Dispositif Loc'Avantages : comment défiscaliser en louant moins cher en 2025

Le Pinel a tiré sa révérence fin 2024, laissant les investisseurs locatifs orphelins d'un cadre fiscal avantageux. Pourtant, un dispositif méconnu propose depuis février 2022 une défiscalisation pouvant grimper jusqu'à 65 % des loyers encaissés, sous conditions. Alors que les députés planchent en ce mois d'octobre 2025 sur le PLF 2026 et un amendement pour le statut du bailleur privé, Loc'Avantages pourrait bien sortir de l'ombre avec lui aussi de nouvelles dispositions.

Un levier fiscal discret mais puissant

Entré en vigueur le 1er mars 2022 par l'article 67 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 , le dispositif Loc'Avantages a pris la relève de l'ancien mécanisme "Louer Abordable". Son principe tient en quelques mots : les propriétaires qui acceptent de brider leurs loyers obtiennent en retour un allègement fiscal sur leurs revenus fonciers. Une équation simple sur le papier, mais dont les rouages méritent d'être démontés.

Concrètement, le propriétaire signe une convention avec l'Anah pour une durée minimum de 6 ans. Durant cette période, il s'engage à respecter des plafonds de loyers et à loger des ménages dont les ressources ne dépassent pas certains seuils. En échange, le fisc lui accorde une réduction d'impôt calculée sur les loyers perçus, oscillant entre 15 % et 65 % selon les choix opérés.

Fin 2025, alors que le Pinel s'est évanoui depuis quasiment un an et que les taux de crédit immobilier stagnent autour de 3,5 à 4 %, l'investissement locatif privé traverse une zone de turbulences. Le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a d'ailleurs annoncé le 18 octobre 2025 le dépôt d'un amendement au projet de loi de finances 2026 pour créer un statut du bailleur privé, demandé depuis des années par les acteurs du secteur. Si cet amendement propose un amortissement fiscal de 2 % sur les logements neufs, il pourrait cohabiter avec Loc'Avantages, ouvrant ainsi plusieurs voies de défiscalisation aux propriétaires.

La mécanique des loyers plafonnés : entre contraintes et opportunités

Trois paliers, trois stratégies fiscales

Le dispositif articule sa défiscalisation autour d'un système de décotes appliquées au loyer observé dans chaque commune. Ces décotes ne s'appuient plus sur les anciennes zones A, B ou C, mais sur une cartographie établie commune par commune. Une évolution qui vise à coller au plus près des réalités locales du marché.

Pour le niveau Loc1, dit "intermédiaire", le propriétaire applique une décote de 15 % sur le loyer de marché. Un appartement loué 600 € dans le privé pourra donc être proposé à 510 € maximum sous Loc'Avantages. En contrepartie, le bailleur obtient une réduction d'impôt de 15 % des loyers annuels encaissés s'il gère seul son bien, ou 25 % s'il confie la gestion à une agence immobilière à vocation sociale (aussi appelé intermédiation).

Le palier Loc2, orienté "social", impose une décote plus marquée de 30 %. Notre appartement à 600 € tombe alors à 420 € mensuels. L'avantage fiscal grimpe en conséquence : 30 % de réduction sans intermédiation, 45 % avec. Un calcul qui commence à peser dans la balance pour les bailleurs les plus imposés.

Quant au niveau Loc3, qualifié de "très social", il exige une décote de 45 % et rend obligatoire le recours à une intermédiation locative. Le logement passe sous la barre des 330 €, mais la réduction d'impôt atteint son maximum : 65 % des loyers perçus. Seule contrainte : le propriétaire ne peut plus gérer directement la relation locative. Il doit mandater une association ou une agence agréée, qui joue alors le rôle de tampon entre lui et le locataire.

Des plafonds actualisés chaque année

Les montants exacts varient selon la commune et la surface du logement. L'arrêté du 30 janvier 2025, publié avec quelques semaines de retard au Journal officiel le 14 février, a fixé les nouveaux plafonds applicables aux baux conclus ou renouvelés depuis le 15 février 2025. Ces seuils connaissent une revalorisation de 3,26 % par rapport à 2024, suivant l'évolution de l'indice de référence des loyers.

Le calcul du loyer maximum combine le plafond communal au mètre carré et un coefficient multiplicateur qui prend en compte la surface du logement. La formule s'écrit : coefficient = 0,7 + 19/S, où S représente la surface utile (surface habitable + moitié des annexes dans la limite de 8 m²). Ce coefficient est plafonné à 1,2. L'Anah met à disposition un simulateur qui épargne aux bailleurs les calculs fastidieux et évite les erreurs qui pourraient leur coûter leur avantage fiscal.

