La garantie de parfait achèvement qui vous protège des malfaçons et autres défauts court pendant 1 an. Au-delà de ce délai si vous n’êtes pas allé en justice, cette garantie ne vous couvrira plus.