VEFA : Peut-on demander des indemnités en cas de retard de livraison ?

Lorsque l’on achète un logement en VEFA, on peut être malheureusement confronté à un retard de livraison du bien en question. La loi prévoit une protection pour les acquéreurs dans ce cas de figure. Des indemnités peuvent être obtenues, mais elles ne sont pas forcément systématiques. Que doit-on faire s’il y a un retard dans la livraison d’un logement en VEFA ? Quelles procédures engager ?

Petit rappel sur la VEFA

Dans le cadre de l’achat d’un logement neuf en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), l’acheteur choisit son bien sur plan et devient propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le paiement de ces derniers est réalisé selon un calendrier d’appels de fonds établi par le promoteur. Les principales étapes d’un achat en VEFA sont les suivantes : la signature du contrat de réservation avec le promoteur, la signature de l’acte de vente et la livraison de l’appartement.

Les avantages

En achetant en VEFA, l’acquéreur peut profiter d’un logement neuf qui respecte toutes les normes en vigueur. D’autre part, il peut faire le choix d’acquérir un appartement personnalisable, qui lui ressemble. Un autre avantage réside dans le fait que le paiement est entièrement sécurisé en VEFA, grâce à un mode de paiement échelonné. L’achat en VEFA permet également de bénéficier de frais de notaire réduits et d'une exonération de la part communale de la taxe foncière pendant une période de deux ans, dans la plupart des communes. En achetant un logement neuf, vous profiterez de trois garanties : la garantie de parfait achèvement (pendant un an), la garantie biennale (pendant deux ans) et la garantie décennale (pendant dix ans). Elles vous offriront une protection optimale contre les malfaçons et les éventuels défauts dans la bâtisse.

Retard de livraison : à partir de quand ?

Il faut savoir que tout retard dans la livraison d’un bien immobilier en VEFA peut faire l’objet de pénalités. Il y a retard si le délai de livraison est supérieur à 30 jours après la date initialement prévue dans l’acte d’acquisition. Toutefois, dès que la date précisée est dépassée, l’acquéreur est en droit d’obtenir une indemnisation. Seule la date qui figure dans l’acte signé devant le notaire peut être prise en compte, si celle-ci est différente de celle inscrite dans le contrat de réservation. Des causes légitimes de suspension du délai de livraison sont pourtant listées dans une clause présente dans la plupart des contrats de vente.

Quelles sont les causes légitimes d’un retard de livraison en VEFA ?

De manière générale, les causes qui sont souvent invoquées par les promoteurs sont : les intempéries, les retards provenant d’anomalies du sous-sol, les problèmes de permis de construire, une crise sanitaire, un abandon de chantier d’une société en faillite et les retards dus à l’intervention de tiers. Si le retard de la livraison du bien immobilier est provoqué par une des causes citées et qu’elle est bien justifiée, le promoteur ne devra aucune indemnisation à l’acquéreur.

Les droits de l’acquéreur

En plus des pénalités de retard, l’acquéreur peut aussi demander une réparation du préjudice subi. Comme on l’a souligné précédemment, le promoteur ne propose pas systématiquement des pénalités de retard dans le contrat. Certaines entreprises ne précisent même pas de date de livraison claire. C’est à l’acheteur de convaincre l’autre partie pour intégrer ces éléments dans le contrat, au moment de la signature de l’acte de vente. Si l’acquéreur justifie un préjudice subi, il est en droit de demander une indemnisation pour réparation au promoteur, que l’on appelle aussi « dommages et intérêts ». Généralement, ces derniers permettent de couvrir les frais suivants :

• La perte de revenus locatifs ou d’un avantage Pinel si le propriétaire a investi pour pouvoir mettre le logement en cours de construction en location ;
• Les frais de garde-meuble sur la période concernée par le retard ;
• Les frais de location de l’appartement dans lequel l’acquéreur est logé en attendant la livraison de son nouveau logement.

À combien s’élèvent les pénalités de retard ?

Le Code de la construction donne la possibilité à l’acquéreur de réclamer des indemnités en cas de retard sur une livraison en VEFA. Même si le montant n’est pas précisé dans le contrat, une pénalité devra être versée par le constructeur. Elle doit être proportionnelle à la durée du retard. Pour ce qui est du montant, il faudra compter au moins 1/3000e du prix du logement neuf par jour de retard constaté. Il est important de noter que le constructeur peut comptabiliser uniquement les jours ouvrables, une attention particulière est donc à porter à ce niveau.

Comment se faire indemniser ?

En premier lieu, il est conseillé de mettre le constructeur en demeure pour qu’il livre le logement neuf avec un délai supplémentaire raisonnable. La réclamation des pénalités pourra ensuite être entamée si la mise en demeure reste infructueuse.

Lorsque le promoteur ou le constructeur du logement informe l’acquéreur qu’il y aura un retard de livraison pour son logement en VEFA, en invoquant une cause légitime, ce sera à l’acquéreur d’effectuer les vérifications nécessaires sur les éléments de preuve et de faire valoir par la suite ses préjudices par le biais d’une lettre de mise en demeure. L’analyse et l’étude des documents fournis par le promoteur devront être réalisées selon les obligations contractuelles listées dans l’acte de vente. Il est fortement conseillé de faire appel à un avocat qui maîtrise ce type de contentieux pour connaître précisément les préjudices pouvant être obtenus. Il convient de souligner que le préjudice moral est très difficilement indemnisable.

Les éventuels problèmes liés au retard de livraison peuvent être réglés par un accord amiable. Un protocole transactionnel est établi entre le promoteur et l’acquéreur dans ce genre de situation, encadrant les sommes allouées en fonction du retard de livraison et la période indemnisée. Une action judiciaire peut être engagée si aucun accord n’est trouvé entre le constructeur et l’acquéreur.

Retard de livraison : miser sur l’anticipation

Pour anticiper tout retard de livraison, il est primordial de vérifier la mention d’une date précise de livraison lors des signatures. Parfois, les échéances sont vagues. Souvent, il est indiqué un trimestre de livraison. L’acquéreur doit faire force de persuasion pour obtenir une date impérative et une clause de pénalité qui encadre les retards éventuels. Il faudra aussi penser à vérifier qu’il n’y a pas de différences entre l’acte de vente et le contrat de réservation, si les informations ne coïncident pas, la vente peut être annulée. Pour bien se protéger, le mieux est de prévoir son emménagement en amont de la date prévue pour la livraison du bien en VEFA.

Que faire si la construction ne peut pas être achevée ?

Dans des situations rares et particulières, il est possible que le promoteur soit dans l’incapacité d’achever la construction de l’immeuble où devrait se situer l’appartement de l’acquéreur. Il faudra faire jouer les garanties financières d’achèvement du promoteur dans ce cas de figure, soit pour financer l’achèvement du bien immobilier par la banque ou l’assurance concernée, soit pour se faire rembourser les sommes déjà versées. Notons que durant cette période, l’acquéreur peut très bien faire une demande pour suspendre son prêt bancaire.