Garantie décennale : mode d'emploi
Fissures sur un mur tout juste achevé, infiltrations d’eau sous une toiture neuve, affaissement inattendu d’un plancher… même un logement neuf peut révéler des désordres majeurs après sa livraison. Ces situations, souvent coûteuses à réparer, peuvent heureusement être couvertes par une protection spécifique : la garantie décennale. Obligatoire pour tous les professionnels du bâtiment, elle engage leur responsabilité pendant dix ans à compter de la réception des travaux.
Dans cet article, on vous explique comment fonctionne la garantie décennale, qui y est soumis, ce qu’elle couvre (ou pas), et comment l’activer.
Qu'est-ce que la garantie décennale ?
La garantie décennale est une responsabilité légale qui s’applique à tout constructeur d’un ouvrage, conformément à l’article 1792 du Code civil. Ce texte dispose que :
« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, le rendent impropre à sa destination. »
La garantie s’applique pendant dix ans à compter de la réception des travaux, sans qu’il soit nécessaire de prouver une faute de la part du constructeur. Elle couvre les dommages graves affectant la solidité du bâtiment ou le rendant impropre à l’usage auquel il est destiné (source : Légifrance – Code civil, art. 1792 ).
Une garantie obligatoire
En France, la souscription d’une assurance de responsabilité civile décennale est obligatoire pour tous les professionnels du bâtiment. Cette obligation est prévue à l’article L. 241-1 du Code des assurances, qui dispose :
« Toute personne physique ou morale dont la responsabilité décennale peut être engagée [...] doit être couverte par une assurance. »
Légifrance – Code des assurances, art. L. 241-1
Qui est concerné ?
- les entrepreneurs,
- les constructeurs de maisons individuelles,
- les architectes,
- les maîtres d’œuvre,
- les bureaux d'études techniques,
- et plus largement, toute personne liée au maître d'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage.
Quels types de travaux sont couverts par la garantie décennale ?
La garantie décennale s’applique à une grande variété de travaux, dès lors qu’ils concernent la construction ou la rénovation d’un ouvrage de bâtiment ou d’infrastructure au sens de l’article 1792-1 du Code civil.
Quels sont les dommages concernés par la garantie décennale ?
La garantie décennale couvre les dommages qui, selon l’article 1792 du Code civil, remplissent l’un des deux critères suivants :
Les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage
Il s’agit des désordres qui affectent la stabilité structurelle du bâtiment. Cela inclut, par exemple :
- des fissures importantes dans les murs porteurs ou les fondations,
- un effondrement partiel ou total de la toiture ou du plancher,
- des problèmes d’affaissement,
- ou des vices du sol entraînant des déformations de la structure.
Les dommages rendant le bien impropre à sa destination
La garantie s’applique également lorsque l’ouvrage, sans être effondré, ne peut plus être utilisé normalement pour ce pour quoi il a été construit. Cela comprend notamment :
- des infiltrations d’eau par la toiture, les façades ou les fondations,
- des défauts d’étanchéité à l’air ou à l’eau,
- des défauts d’isolation thermique ou phonique graves,
- des malfaçons affectant les réseaux encastrés essentiels (chauffage, évacuation, électricité), s’ils sont indissociables de la structure du bâtiment.
À noter : les dommages esthétiques ou les défauts mineurs (tels qu’une peinture écaillée, un carreau fissuré ou une porte mal alignée) ne sont pas couverts par la garantie décennale, sauf s’ils révèlent un vice affectant la structure ou l’usage de l’ouvrage.
Quelle est la durée de la garantie décennale ?
La garantie décennale s’applique pendant une durée de dix ans, à compter de la réception des travaux, telle que définie à l’article 1792-4-1 du Code civil.
La réception marque le point de départ du délai de garantie. Elle intervient lorsque le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage, avec ou sans réserves, en signant le procès-verbal de réception. Ce document formalise la fin des travaux et constate la prise de possession du bien.
« La garantie prend effet à compter de la réception de l’ouvrage, c’est-à-dire à la date à laquelle le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage, avec ou sans réserves. »
Service-public.fr
Ainsi, la protection offerte par la garantie décennale court pendant dix années pleines, sans possibilité de prolongation, sauf cas de dissimulation volontaire ou dolosive des désordres (cas rares, traités au contentieux).
Il est donc essentiel de conserver le procès-verbal de réception, car il constitue la référence légale pour toute mise en œuvre de la garantie.
Qui est responsable au titre de la garantie décennale ?
La responsabilité décennale incombe à tous les professionnels participant à la réalisation d’un ouvrage, dès lors qu’ils sont liés par un contrat de louage d’ouvrage (c’est-à-dire un contrat conclu pour la réalisation de travaux).
L’article 1792-1 du Code civil énumère les intervenants concernés par cette responsabilité :
« Sont réputés constructeurs de l’ouvrage :
»
- L’architecte, l’entrepreneur, le technicien ou toute autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;
- Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;
- Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.
En pratique, cela signifie que les architectes, entrepreneurs, maîtres d’œuvre, bureaux d’études techniques, constructeurs de maisons individuelles, ou encore les promoteurs immobiliers sont tous tenus responsables des dommages couverts par la garantie décennale.