Les critères d'éligibilité à respecter scrupuleusement

Le dispositif Loc'Avantages impose bien entendu plusieurs conditions strictes :

• Le logement doit être loué à un loyer abordable, inférieur au prix du marché local selon le barème indiqué plus haut.
• Le logement doit afficher un diagnostic de performance énergétique supérieur à F. Une exigence qui élimine d'emblée les passoires thermiques, en cohérence avec les objectifs de rénovation énergétique.
• La location doit s'effectuer nue, à titre de résidence principale du locataire. Impossible donc de profiter de Loc'Avantages pour un meublé ou une résidence secondaire.
• Les ressources du locataire sont également plafonnés, et diffèrent selon le niveau choisi (intermédiaire, social ou très social) et la composition du foyer. Pour une convention intermédiaire en 2025, une personne seule ne doit pas dépasser un revenu fiscal de référence de 43 953 € en zone A bis (Paris et proche banlieue), 43 953 € en zone A, 35 825 € en zone B1, et 32 243 € en zone B2 ou C. Ces seuils chutent sensiblement pour les conventions sociales et très sociales.
• Le propriétaire ne peut louer à un membre de son foyer fiscal, ni à ses ascendants ou descendants, pour éviter les montages d'optimisation fiscale au sein des familles.
• L'engagement de location court sur 6 ans minimum, ou plus selon le type de convention. Durant toute cette période, le bailleur doit maintenir la location et respecter l'ensemble des critères. Une sortie anticipée remettrait en cause l'intégralité de l'avantage fiscal obtenu.

Un dispositif qui retrouve son souffle législatif

La prorogation in extremis jusqu'en 2027

Initialement prévu pour s'achever le 31 décembre 2024, le dispositif Loc'Avantages s'est retrouvé suspendu pendant plusieurs semaines, laissant les propriétaires dans l'incertitude. L'Anah avait même demandé aux bailleurs de suspendre le dépôt de leurs dossiers, en attente d'une décision gouvernementale.

Le sauvetage est venu de l'article 88 de la loi de finances pour 2025, promulguée le 14 février 2025. Le texte proroge le dispositif jusqu'au 31 décembre 2027, permettant aux propriétaires de conventionner leurs logements pour trois années supplémentaires. Une bouée de sauvetage bienvenue dans un contexte où le logement abordable manque cruellement : selon la Fondation pour le Logement, 4,1 millions de logements sociaux font défaut en France.

Des améliorations structurelles en discussion

Le député Lionel Causse a pointé du doigt les faiblesses actuelles : "La durée et la complexité du montage des dossiers ainsi que le conventionnement constituent actuellement des freins importants au développement du dispositif". Il a déposé un amendement en octobre 2025 pour proposer certaines améliorations.

Tout d'abord, le député suggère la transformation de la réduction d'impôt en crédit d'impôt. Cette modification permettrait aux propriétaires non-imposables ou faiblement imposés de bénéficier pleinement de l'avantage fiscal par un remboursement du crédit excédentaire. Actuellement, un bailleur qui paie 2 000 € d'impôt sur le revenu ne peut utiliser qu'à hauteur de cette somme une réduction d'impôt de 3 000 € générée par Loc'Avantages. Avec un crédit d'impôt, le Trésor public lui verserait les 1 000 € restants.

Ensuite, Loc'Avantages se heurte au plafond global des niches fiscales fixé à 10 000 € par foyer et par an. Un investisseur qui cumule plusieurs réductions d'impôt (dons aux associations, emploi à domicile, investissement Girardin...) verra son avantage Loc'Avantages potentiellement raboté pour respecter ce seuil. Toutefois, l'amendement que Lionel Causse vient de déposer propose de basculer le dispositif dans une niche fiscale plafonnée à 18 000 €/an.

Enfin, le député propose l'ouverture du dispositif aux revenus locatifs soumis au régime micro-foncier et aux logements meublés. Actuellement, Loc'Avantages réserve son accès aux locations nues déclarées au régime réel. Cette extension élargirait mécaniquement le vivier de bailleurs potentiellement intéressés. Le conventionnement avec l'Anah, qui prend actuellement entre un et trois mois, pourrait également être allégé par le remplacement de la convention par un simple engagement du propriétaire.