Immobilier locatif : Quels changements en 2023 ?

2023 est une année riche de changements pour la sphère immobilière. Locataires, propriétaires habitants ou investisseurs, chaque profil est concerné. Arrêt définitif de la taxe d’habitation, augmentation de la taxe foncière dans de nombreuses communes, taxe sur les logements vacants et résidences secondaires... petit tour de piste de tous les changements dans l’immobilier en 2023 pour les investisseurs.

L’aide à l’investissement locatif en 2023

Plusieurs dispositifs de défiscalisation en investissement immobilier sont modifiés en 2023. C’est notamment le cas du plus plébiscité d’entre eux, le dispositif d’aide à l’investissement en immobilier neuf : Pinel.

La loi Pinel 2023

Dès le premier janvier 2023, les taux de réduction fiscale de la loi Pinel sont revus à la baisse. La loi Pinel permettait jusqu’à fin 2022 de réduire son impôt jusqu’à 63 000€ pour un engagement de 12 ans sur un bien de 300 000 €.

Depuis le 1er janvier 2023, cette réduction d’impôt maximum est réduite à 52 500 €

Tableau des taux de réduction fiscale Pinel

En parallèle, le nouveau dispositif Pinel+ fait son apparition et permet aux investisseurs en immobilier locatif de conserver les taux de réduction d’impôt 2022 sous de nouvelles conditions.

Pour bénéficier des taux maximums, un investisseur doit acheter :

• dans un quartier prioritaire des politiques de la ville
• ou
• dans un logement présentant de hautes performances énergétiques, des surfaces habitables et extérieures minimum ainsi qu’une double orientation à partir du T3.

Malraux, Denormandie, Censi-Bouvard

2023 sonne le glas de la défiscalisation via l’investissement en résidence de service. Le dispositif Censi-Bouvard qui permettait de réduire son impôt de 11% de la valeur d’un logement neuf s’est achevé fin décembre 2022.

Le dispositif de défiscalisation loi Malraux est quant à lui prolongé jusque fin 2023. Cette niche fiscale réservée à l’investissement locatif en immobilier ancien permet de générer une réduction fiscale de 30% sur les travaux de restauration d’immeubles à caractère historique.

Le dispositif Denormandie est prorogé jusqu’au 31 décembre 2023. Cette niche fiscale permet d’obtenir une réduction d’impôt en investissant dans l’immobilier ancien situé en centre-ville des communes éligibles (des communes dont la dégradation du centre-ville fait fuir les commerces vers la périphérie). Pour en bénéficier, un investisseur doit entreprendre des travaux, à hauteur de 25% du prix total de l’opération, qui comprend le prix du bien et des travaux mais également les honoraires de notaire, les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière. Les taux de réduction sont de :

• 21% pour 12 ans de location ;
• 18% pour 9 ans ;
• 12% pour 6 ans ;

Hausse de la taxe sur les logements vacants

La taxe sur les logements vacants est appliquée dans les villes de plus de 50 000 habitants dans lesquelles le déséquilibre entre l’offre locative et la demande de logements est problématique (zones tendues). Elle concerne les propriétaires d'un logement inoccupé depuis au moins 1 an.

Le montant de cette taxe qui pourrait rapidement concerner bon nombre d’investisseurs en immobilier locatif à Rennes (eu égard aux très mauvaises performances énergétiques de son parc immobilier ancien), est obtenu en multipliant la valeur locative par un taux qui varie en fonction du temps de vacance du logement.

La taxe en 2022 était de 12,5% la première année et 25% à partir de la deuxième. Depuis le 1er janvier 2023, le nouveau taux est de :

• 17 % pour la 1re année d'imposition,
• 34 % pour les années suivantes.

L’investissement locatif en LMNP et la revalorisation du seuil micro-bic

Les investisseurs qui louent des logements meublés peuvent profiter des avantages du régime micro-bic, si leurs recettes locatives ne dépassent pas un certain seuil. Ce seuil qui était de 72 600€ en 2022 passe désormais à 77 700 €. Pour les logements meublés de tourisme classés, le seuil de 176 200€ a été augmenté par la loi finance 2023 à 188 600€.

Pour rappel, le régime micro-bic permet à l’investisseur de n’être imposé que sur 50% de ses recettes locatives annuelles.

Passoires thermique : les DPE G dans le viseur

Depuis le 1er janvier 2023, le seuil maximal de consommation d'énergie finale d'un logement décent est fixé à 450 kWh/m2. Ce niveau de consommation correspond à l’étiquette de DPE G. Les logements indécents étants interdits à la location, c’est dès cette année que les logements affichant un DPE G+ sortent du parc locatif. Ils seront suivis en 2025 par les DPE G, en 2028 par les DPE F. Les logements affichant une étiquette DPE E (les plus nombreux) seront interdits à la location en 2034.

Outre ces premières mesures d’éco-responsabilisation du parc immobilier locatif, depuis le 24 aout 2022, les propriétaires bailleurs de logements affichant des DPE F et G ne peuvent plus augmenter les loyers.

Nouvelle hausse pour la taxe foncière

La taxe foncière avait déjà fortement augmenté dans de nombreuses communes en 2022. La disparition de la taxe d’habitation en 2023 devrait encore accroitre le phénomène.

Les impôts locaux sont revalorisés chaque année en fonction de l’inflation constatée l’année précédente. Les prix à la consommation ayant subi une augmentation estimée à 7% en 2022, cette augmentation va se répercuter sur la taxe foncière 2023. Un amendement de plafonnement de ces prix à 3.5% avait bien été proposé mais rejeté par le gouvernement. Certaines villes comme Paris ou Grenoble annoncent des taux inédits entre 15 et 25%.

Outre cette première mauvaise nouvelle pour les propriétaires bailleurs, nombre de communes ont annoncé revoir à la hausse leurs taux d’imposition pour cette année 2023. Les raisons évoquées sont la crise énergétique qui aurait considérablement augmenté leurs dépenses mais également la disparition de la taxe d’habitation qui réduit de fait, les recettes des municipalités