Selon l'article 1792-1 du Code civil, cette responsabilité est dite « de plein droit », ce qui signifie que le constructeur ne peut s’en exonérer qu’en prouvant que le dommage résulte d’une cause étrangère (force majeure, faute d’un tiers ou du maître d’ouvrage).
Comment faire jouer la garantie décennale ?
Lorsqu’un dommage relevant de la garantie décennale est constaté, le propriétaire du bien (ou l’acquéreur) peut engager une procédure pour obtenir réparation. Deux cas de figure se présentent selon que le maître d’ouvrage a ou non souscrit une assurance dommages-ouvrage.
Si une assurance dommages-ouvrage a été souscrite
Le propriétaire doit déclarer le sinistre à son assureur dommages-ouvrage, par lettre recommandée avec accusé de réception ou via tout autre moyen précisé dans le contrat (article L. 242-1 du Code des assurances).
La déclaration doit inclure :
- le numéro du contrat d’assurance ;
- la description précise des désordres ;
- une copie du procès-verbal de réception ;
- et, si possible, des photos ou constats d’huissier.
Le sinistre doit être déclaré dans les délais fixés au contrat, sans jamais être inférieurs à 5 jours ouvrés après la découverte des désordres (article L. 113-2 du Code des assurances).
L’assureur DO suit alors une procédure réglementée :
- 10 jours pour accuser réception de la déclaration ;
- 60 jours pour notifier à l’assuré s’il accepte ou non la prise en charge ;
- 90 jours pour proposer une indemnité (sauf cas exceptionnels) ;
- L’indemnité doit être versée dans un délai de 15 jours après acceptation par l’assuré.
En l’absence d’assurance dommages-ouvrage
Si aucune assurance DO n’a été souscrite, le propriétaire doit engager directement la responsabilité du constructeur, par mise en demeure puis, si nécessaire, par action en justice.
Dans ce cas, le délai d’indemnisation peut être beaucoup plus long, car il dépend d’une procédure contentieuse, avec désignation d’un expert judiciaire et examen de la responsabilité de chaque intervenant.
Limites et exclusions de la garantie décennale
Bien que la garantie décennale offre une protection juridique solide contre les désordres graves affectant un ouvrage, elle ne couvre pas tous les types de dommages. Certains cas sont expressément exclus du champ de cette garantie.
Dommages esthétiques
Les défauts d’ordre purement esthétique sont exclus de la garantie décennale. Cela comprend, par exemple :
- des microfissures sans conséquence structurelle,
- des irrégularités d’enduit ou de peinture,
- des défauts d’alignement sans impact sur la solidité ou l’usage du bâtiment.
- un encrassement des façades,
- un dysfonctionnement dû à un défaut de maintenance (filtre non nettoyé, gouttière obstruée),
- une infiltration résultant d’un défaut de nettoyage de la toiture.
- les éléments d’équipement dissociables (radiateurs, électroménagers, stores, etc.), sauf s’ils sont intégrés à la structure,
- les travaux d’aménagement intérieur (revêtements, cloisons non porteuses, décoration),
- les dégâts survenus pendant le chantier, qui relèvent de l’assurance professionnelle du constructeur (responsabilité civile générale ou assurance chantier).
- Dommages esthétiques ou sans gravité
- Défaut d’entretien ou usure normale
- Éléments d’équipement dissociables
- Dommages survenus pendant le chantier (relevant d’autres assurances)
Ces désordres ne sont pas considérés comme rendant l’ouvrage impropre à sa destination, ni comme compromettant sa solidité, critères définis à l’article 1792 du Code civil.
Usure normale et défaut d’entretien
La garantie décennale ne s’applique pas aux dégradations liées à l’usure naturelle, à un manque d’entretien, ou à une utilisation inadaptée du bâtiment par le propriétaire ou les occupants.
Par exemple :
Ces cas relèvent de la responsabilité de l’utilisateur du bâtiment, non du constructeur.
Travaux ou éléments exclus de la décennale
Certains éléments ou travaux ne sont pas couverts par la garantie décennale, sauf s’ils sont indissociables de l’ouvrage :
F.A.Q
Qu’est-ce que la garantie décennale en quelques mots ?
Il s’agit d’une responsabilité légale de 10 ans imposée aux constructeurs. Elle couvre les dommages graves qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à son usage, à compter de la réception des travaux.
Quels types de dommages sont couverts ?
La garantie décennale s’applique aux désordres structurels : fissures importantes, affaissement, infiltrations, ou défauts d’étanchéité. Les dommages esthétiques ou les petites malfaçons n’entrent pas dans son champ, sauf s’ils révèlent un vice grave.
Qui est concerné par cette garantie ?
Tous les professionnels du bâtiment liés au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage : architectes, entreprises, maîtres d’œuvre, bureaux d’études, constructeurs de maisons individuelles, etc.
L’assurance décennale est-elle obligatoire ?
Oui. L’article L. 241-1 du Code des assurances impose à ces professionnels de souscrire une assurance décennale avant le début des travaux. Elle garantit la prise en charge des réparations couvertes par la garantie.
Quand démarre la garantie décennale ?
Elle prend effet à la date de réception des travaux, formalisée par un procès-verbal signé entre le professionnel et le maître d’ouvrage. Elle court pendant 10 années pleines.