Pourquoi choisir l’investissement en location meublée en 2023 ?

L’investissement locatif pour les particuliers a connu des jours meilleurs. Fin du Pinel en 2024, du dispositif Censi-Bouvard en 2022... les avantages fiscaux disparaissent les uns après les autres. Tous ? Non. Un statut avantageux résiste encore et toujours au resserrage de budget de l’État. Le statut LMNP permis par l’investissement locatif meublé. Zoom sur ses avantages...

Désengagement de l’état envers les investisseurs particuliers

Lundi 5 juin, Elisabeth Borne, entérine définitivement la loi Pinel au 31 décembre 2024. Le logement à loyer intermédiaire sera désormais soutenu par le biais du LLI (logement locatif intermédiaire). Au micro de France Info, le ministre du logement Olivier Klein avait déjà évoqué quelques jours auparavant, la fin de l’avantage fiscal pour les investisseurs particuliers en immobilier locatif privé.

Le glas du dispositif Censi Bouvard qui soutenait l’investissement des particuliers dans les résidences de service (résidence étudiante, EPHAD, résidences séniors...) a, quant à lui sonné, au 31 décembre 2022.

Le ministre n’a pas évoqué le cas du dispositif Pinel plus, qui doit de 2023 à 2025, permettre aux investisseurs de conserver les plus hauts taux du Pinel. Pour ce faire, le propriétaire doit investir dans un appartement neuf en zone tendue affichant des profils de consommation énergétiques et rejet de carbone exemplaires. Outre ce premier point, les appartements doivent être conformes aux plafonds de surfaces et niveaux de confort imposés.

L’investissement locatif meublé : qu’est-ce que c’est ?

En investissement locatif meublé, l'investisseur achète un bien immobilier dans le but de le louer, mais contrairement à un investissement locatif traditionnel, le bien est loué meublé. Un mode de location particulièrement populaire pour des étudiants, des professionnels en déplacement qui recherchent une solution d'hébergement flexible.

Le logement est doté de tous les meubles et équipements nécessaires à la vie quotidienne, du lit et du canapé jusqu'aux ustensiles de cuisine et à la machine à laver. La liste des équipements fait l’objet d’une définition légale et n’est pas laissée à l’appréciation du bailleur.

Quelles options s’offrent à l’investisseur meublé ?

Différents moyens sont possibles quand on souhaite investir dans un logement meublé. Chacun présentant des avantages et des inconvénients spécifiques. Voici quelques-unes des options les plus courantes :

Achat neuf clé en main

Acheter un logement neuf clé en main kézako ? Il s’agit de l’achat d’un bien immobilier nouvellement construit, entièrement meublé et prêt à être loué. Une option attrayante qui permet d'économiser du temps et des efforts en matière d'aménagement et de décoration. En outre, les nouveaux bâtiments ont souvent moins de problèmes de maintenance que les anciens.

Pour un investissement immobilier clé en mains, la solution est un achat immobilier en résidence de service. Entièrement géré par les exploitants de la résidence, ce type d’investissement locatif en meublé offre l’avantage d’une garantie de loyer durant plusieurs années. De même les tâches de gestion locative sont à la charge du gérant.

Achat en résidence de service

La définition légale d'une résidence de services en France est donnée par l'Article L631-13 du code de la construction et de l’habitation. Ce type de résidence est caractérisé par le fait qu'elle fournit au moins trois des quatre services suivants, dont un au moins à la personne :

• L'accueil et la surveillance.
• Le nettoyage régulier des parties privatives.
• La fourniture du linge de maison.
• Un service de petit déjeuner.
• Ces services doivent être inclus dans un contrat unique et être payés dans le cadre d'un forfait.

Les résidences de services sont réparties selon les populations ciblées par les exploitants.

Résidence sénior

Ces résidences sont destinées aux personnes âgées autonomes qui souhaitent vivre dans un logement privatif tout en bénéficiant de services qui facilitent le quotidien et assure leur sécurité.

La France, comme de nombreux autres pays européens, connaît un vieillissement de sa population. Le papy-boom en cours développe considérablement la demande pour des logements adaptés aux seniors. Encore boosté par les différents confinements et l’isolement fortement ressenti par nos ainés, le logement collectif sénior affiche un beau potentiel de développement.

Résidence étudiante

Les résidences étudiantes sont des bâtiments composés de studios ou de petits appartements destinés à être loués par des étudiants. Elles sont généralement situées à proximité des universités et des grandes écoles et peuvent offrir un rendement locatif élevé.

Investir en logement étudiant au sein d’une résidence de service nécessite un travail de ciblage en amont. Viser les résidences situées en quartier étudiant. Comprendre le profil des étudiants de chaque secteur. Contrôler la présence de résidences du CROUS sur le secteur...

EPHAD

Les Etablissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EPHAD) sont des résidences médicalisées destinées aux personnes âgées qui ne peuvent plus vivre de manière autonome.

Dire que le marché de la location en EHPAD est tendu est un doux euphémisme. Qui a déjà essayer de trouver une chambre pour un parents ne le sait que trop. Aussi l’investissement locatif en établissement d’accueil pour personnes âgées présente un risque de vacance locative quasi nul.

Résidences d’affaire

Situées près des aéroports, des gares et des autoroutes, les résidences d'affaires sont attrayantes pour les entreprises qui y logent leurs employés en déplacement.

Ces collectifs sont des résidences de services. La gestion de l’investissement locatif est donc entièrement à la charge du gérant.

Achat ancien réhabilité

Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif en meublé, acheter un logement ancien et le réhabiliter peut être une bonne opération financière. Ses principaux avantages ? Vous conservez la main sur l’équipement, la déco, le choix du locataire...

Les inconvénients ? Le prix d’achat du logement ne correspond pas au coût total de l’opération. Travaux, mise aux normes, équipements... représentent un coût financier mais également du temps... parfois beaucoup de temps. Le délai entre l’achat du logement et la mise en location peut représenter autant de loyers en moins que de mois écoulés.

Focus sur l’interdiction de location des passoires thermiques

Investir en immobilier ancien nécessite une vigilance accrue sur les DPE des logements. Les appartements et maisons les plus énergivores sont en effet progressivement interdits à la vente.

Le calendrier d'interdiction à la location des passoires thermiques en France est le suivant :

• À partir du 1er janvier 2023, les propriétaires des locations classées F et G ne pourront plus augmenter leur loyer.
• À partir du 1er janvier 2023 également, un appartement ou une maison sera considéré comme indécent si sa consommation d'énergie excède 450 kWh/m2 par an (en France métropolitaine). Si tel est le cas, le logement ne pourra pas être loué.
• L'interdiction de mise en location va s'étendre progressivement à plus de logements avec le temps. La loi Climat et Résilience prévoit une interdiction pour les habitations classées G à partir du 1er janvier 2025. Les logements classés F seront concernés à partir de 2028, puis ceux classés E en 2034.

Investissement locatif meublé : les avantages

Les avantages fiscaux

La location de logements meublés en France, en particulier sous le statut de loueur en meublé non professionnel LMNP, offre plusieurs avantages fiscaux. Il y a principalement deux régimes fiscaux sous le statut LMNP : le régime forfaitaire (ou Micro-BIC) et le régime réel.

1. Régime Forfaitaire (Micro-BIC) : Si les recettes issues de la location meublée sont inférieures à 72 600 € par an (ou 176 200 € pour les meublés de tourisme), vous relevez automatiquement du régime forfaitaire. Dans ce cas, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire pour frais de 50% (ou 71% pour les meublés de tourisme) sur vos recettes locatives. Par exemple, si vous louez un appartement meublé pour 12 000 € par an, vous ne serez imposé que sur 6 000 € (50% de 12 000 €).
2. Régime Réel :

   Ce régime s'applique automatiquement si vos recettes de location dépassent les plafonds du Micro-BIC (72 600 € pour les locations meublées classiques, 176 200 € pour les meublés de tourisme). Vous pouvez également opter pour ce régime même si vos recettes sont inférieures à ces seuils. Sous le régime réel, vous pouvez déduire de vos recettes locatives toutes les charges locatives et les frais liés à l'investissement.

   Il s'agit notamment des intérêts d'emprunt, de l'assurance du crédit, de la taxe foncière, des travaux, frais de syndic et de gestion, etc. En plus de la déduction des charges, le régime réel vous permet également d'amortir le bien loué, c'est-à-dire de déduire chaque année une partie de sa valeur de vos revenus locatifs. Par exemple, si vous louez un appartement d'une valeur de 200 000 € pour un loyer de 600 € par mois (soit 7 200 € par an), vous pourriez, après déductions et amortissements, être imposé sur une somme bien inférieure à 7 200 €.

Les avantages autres

Hors avantages fiscaux, l’investissement locatif en logement meublé présente certains avantages par rapport à la location classique :

1. Loyers plus élevés : Les loyers pour les biens immobiliers meublés sont plus élevés que ceux pour les biens non meublés. Selon BFM TV, les loyers des meublés sont en moyenne 17.7% supérieurs à ceux des appartements vides.
2. Demande élevée : Il y a souvent une demande élevée pour les logements meublés, en particulier dans les grandes villes et les zones touristiques.
3. Flexibilité : Les baux de locations meublées sont généralement plus flexibles, ce qui vous permet de réagir plus rapidement aux changements du marché.

Tableau des différences entre location meublée et location nue